Polscy deweloperzy: bariery działalności

Przeczytaj także: Giełdowi deweloperzy, czyli 422 mln złotych na "czysto"

Realizacja projektów deweloperskich, zakończonych w 2011 roku, trwała średnio 24 miesiące – wskazują dane GUS. Tyle czasu przeciętnie zajmuje budowa. Ale zanim się ona rozpocznie, nawet kilka lat mogą trwać czynności przygotowawcze, czyli znalezienie gruntu i jego zakup, analiza rynku, wybór standardu budownictwa czy wreszcie przygotowanie projektu. Im dłuższy jest proces inwestycyjny, tym większe ryzyko, że założony przez dewelopera plan się nie powiedziecie. Błąd popełniony w fazie koncepcyjnej (zakup za drogiej działki czy zły wybór segmentu budownictwa – np. apartamenty zamiast standardu popularnego) może przesądzić o niepowodzeniu inwestycji.

Niepewność gospodarcza – problem numer jeden

Największym problemem dla firm deweloperskich jest niestabilna sytuacja gospodarcza. W zastosowanej skali od 1 do 5 (1-dana kwestia nie stanowi problemu, 5- dana kwestia stanowi duży problem) niestabilna sytuacja gospodarcza osiągnęła przeciętną ocenę na poziomie 3,93 pkt. Trzeba jednak pamiętać, że cały proces deweloperski od wyboru działki po ostateczne przekazanie mieszkań trwa kilka lat. W efekcie nawet w stabilnych warunkach rynkowych trudno jest właściwie przewidzieć wielkość popytu na mieszkania, ich ceny, a nawet koszt kredytu zaciąganego, aby finansować budowę.

Kwestia ta nierozerwalnie łączy się z niebezpieczeństwem spadku cen nieruchomości. Ta bariera została oceniona przez deweloperów na 3,76 pkt. i zajmuje trzecie miejsce wśród najważniejszych problemów, na jakie natrafiają firmy budujące mieszkania i domy. Można tę kwestię rozumieć dwojako. Po pierwsze spadek cen nieruchomości odbija się na cenie towaru jakim są np. mieszkania sprzedawane przez deweloperów. W efekcie wpływa to na możliwą do osiągnięcia marżę. Z drugiej strony spadek cen nieruchomości może też działać bardziej pośrednio dotykając deweloperów posiadających tzw. „banki ziemi”. Gdy muszą one zostać przecenione obniżają wartość aktywów oraz wynik finansowy firmy deweloperskiej.

Administracyjne kłody pod nogi

Niemniej ważnym problemem są procedury administracyjne, przez które przejść musi deweloper, aby na posiadanym gruncie mógł zbudować budynek zgodnie z posiadanym projektem. Administracyjne procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę oraz częste zmiany procedur administracyjnych związanych z procesem budowlanym jako bariery zostały przez deweloperów ocenione bardzo wysoko, osiągając wyniki na poziomie odpowiednio 3,85 pkt. i 3,56 pkt. Trudno się temu dziwić ponieważ, zgodnie z raportem Banku Światowego, Polska zajmuje dopiero 160. miejsce (na 183) pod względem sprawności procedur związanych z uzyskaniem pozwoleń na budowę. Zgodnie z raportem Doing Business 2012, aby dostać taką decyzję trzeba przejść 30 innych procedur, co trwa średnio 301 dni. Dla porównania średnio w krajach OECD jest to 14 procedur trwających średnio 152 dni.