Najwyższy czas na wykup mieszkania lokatorskiego

Przeczytaj także: Zakup mieszkania na rynku wtórnym - porady

1 lipca, czyli w najbliższą niedzielę, obchodzony jest Międzynarodowy Dzień Spółdzielczości. Jest to też ważna data dla osób, które chciałyby skorzystać z możliwości przekształcenia swojego prawa spółdzielczego w pełną, własność mieszkania. Część osób może to zrobić tylko do 31 grudnia 2012 roku, a zatem ma na to tylko pół roku.

Zupełnie różne prawa spółdzielcze

Prawo spółdzielcze do lokalu może mieć dwojakiego rodzaju formę. Jedną z nich jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (zwane potocznie „własnościowym” lub „spółdzielczym hipotecznym”). Drugim rozwiązaniem jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (zwane po prostu „lokatorskim”). Choć nazwy obu tych praw różnią się zaledwie jednym słowem, to ich posiadacze mają diametralnie różne prawa do nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe prawo jest prawem znacznie mocniejszym. W takim przypadku można dla nieruchomości otworzyć księgę wieczystą, można je obciążyć hipoteką, sprzedać czy dziedziczyć. Jest to więc prawo bardzo zbliżone do pełnej własności. Ale uwaga! Prawo własności do mieszkania, będącego przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przysługuje w rzeczywistości spółdzielni. Dopiero przekształcenie spółdzielczego własnościowego we własność zmieniłoby ten stan rzeczy.

Znacznie słabsze prawo do nieruchomości mają natomiast osoby ze spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania. Prawa tego nie mogą sprzedać, nie przechodzi ono na spadkobierców, a lokator nie może dla zajmowanej nieruchomości otworzyć księgi wieczystej i zabezpieczyć na niej kredytu. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypomina więc zwykły najem.

Ostatni dzwonek na przekształcenie

To drugie prawo także można przekształcić w prawo własności i niejednokrotnie nie kosztuje to wiele. O takim działaniu zwykło się mówić „wykup za złotówkę”, który faktycznie kosztuje przeważnie niecały tysiąc złotych. Ale uwaga! Nie zawsze spółdzielcze lokatorskie można przekształcić w prawo pełnej własności. Jest tak np. wtedy, gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego do gruntu pod budynkiem. W takim przypadku prawo spółdzielcze lokatorskie można przekształcić jedynie w spółdzielcze własnościowe. Co więcej można to zrobić tylko do końca tego roku, a więc zostało na to już tylko sześć miesięcy.
W efekcie tego przekształcenia osoba, która do tej pory posiadała prawo zbliżone do prawa najmu uzyskuje spółdzielcze własnościowe, a więc prawo warte tyle, ile własność, które ponadto można sprzedać, dziedziczyć lub obciążyć kredytem. Wymagania nie są wygórowane. Sprowadzają się one głównie do tego, że lokator nie może zalegać z opłatami wobec spółdzielni (związanymi z budową i eksploatacją nieruchomości). Na odpowiedź na wniosek lokatora o przekształcenie spółdzielnia ma 6 miesięcy. Co więcej takiego przekształcenia można dokonać praktycznie bez kosztów. Po pierwsze gdy prawo lokatorskie zmienia się we własnościowe, wymagana jest jedynie umowa w formie zwykłej pisemnej. Nie trzeba więc opłacać w tym wypadku notariusza (koszt to 1/4 minimalnego wynagrodzenia, czyli 375 zł). Ponadto dla prawa spółdzielczego własnościowego nie ma konieczności założenia księgi wieczystej, a więc nie trzeba ponosić kosztów sądowych. Gdyby jednak, ktoś chciał to zrobić, to otwarcie dla nowo nabytego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księgi wieczystej kosztuje w sądzie 260 zł.

Brak zgody spółdzielni tylko wydłuży proces

A co jeśli spółdzielnia nie spełni żądania posiadacza spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu? Przekształcenia można dokonać przed sądem. Co więcej wniesienie stosownego pozwu przeciw spółdzielni jest wolne od opłaty sądowej. Koszty postępowania sądowego ma pokryć spółdzielnia. Wyrok sądu w takiej sprawie zastąpi decyzję spółdzielni, a więc z dokumentem tym będzie można się już udać do wydziału ksiąg wieczystych w celu otwarcia księgi dla otrzymanego prawa spółdzielczego własnościowego

Bartosz Turek
Wsp. Marcin Żak