Prawo sąsiedzkie: co wolno sąsiadowi?

Przeczytaj także: Zawalenie się budowli: odpowiedzialność za szkodę

Kodeks

Zgodnie z art. 140 kodeksu cywilnego:
W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

We współczesnych systemach prawnych prawo własności, w tym prawo własności nieruchomości, zostało ukształtowane jako prawo ograniczone. Nigdzie na świecie nie znajdziemy nieograniczonego prawa własności, nawet trudno by nam było sobie wyobrazić takie „bezgraniczne” prawo.

Powszechnie przyjmuje się, że własność jest prawem dającym uprawnionemu najpełniejszą władzę nad rzeczą, ale pozostaje prawem względnie pełnym. Jego granice określają przede wszystkim ustawy, ale także wzgląd na interesy innych podmiotów. Tymi innymi podmiotami są np.: nasi sąsiedzi.

Idąc dalej, zgodnie z art. 144 kodeksu cywilnego:

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Celem unormowań tej część kodeksu, zwanej prawem sąsiedzkim, jest zminimalizowanie ewentualnych konfliktów mogących powstać w związku z korzystaniem z nieruchomości sąsiednich. Omawiane regulacje można traktować jako próbę pogodzenia często sprzecznych indywidualnych interesów sąsiadów.

Korzystanie z własnej nieruchomości może oddziaływać niekorzystnie na nieruchomości znajdujące się w granicach takiego oddziaływania. Niezbędne jest zatem wyznaczenie granic korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa w taki sposób, aby uwzględnić, z jednej strony, prawo właściciela do korzystania z przedmiotu jego prawa, a z drugiej strony, interesy osób narażonych na niekorzystne skutki takiego korzystania.
Sąd Najwyższy

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 3 grudnia 2003 roku (sygn. akt I CK 345/03) stwierdził, że „uprawniony może korzystać z przestrzeni nad i pod powierzchnią gruntu w takich granicach, w jakich jest to niezbędne dla realizacji funkcji przysługującego mu prawa. Ustalenie zatem, czy oznaczone zachowania (działania) podejmowane przez właściciela dokonywane są w przestrzeni, do której jest on uprawniony, wymaga każdorazowo oceny tych zachowań z punktu widzenia funkcji (przeznaczenia). Chodzi bowiem o ustalenie na podstawie zobiektywizowanych kryteriów granic przestrzennych nieruchomości gruntowej, by korzystanie to zostało ukształtowane z uwzględnieniem potrzeb ogółu, nie tracąc z pola widzenia także ekonomicznego aspektu wykorzystywania nieruchomości.”

Przychylając się do cytowanego orzeczenia, musimy stwierdzić, że wolność każdego z nas kończy się tam gdzie zaczyna się wolność drugiego człowieka. Tak więc zachowania naszego sąsiada są zgodne z prawem, dopóki nie naruszają naszych prawnie chronionych interesów. Działania mające miejsce co prawda na naszej własnej nieruchomości jednakże odczuwalne na gruncie sąsiedzkim nazywane są immisjami.

Immisje

Immisje dzielą się na kilka rodzajów. Mogą być pozytywne, co nie jest przedmiotem powszechnego zainteresowania, ponieważ jak wiadomo ludzka natura jest niewdzięczna lub negatywna, toteż najwięcej wagi przywiązuje do tego, co szkodzi, czyli tematyki powszechnie dyskutowanej, szczególnie z policją podczas składania doniesienia na sąsiada.

Immisje mogą być również bezpośrednie lub pośrednie. Pierwsze polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu określonych substancji na inną nieruchomość za pomocą przewodów i innych podobnych urządzeń (np. opróżnianie szamba kierując strumień na działkę sąsiada).

Sądy twierdzą, że w takim przypadku można mówić o bezpośredniej ingerencji w sferę cudzej własności podobną do wkroczenia na czyjąś nieruchomość.

Drugie immisje, czyli pośrednie, są ubocznym skutkiem działania właściciela, nie są celowym i bezpośrednim oddziaływaniem na nieruchomość sąsiednią. Przykładowo są to hałasy, zapachy, wibracje, tamowanie dopływu światła słonecznego, etc.

Immisje dzielą się też na materialne (polegają na przenikaniu na sąsiednie nieruchomości cząsteczek materii lub płynów, np. hałasy czy zapachy) oraz niematerialne (polegają na oddziaływaniu jedynie na psychikę właściciela nieruchomości, np. jego poczucie bezpieczeństwa, estetyki).