Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą

Gminy nie mają obowiązku wyprzedawania swoich zasobów lokalowych ani stosowania bonifikat dla najemców tych lokali. Zasady wykupu mieszkań komunalnych określają uchwały poszczególnych dzielnic lub gmin w danej miejscowości, które wydawane są na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W przypadku gdy gmina zdecyduje się na sprzedaż mieszkań komunalnych, wówczas pierwszeństwo w nabyciu takiego lokalu mają najemcy. Wynika to z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej Ustawy). Zgodnie z powyższym artykułem w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje temu, kto jest najemcą, pod warunkiem iż umowa najmu zawarta została na czas nieoznaczony.

Procedura przygotowania mieszkania do sprzedaży (m.in. wycena mieszkania) i sama transakcja sprzedaży może trwać w zależności od gminy, od kilku do kilkunastu miesięcy. Zgodnie z art. 34 ust. 4 Ustawy zawiadamia się na piśmie osoby wskazane w art. 34 ust. 1 pkt 3 Ustawy o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosku o nabycie oraz niezbędnych dokumentów (decyzja o przydziale najmu, umowa najmu, zaświadczenie o zameldowaniu, kserokopia dowodu osobistego) do wydziału w gminie, odpowiadającego za lokale komunalne w terminie określonym w zawiadomieniu. Jak ustawa wskazuje termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Należy zaznaczyć, że warunkiem zachowania przez najemców pierwszeństwa do lokalu jest złożenie wniosku o nabycie nieruchomości przed upływem terminu określonego w zawiadomieniu.
Od wartości rynkowej mieszkania, ustalonej przez rzeczoznawcę, gmina może przyznać kupującemu najemcy bonifikatę, która może teoretycznie wynosić od 1 do 99%. Sprzedaż lokalu wiąże się ze sprzedażą również udziału w nieruchomości wspólnej, jako prawa związanego z własności lokalu. Istotne jest, iż bonifikata udzielona od wartości lokalu mieszkalnego dotyczy również udziału w prawie własności lub w prawie użytkowania wieczystego. Nierzadko bonifikaty sięgają 90% - wówczas najemca może przejąć na własność zajmowany przez siebie lokal komunalny za 10% jego wartości rynkowej. Jednakże jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 8 grudnia 2009 r., udzielenie bonifikaty od ustalonej ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego jest wyłącznie uprawnieniem, a nie obowiązkiem właściwego organu (II SA/Łd 634/09). Oznacza to, że gmina sprzedając taką nieruchomość, może, ale wcale nie musi, ustaloną na poziomie wartości nieruchomości cenę obniżyć.

Zgodnie z art. 68 ust. 1 Ustawy właściwy organ tj. wójt, burmistrz, prezydent miasta na podstawie uchwały rady gminy udziela bonifikaty. Od nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 7 stycznia 2010 roku, uchwała rady gminy może mieć charakter generalny, a nie tylko indywidualny. W związku z tym rada gminy ma kompetencje do wydania ogólnych przepisów, na podstawie których wójt może udzielić bonifikaty.