Ceny transakcyjne nieruchomości VII 2012

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości VI 2012

Na tym tle przewidywania doradców Home Broker odnośnie przyszłych zmian cen mieszkań mogą wydawać się optymistyczne. Spodziewają się oni bowiem tego, że w perspektywie kolejnych 12 miesięcy przecena na rynku mieszkaniowym powinna wyhamować. Najczęściej pojawiająca się prognoza wśród badanych mówi, że za rok lokale powinny być tańsze średnio o 5 proc, w relacji do cen dzisiejszych. Uśredniona prognoza mówi z kolei o przecenie średnio o 1 proc. Ostatnie miesiące przyniosły sporo informacji, które wpływały na spadek wycen nieruchomości, ale czynniki te w raz z upływem czasu w dużej mierze wydają się być już uwzględnione w cenach, co przemawia za wyhamowaniem obserwowanej korekty. Limity cen mieszkań kwalifikujących do dofinansowania w programie „Rodzina na swoim” obniżono już pod koniec sierpnia zeszłego roku. Nowelizacja rekomendacji S, która nie tylko utrudniła dostęp do finansowania w walucie, ale też obniżyła możliwości pożyczkowe w złotym, weszła w życie na początku bieżącego roku. Natomiast tzw. „ustawa deweloperska” weszła w życie pod koniec kwietnia br., co w pierwszych miesiącach 2012 roku było przyczyną sporego wzrostu podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Najnowsze dane GUS pokazują jednak, że po wejściu w życie tego aktu prawnego skłonność deweloperów do powiększania skali działalności znacznie zmalała, a wraz z nią presja na spadek cen. Nie można też zapomnieć o powszechnej obawie przed drugą falą kryzysu. Ta wydaje się jednak dla rynku nieruchomości relatywnie neutralna. Z jednej strony generuje mniejszą skłonność nabywców do zadłużania się, ale z drugiej nieruchomości uważane są przez 40 proc. Polaków za bezpieczną inwestycję na czas kryzysu. Takie przynajmniej wynika z badania instytutu Homo Homini wykonanego na zlecenie Deutsche Bank PBC. Dopiero na drugim miejscu znalazła się lokata bankowa, na którą przypadło 27 proc. odpowiedzi.

Analogia do uderzenia pierwszej fali kryzysu, która dotarła na rynek nieruchomości na początku 2008 roku pokazuje, że sytuacja na rynku nieruchomości jest zdeterminowana przez tę, która panuje na rynku kredytów hipotecznych. Jeśli tylko banki ułatwiają dostęp do kredytu, popyt na mieszkania rośnie. Zgodnie z danymi Home Broker około trzy mieszkania na cztery są kupowane z pomocą finansowania bankowego, a o to jest dziś znacznie trudniej niż przed rokiem. Trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może dziś pożyczyć w rodzimej walucie na 30 lat kwotę na poziomie 362 tys. zł (mediana). Wartość ta na podobnym poziomie utrzymuje się od początku roku, ale rok temu czyli w lipcu 2011 roku była na poziomie 400 tysięcy. Kolejne miesiące mogą przynieść wzrost zdolności kredytowej przeciętnej rodziny, co przełożyłoby się na siłę popytu na rynku nieruchomości. Z jednej strony przedstawiciele KNF mówią o możliwości rewizji wydanych rekomendacji, co może doprowadzić do większej dostępności finansowania w rodzimej walucie. Ponadto rynek spodziewa się spadku stóp procentowych, co doprowadziłoby do spadku oprocentowania kredytu, a tym samym wzrostu ich dostępności. Notowania kontraktów terminowych sugerują, że WIBOR 3M (częsty składnik oprocentowania kredytów) w perspektywie 9 miesięcy może spaść z obecnych 5,11 proc. Do 4,14 proc.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:

gdzie:

C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.