Umowa dzierżawy - ochrona dzierżawcy

Przeczytaj także: Dzierżawa przedsiębiorstwa

Ustalając powyższe ustawodawca kierował się stanowiskiem, iż nabywca powinien liczyć się z istnieniem umowy dzierżawy albowiem o istnieniu takiego stosunku zobowiązaniowego świadczy fakt dzierżenia nieruchomości przez inną, niż zbywca, osobę. W celu jednak zabezpieczenia nabywcy, kodeks cywilny wskazał na dwie przesłanki przesądzające o możliwości skorzystania z opisywanej ochrony polegającej na braku możliwości wypowiedzenia umowy. Przede wszystkim istotne jest by umowa zawarta była w formie pisemnej i to z datą pewną. Termin „daty pewnej” został zdefiniowany w kodeksie cywilnym. Zgodnie z tym aktem prawnym o dacie pewnej mówi się:

• gdy została ona urzędowo poświadczona,
• gdy dokonanie danej czynności prawnej (w analizowanym przypadku chodzi o zawarcie umowy dzierżawy) zostało potwierdzone w jakimkolwiek dokumencie urzędowym, w takim przypadku datę uznaję się za „pewną” od dnia, na który datowany jest dany dokument,
• gdy na dokumencie stwierdzającym dokonanie danej czynności (na umowie) organ państwowy zamieścił jakąkolwiek wzmiankę, w takim przypadku datę uznaję się za „pewną” od daty wzmianki,
• od momentu śmierci jednej ze stron umowy dzierżawy.

Dla powstanie tego szczególnego skutku, jaki został opisany w art. 678 § 2 kc. Nie jest istotne w jaki, z powyżej wymienionych, sposób data to została potwierdzona. Ważne jest by to „potwierdzenie” miało miejsce przed zbyciem przedmiotu dzierżawy. Ważne jest również by zaznaczyć, iż ustawodawca przewidział taki sam skutek, co dla umów zawartych w formie pisemnej z datą pewną, w przypadku, gdy w oparciu o art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, umowa taka została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Art. 679 kc.

Treść art. 678 § 1 kc. doprowadza do powstania sytuacji, w której pozycja dzierżawcy (pod warunkiem, ze nie zachodzą okoliczności w skazane w § 2 tego przepisu) może się diametralnie pogorszyć. W konsekwencji, może być on zmuszony do wydania przedmiotu dzierżawy przed terminem lub bez zachowania warunków określonych w umowie dzierżawy, jaką zawarł ze zbywcą (wydzierżawiającym). W celu złagodzenia skutków wcześniejszego wypowiedzenia umowy, ustawodawca przewidział, iż dzierżawca może domagać się od zbywcy (wydzierżawiającego) naprawienia szkody, jaka powstała w związku z zaistnieniem powyżej opisanych okoliczności.

Możliwość skorzystania z ww. uprawnienia przysługuje dzierżawcy jednak, jedynie wtedy, gdy niezwłocznie zawiadomi on zbywcę (wydzierżawiającego) o wcześniejszym wypowiedzeniu umowy dzierżawy przez nabywcę. Warto zaznaczyć, iż poprzez termin „niezwłocznie” nie należy rozumieć natychmiastowego zawiadomienia zbywcy. Zgodnie z powszechnie przyjętym stanowiskiem, aby ww. warunek został spełniony wystarczy, zawiadomienie zbywcy w czasie nie dłuższym niż dwa tygodnie. W przypadku dopełnienia ww. przesłanki, dzierżawca będzie uprawniony do żądania naprawienia szkody w granicach wskazanych w art. 361 § 1 kc. Zgodnie z treścią tej regulacji dzierżawca może dochodzić zarówno rzeczywistej straty, którą poniósł jak również i utraconych korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby nie doszło do wcześniejszego wypowiedzenia umowy dzierżawy oraz wydania jej przedmiotu.

Możliwe jest zaistnienie sytuacji, w której dzierżawca opłacił czynsz, za cały okres trwania tego stosunku prawnego, z góry, wówczas w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez nabywcę, dzierżawca będzie uprawniony, na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, do żądania zwrotu tej części czynszu, która odpowiada niewykorzystanemu okresowi dzierżawy.

Należy zauważyć, iż regulacje wskazane w art. 678 oraz w art. 679 kc. odnoszą się do najmu, jednakże kodeks cywilny przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów odnoszących się do najmu również i do stosunku dzierżawy, o ile dane zagadnienia nie zostały uregulowane odmiennie właściwymi przepisami dotyczącymi dzierżawy.