Ceny mieszkań warto negocjować

Przeczytaj także: Ceny ofertowe a transakcyjne mieszkań V 2013

Przeciętny nabywca rozpoczynając poszukiwania mieszkania styka się najpierw z cenami ofertowymi, a te bywają zniechęcające do zakupu. Na przykład w Warszawie przeciętna cena (mediana) metra kwadratowego lokalu nowego lub używanego opiewa w ofertach na prawie 8 tys. zł, podczas gdy faktycznie w transakcjach jest to mniej niż 7 tysięcy za metr – wynika z najświeższych danych Home Broker i Open Finance. Warto przy tym zauważyć, że poziom ten został przekroczony po raz pierwszy od początku przeceny trwającej już od prawie 5 lat. Obniżyła ona transakcyjne ceny w tym okresie o prawie 23%, natomiast w ostatnich 12 miesiącach korekta przekroczyła poziom 11%.

Kilkanaście procent różnicy to nie tylko negocjacje

Porównując mediany cen transakcyjnych i ofertowych w 16 dużych miastach można zauważyć, że te pierwsze są przeciętnie o 16% niższe. Wynika to jednak z porównania całej oferty rynkowej mieszkań wystawionych na sprzedaż z charakterystyką nieruchomości, które faktycznie znalazły nabywców. Różnica jest w tym wypadku naturalna i wynika przynajmniej z kilku czynników. Po pierwsze ceny ofertowe zawyżają apartamenty i mieszkania o podwyższonym standardzie, które dłużej czekają na nabywców niż lokale z segmentu popularnego, do których należy gros nieruchomości sprzedanych. Po drugie w ofertach znaleźć też można nieruchomości o cenie znacznie zawyżonej względem rynkowej, które dopóki nie zostaną urealnione, nabywców nie znajdą. Nie można oczywiście zapomnieć też o fakcie, że większość sprzedających ogłaszając chęć sprzedaży nieruchomości ustala cenę nieruchomości na poziomie odrobinę wyższym, aby w ten sposób mieć pewien margines do negocjacji. Ale uwaga! Ustalenie go na za wysokim poziomie znacznie wydłuża proces sprzedaży nieruchomości, bo zniechęca potencjalnych kupujących do zobaczenia nieruchomości i podjęcia próby negocjacji.

Tegoroczne negocjacje znacznie bardziej owocne

O ile w ich wyniku cena ofertowa zostaje obniżona? W przypadku mieszkań używanych, które nabywców znalazły w lipcu, kupującemu udało się wynegocjować obniżkę na przeciętnym poziomie 4,7% (ta różnica dotyczy transakcji faktycznie zawartych; wcześniej podawana wartość 16% to rozbieżność między cenami ze wszystkich dostępnych ofert, a cenami transakcyjnymi). Gdy więc ofertowa cena lokalu wynosiła 300 tys. zł, to potencjalny rabat można oszacować na 14,1 tys. zł. Pamiętajmy jednak, że jest to tylko wartość wynikająca ze średniej. W konkretnych transakcjach wynik negocjacji może być wielokrotnie wyższy przekraczając w skrajnych przypadkach 40%. Z drugiej strony zdarzają się też umowy, w przypadku których ostateczna cena jest wyższa niż ofertowa. Co więcej, w przedstawionych statystykach porównujemy ostatnią cenę ofertową z ceną transakcyjną. W obliczeniach nie uwzględniamy ewentualnych wcześniejszych obniżek cen ofertowych. Uzyskany wynik obrazuje więc faktyczny zakres negocjacji cenowych pomiędzy sprzedającym i ostatecznym nabywcą.

Rekordowo wysoką skuteczność negocjacje miały w maju br. (5,8%), a najmniej kupujący uzyskiwali w lipcu 2010 roku (2,9%) – pokazują dane Home Broker i Lion’s House zbierane od 2009 roku (dotyczą rynku wtórnego). O nabywców mieszkań aktywnie walczą też deweloperzy. Posiadając rekordowo dużą ofertę mieszkań, to oni wyznaczają trend w którym poruszają się dziś ceny. Zgodnie z danymi Home Broker w największych miastach przeciętny spadek cen ofertowych w ostatnich 12 miesiącach był na rynku pierwotnym prawie dwukrotnie wyższy (6%) niż w przypadku mieszkań używanych (4%).

Wynik negocjacji cen w sposób wiarygodny można oszacować jedynie dla rynku wtórnego, ponieważ deweloperzy negocjując z nabywcami nie tylko obniżają ceny mieszkań, ale oferują też rabaty na miejsca postojowe lub komórki lokatorskie, atrakcyjne cenowo pakiety wykończeniowe, finansują wycieczki zagraniczne, a nawet dopłacają do rat kredytowych.

Najmniejsze ustępstwa w Warszawie

Statystyki sugerują, że skłonność właścicieli do obniżania cen w wyniku negocjacji jest w dużych miastach mocno zróżnicowana. W przypadku transakcji zawartych w tym roku ceny ofertowe w wyniku negocjacji opuszczano w Poznaniu i Łodzi. Z drugiej strony przeciętne negocjacje na poziomie zbliżonym do 4% notowano w Warszawie i Trójmieście. Sytuacja taka może być wynikiem splotu wielu czynników. Jednym z nich może być presja konkurencyjna wywierana na osobach fizycznych przez deweloperów. Jest to szczególnie widoczne w przypadku porównania sytuacji w Poznaniu i Warszawie. W stolicy województwa wielkopolskiego w badanym okresie przeciętna cena ofertowa nowego mieszkania spadła o 6%, podczas gdy w Warszawie było to 1% - wynika z danych Home Broker. Nie można też bagatelizować dostępu do informacji o aktualnych trendach na rynku, który nie jest w poszczególnych miastach jednakowy.