Spłata wcześniejszego kredytu bankowego a bonifikata

Przeczytaj także: Rachunek powierniczy a ochrona praw nabywcy mieszkania

Uchwała została podjęta w następującym stanie faktycznym: w dniu 17 czerwca 2011 r. Sąd Rejonowy zasądził od pozwanych Ewy S. i Adama S. solidarnie na rzecz powodowej Gminy Miasta T. kwotę 28 341,70 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 8 maja 2009 r. do dnia zapłaty. Sąd ten ustalił, że w dniu 27 września 2005 r. strony zawarły umowę notarialną, na podstawie której powódka ustanowiła odrębną własność lokalu nr 30 w budynku położonym w T. przy ul. K. (dalej „Lokal”). Następnie powódka sprzedała Lokal pozwanym za cenę uwzględniającą bonifikatę udzieloną na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej „ustawa o gospodarce nieruchomościami”). W umowie zastrzeżono, że zbycie Lokalu lub wykorzystanie go na inne cele niż mieszkalne przed upływem pięciu lat od dnia nabycia obliguje nabywcę do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, chyba że sprzedaż nastąpi na rzecz osoby bliskiej. Następnie, umową notarialną z dnia 28 stycznia 2008 r. pozwana, działająca w imieniu własnym i w imieniu męża, sprzedała Lokal wraz z udziałem we współwłasności części wspólnych budynku.

Po dokonaniu ww. sprzedaży, pozwani poinformowali powódkę o zbyciu Lokalu i oświadczyli, że środki uzyskane z jego sprzedaży zostaną w ciągu 12 miesięcy przeznaczone na cele mieszkaniowe. Następnie, w kolejnym piśmie, pozwani oświadczyli, że środki uzyskane ze sprzedaży Lokalu przeznaczyli na „zakup i wykończenie budynku mieszkalnego, który nabyli w dniu 19 września 2000 r.”. Pozwani przedstawili przy tym zaświadczenie banku o spłacie kredytu. W odpowiedzi na powyższe, powódka poinformowała pozwanych o braku podstaw do wyłączenia obowiązku zwrotu bonifikaty i wezwała ich do zwrotu bonifikaty, a wobec odmowy – wystąpiła z pozwem o zapłatę.

Sąd Rejonowy, który rozpoznawał tą sprawę, uwzględnił żądanie powódki, gdyż stwierdził, że obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie nie stosuje się w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu na nabycie w ciągu 12 miesięcy innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości spełniającej cele mieszkaniowe. Przesłanka ta, zdaniem Sądu Rejonowego, nie została jednak w tej sprawie spełniona, gdyż pozwani przeznaczyli uzyskane środki na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości w 2000 r., a więc 8 lat przed sprzedażą lokalu.

Od wyroku Sądu Rejonowego, pozwani wnieśli apelację do Sądu Okręgowego, który przy jej rozpoznawaniu powziął poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym Sądowi Najwyższemu zagadnieniu prawnym.

Odpowiadając na zagadnienie prawne, SN wskazał, że zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami, zbywanie lub nabywanie nieruchomości oznacza dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste.

W związku z powyższym, w uchwale SN stwierdził, że wyłączenie obowiązku zwrotu kwoty równej uzyskanej bonifikacie na podstawie art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może nastąpić jedynie w związku z nabyciem innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości o określonym przeznaczeniu. Ponadto, SN podkreślił, że zwolnienie od zwrotu kwoty równej bonifikacie wynika jedynie z faktu nabycia, a nie z poniesienia nakładów na wykończenie lub remont lokalu. Nie można zatem skorzystać z przysługującego zwolnienia, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży lokalu zostały przeznaczone na zapłatę ceny za lokal nabyty wcześniej lub na spłatę uzyskanego wcześniej kredytu. SN zaznaczył też, że nie można interpretować art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sposób rozszerzający, gdyż mogłoby to ostatecznie doprowadzić do wykorzystywania przywileju bonifikaty do uzyskiwania korzyści kosztem środków publicznych poprzez odsprzedaż lokali zakupionych z bonifikatą.

Podsumowując, w uchwale SN potwierdził, że przywilej nabycia lokalu z bonifikatą zmierza do ułatwienia zakupu lokalu przez najemcę i nie może prowadzić do pozyskania środków finansowych na realizację innych, wcześniej rozpoczętych projektów mieszkaniowych. Naszym zdaniem, zaprezentowana przez SN interpretacja przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jest prawidłowa, gdyż zmierza ona do ochrony środków publicznych przed ich nierzetelnym wykorzystaniem.