Roszczenia wspólnoty mieszkaniowej a wady fizyczne nieruchomości

Przeczytaj także: Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej: od kiedy uprawnienia?

Powstaje pytanie czy zarząd reprezentujący wspólnotę mieszkaniową będzie uprawniony do dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi z tytułu wad nieruchomości wspólnej? Teoretycznie, zgodnie art. 6 zd 2 ww. ustawy uprawnienie takie powinno przysługiwać zarządowi reprezentującemu wspólnotę mieszkaniową. Jednakże osobami uprawnionymi do dochodzenia wspomnianych roszczeń będą uprawnieni właściciele odrębnej własności lokalu. Pogląd ten nie budzi wątpliwości w judykaturze. Zgodnie z linią orzeczniczą Sądu Najwyższego wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych dotyczących części wspólnej w stosunku do dewelopera (ustanawiającego odrębną własność poszczególnych lokali w nieruchomości). Podmiotem posiadającym legitymację czynną w tym zakresie będzie nabywca odrębnej własności lokalu.

Właściciel lokalu jest uprawniony do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera (ustanawiającego odrębną własności lokalu), chyba że dokona przelewu przysługujących mu roszczeń na wspólnotę mieszkaniową. Dopiero wspólnota mieszkaniowa, na którą zostaną scedowane roszczenia będzie mogła pozwać dewelopera (tak: m.in. Wyrok SN z dnia 23 września 2004 roku, sygn. akt III CZP 48/04, Wyrok SN z dnia 15 października 2008 roku, sygn. akt I CSK 118/08). Powstaje jednak pytanie czy potrzebne jest dokonanie przelewu przez wszystkich właścicieli odrębnej własności lokali czy wystarczy części z nich? Zgodnie z orzecznictwem nie jest wymagane przelanie przez wszystkich właścicieli odrębnej własności lokali roszczeń odszkodowawczych, które przysługują w stosunku do dewelopera (ustanawiającego odrębną własność)(por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 sierpnia 2011 roku, sygn. akt VI ACa 1188/10).

Zgodnie z art. 7 ww. ustawy odrębna własność lokalu można ustanowić m.in. w drodze umowy. To właśnie z umowy leżącej u podstaw ustanowienia odrębnej własności lokalu będą wynikać roszczenia właścicieli lokali w stosunku do dewelopera (ustanawiającego odrębną własność). W doktrynie brak jest jednolitego zdania w kwestii charakteru prawnego umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu. Najczęściej jednak będzie to umowa sprzedaży, w wyniku której dojdzie do ustanowienia odrębnej własności lokalu. W wyniku zawarcia umowy pomiędzy nabywcą a zbywcą (ustanawiającym odrębną własność lokalu) zostaje nawiązany stosunek cywilnoprawny, z którego będą wynikać konkretne roszczenia.

Poza roszczeniami przysługującymi nabywcy odrębnej własności lokalu wynikającymi z umowy łączącej strony, będą również przysługiwać roszczenia wynikające z Kodeksu cywilnego. Roszczenia wynikające z umowy mogą kształtować się różnie w zależności od treści umowy. Jednym z często spotykanych roszczeń, które są zawierane w umowach deweloperskich są kary umowne. Kara umowna zastrzeżona w takiej umowie musi być oznacza w z góry określonej kwocie (por. Wyrok SN z dnia 8 lutego 2007 roku, sygn. akt I CSK 420/06).

Nabywcy odrębnej własności lokalu poza roszczeniami wynikającymi ze stosunku łączącego strony, nabywcy będą przysługiwać roszczenia wynikające z przepisów Kodeksu cywilnego. Zgodnie z judykaturą nabywcy takiemu będą przysługiwać roszczenia odszkodowawcze w stosunku do ustanawiającego odrębną własność lokalu. Jak słusznie przyjął Sąd Najwyższy właścicielowi odrębnej własności lokalu w ramach roszczeń odszkodowawczych będzie przysługiwała tzw. restytucja naturalna. Zgodnie z art. 363. § 1. k.c. naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego bądź przez zapłatę odpowiedniej. Nabywcy będzie przysługiwało roszczenie w razie wad nieruchomościo przywrócenie do stanu poprzedniego, inaczej mówiąc o naprawienie wad, które ujawniły się w trakcie eksploatacji nieruchomości. Zgodnie z orzeczeniem SN, poza tym uprawnieniem nabywcy wynikającym z restytucji naturalnej będzie również przysługiwało roszczenie odszkodowawcze
(por. Wyrok SN z dnia 23 września 2004 roku, sygn. akt III CZP 48/04). Jak słusznie stwierdził SN w powołanym orzeczeniu, nabywcy odrębnej własności lokalu nie będzie przysługiwać roszczenie o dostarczenie rzeczy wolnej od wad.