Rynek wtórny mieszkań II kw. 2012

Przeczytaj także: Rynek wtórny mieszkań I kw. 2012

We wszystkich badanych miastach drugi kwartał bieżącego roku przyniósł wzrost popularności mieszkań mieszczących się w kamienicach. Względem analogicznego okresu przed rokiem ich udział w transakcjach na rynku wtórnym podniósł się o 9,9 pkt. proc. – wynika z danych Home Broker o transakcjach zawieranych w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Mieszkania w budynkach wzniesionych z cegły do 2000 roku odpowiadały za prawie 44% transakcji. Kolejne (udział w rynku na poziomie niecałych 32%) w hierarchii popularności zajęły mieszkania w betonowych blokach. Ich udział w liczbie zawieranych transakcji obniżył się względem analogicznego okresu przed rokiem o 7,9 pkt. proc. Mieszkania współczesne, a więc te które zbudowano po 2000 roku, cieszyły się najmniejszą popularnością. Odpowiadały one za co czwartą zawartą transakcję (24,6%). Względem analogicznego okresu przed rokiem spadek ich udziału w rynku wyniósł 2 pkt. proc.

Home Broker cyklicznie monitoruje strukturę transakcji zawieranych na rynku wtórnym w podziale na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem (w dużym uproszczeniu chodzi o kamienice) oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych po 2000 roku. Badanie prowadzimy na podstawie danych o transakcjach zawartych na pięciu największych rynkach.

Kamienice czyli co?

Pod nazwą „kamienice” rozumiemy wszelkiego typu budynki wzniesione z cegły do 2000 roku. W tym gronie znajdzie się więc zarówno staromiejska zabudowa krakowska, jak i powojenne budynki zbudowane z cegły na warszawskim Śródmieściu czy Mokotowie. Choć jest to pewne uproszczenie, nie ma innej nazwy, która dobrze charakteryzowałaby ten segment rynku mieszkań używanych.
Wielki odwrót od płyty?

Udziału na poziomie 44% w transakcjach (II kw. br.) w rynku nigdy nie osiągnęły betonowe bloki. W ich przypadku największa popularność przypada na trzeci kwartał 2011 roku. Wtedy mieszkania w wielkiej płycie odpowiadały za 40,7% transakcji mieszkaniami używanymi. Dziś po spadku o prawie 8 pkt. proc. względem drugiego kwartału 2011 roku udział ten wynosi 31,8%. Jest to najniższy wynik od początku 2010 roku, od kiedy Home Broker przygotowuje takie zestawienia. Gdyby trend ten znalazł potwierdzenie w kolejnych odczytach, będzie można już mówić o swego rodzaju odwrocie od betonowych bloków. Dotychczas zyskiwały one na popularności dzięki cenie. Z jednej strony metr mieszkania w wielkiej płycie był niski, a ponadto tych metrów trzeba kupić mniej, bo przeciętna powierzchnia mieszkania w betonowym bloku jest znacznie niższa niż w przypadku innych typów budownictwa. Dziś jedna z tych różnic zdaje się zacierać. Jeszcze rok temu - w drugim kwartale zeszłego roku przeciętna cena transakcyjna metra mieszkania w kamienicy była o ponad 10% wyższa niż w betonowym bloku – wynika z danych Home Broker dla 5 badanych rynków. Dziś różnica ta stopniała do 2,3%. Nie musi to jednak oznaczać, że betonowe bloki trzymają cenę, a tanieją kamienice. Raczej nabywcy rezygnując z zakupu mieszkania w wielkiej płycie skłonni są wybierać mieszkania z grona tańszych kamienic.

Dla współczesnych lokali największą konkurencją są deweloperzy

Od 9 miesięcy rośnie też udział budownictwa współczesnego w ogólnej liczbie transakcji mieszkaniami używanymi (tylko rynek wtórny!). Pod koniec 2011 roku wynosił on niecałe 20,8%, a trzy kwartały później już 24,6%. Wciąż jest to jednak wynik niższy niż w analogicznym okresie przed rokiem, kiedy udział mieszkań wzniesionych po 2000 roku był wyższy niż dziś o 2 pkt. proc. Relatywnie niska popularność tego segmentu rynku może być pochodną tego, że jest on najdroższy. Za metr mieszkania zbudowanego po 2000 roku w ostatnim kwartale płaciło się o około jedną czwartą więcej niż w betonowym bloku. Ponadto omawiany segment rynku jest najmocniej narażony na sporą presję konkurencyjną ze strony rynku pierwotnego, gdzie poziom cen jest niższy. Przewagą mieszkań zbudowanych po 2000 roku jest jednak fakt, że nie trzeba czekać na ich zbudowanie, jak ma to miejsce w przypadku zakupu lokalu od dewelopera, a ponadto często są wykończone w takim standardzie, że wymagają jedynie odświeżenia, a nie kompletnego wykończenia.