Ceny transakcyjne nieruchomości VI 2012

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości V 2012

KOMENTARZ Home Broker

Czerwcowy odczyt indeksu cen mieszkań używanych wskazuje na kontynuację dotychczasowego trendu spadkowego. W ujęciu rocznym przecena sięgnęła 10,1 proc. Niewielkim pocieszeniem jest fakt, że przecena w ujęciu miesięcznym wytraca swoją dynamikę.

Wpisuje się to w prognozy doradców Home Broker. Ci spodziewają się bowiem, że w perspektywie kolejnych 12 miesięcy przecena na rynku mieszkaniowym powinna wyhamować. Najczęściej pojawiająca się prognoza wśród badanych mówi, że za rok lokale powinny być tańsze średnio o 5 proc. w relacji do cen dzisiejszych. Uśredniona prognoza mówi z kolei o przecenie średnio o 1 proc. Przemawia za nią chociażby utrzymywanie się postawy wyczekiwania na drugą falę kryzysu czy rekordowa podaż niesprzedanych przez deweloperów mieszkań. Szczególnie w tym drugim przypadku mamy jednak swoistą stabilizację w negatywnych okoliczności. Najnowsze dane GUS pokazują bowiem, że w maju liczba uzyskanych przez deweloperów pozwoleń na budowę i liczby rozpoczynanych budów nieznacznie różniła się od tej z analogicznego okresu przed rokiem. Dla porównania jeszcze w kwietniu liczby te rosły w ujęciu rocznym po około 70 proc. Widać więc, że ze strony firm budujących mieszkania zmalała presja na dalsze powiększanie oferty.

Póki co wiązać to można z faktem, że rozpoczynane dziś projekty w pełni podlegają już pod rygory tzw. ustawy deweloperskiej, czego do niedawna można było uniknąć. Jeśli kolejne dane GUS pokażą mniejszą skłonność firm do budowania mieszkań, ograniczy to panującą dziś presję na dalsze korekty cen. Podobna stabilizacja widoczna jest na rynku kredytowym. Styczeń przyniósł spory spadek możliwości zadłużania się względem grudnia. Po dziś dzień jednak sytuacja ta nieznacznie się poprawiła.

Z drugiej strony wciąż działa na rodzimy rynek fakt, że w Polsce brakuje ponad milion mieszkań dla zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Idąc dalej z danych GUS i Eurostat wynika ponadto, że około milion mieszkań jest w takim stanie technicznym, że powinny zostać zastąpione nowymi lub przynajmniej gruntownie wyremontowane. Pod koniec roku stronę popytową rynku mobilizować może też wygasający z końcem roku program „Rodzina na swoim”.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:

gdzie:

C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.