Rynek nieruchomości mieszkaniowych I kw. 2012

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych IV kw. 2011

Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w I kwartale 2012 r. prowadzi do następujących wniosków:

• w analizowanym okresie zwraca uwagę narastające ryzyko nadpodaży produkcji ze strony deweloperów, co w przyszłości może doprowadzić do szybszej od dotychczas obserwowanej korekty cen oraz problemów sektora budowlanego; jednocześnie na rynku mieszkaniowym obserwowano kontynuację większości procesów obserwowanych w 2011 r., które można określić jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi długookresowej, przy niższych cenach mieszkań, mniejszych kosztach produkcji i wyższych stopach procentowych;
• udział zysków w cenie m kw. mieszkania nadal był atrakcyjny dla deweloperów, zwłaszcza mniejszych; pomimo istniejącego znacznego zapasu mieszkań oraz kontraktów na ich budowę, wysokie koszty wyjścia z branży oraz brak możliwości alternatywnych inwestycji skutkowały rozpoczynaniem nowych budów; zwiększoną produkcję mieszkań można również wiązać z upływającym vacatio legis ustawy deweloperskiej;
• notowano niewielkie nominalne spadki cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach; ceny mocniej spadały w wymiarze realnym za sprawą rosnących wynagrodzeń oraz inflacji;
• kwartalny przyrost należności od osób prywatnych z tytułu kredytów mieszkaniowych był na poziomie najniższym w ostatnich sześciu latach; wartość nowo podpisanych umów była natomiast najniższa od trzech lat; ważnym zjawiskiem dla bezpieczeństwa systemu finansowego była rezygnacja banków z udzielania kredytów mieszkaniowych w walutach obcych;
• narastająca podaż kontraktów na mieszkania nie wpływała statystycznie na pogorszenie sytuacji ekonomicznej sektora deweloperskiego; problem rosnącej podaży oraz mało elastycznych w dół cen mieszkań może jednak w przyszłości spowodować kłopoty sektora;
• na rynku nieruchomości komercyjnych odnotowano wzrost wartości transakcji inwestycyjnych, natomiast stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach były stabilne.

Głównym czynnikiem ryzyka, który zwraca uwagę w pierwszym kwartale 2012 r., jest narastająca nierównowaga na rynku mieszkań deweloperskich w największych miastach Polski. Zjawisko to, będące konsekwencją boomu kredytowego i cyklu na rynkach mieszkaniowych Polski, narasta systematycznie od roku 2009, a obecnie zaczyna przyjmować niepokojące rozmiary. O ile poprzedni cykl (przypadający na lata 2005-2009) był generowany głównie przez sektor bankowy i kredyty denominowane, to obecny ma charakter czysto podażowy i jest efektem mało elastycznych w dół cen mieszkań, opóźnień pomiędzy decyzją o zaangażowaniu w projekty a czasem ich komercjalizacji oraz nadmiernym optymizmem deweloperów. Jednocześnie w wyniku procesów inflacyjnych opadają napięcia będące konsekwencją baniek cenowych, zatem ryzyko wynikające z ich powstania w najbliższych kwartałach jest już niewielkie.
Cykl podażowy jest klasycznym cyklem na rynku nieruchomości i miał już miejsce w Polsce na początku pierwszej dekady XXI w. Skończył się równie klasycznie, czyli załamaniem produkcji, stwarzając warunki dla ostatniego boomu (gwałtowny przyrost popytu po wejściu do UE, przy niskich rozmiarach produkcji mieszkań). Obecnie można oczekiwać niewielkiego przyspieszenia popytu i następnie jego ograniczenia w związku z wygasaniem z końcem br. programu RNS, co jednak nie będzie to miało znaczącego wpływu na istniejącą nadwyżkę mieszkań na rynku. Zakładamy, że czynnikiem oddziałującym znacznie silniej na optymizm deweloperów niż program RNS jest ogólna sytuacja w branży budowlanej, a zwłaszcza jej pogorszenie będące wynikiem wyczerpania się puli kontraktów na budownictwo ogólne od sektora publicznego. Kontrakty na budownictwo ogólne, choć nisko rentowne, zawsze były traktowane przez sektor budowlany i deweloperski jako bezpieczne.