Renta planistyczna - podstawowe informacje

Przeczytaj także: Renta planistyczna

Kwestię renty planistycznej, szczegółowo reguluje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r. (zwana dalej „ustawą p.z.p.”). Zgodnie z art.36 ust.4 ustawy p.z.p. „Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.”

Wedle literalnej wykładni powyższego przepisu, pierwszym warunkiem sine qua non powstania obowiązku zapłaty renty planistycznej jest uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gwoli wyjaśnienia, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, stanowiący akt prawa miejscowego, uchwala i zmienia właściwy organ administracji publicznej tj. rada gminy.

Ponadto, aby można było mówić o istnieniu obowiązku zapłaty powyższej renty, koniecznym jest również aby na skutek przedmiotowych działań rady gminy – tj. uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

• wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła,
• podmiot nią władający (właściciel lub użytkownik wieczysty) zbył tą nieruchomość.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2009r. „Każdy wzrost wartości nieruchomości, choćby nieznacznie tylko podnoszący jej dotychczasową wartość (przekładającą się na atrakcyjność i cenę) skutkuje, w przypadku jej zbycia, wydaniem decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej.” Co więcej, wysokość opłaty planistycznej ustalonej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości powinna zawsze odzwierciedlać dokładną różnicę jaka występuje pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego a jej wartością w dniu zbycia nieruchomości. Różnica ta, a tym samym również sama renta planistyczna, powinny wiązać się z obiektywną zmianą wartości nieruchomości, a nie z ceną ustaloną przez strony umowy . Wzrost wartości nieruchomości musi pozostawać w bezpośrednim związku przyczynowo-skutkowym z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego (musi być jego następstwem).

Odnosząc się zaś do samej wysokości omawianej opłaty, to ustawodawca uregulował wyłącznie górną jej granicę – a mianowicie, wysokość tej opłaty nie może przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości. Dokładne określenie obowiązującej stawki procentowej renty planistycznej, należeć będzie więc każdorazowo do kompetencji gminy . Zgodnie jednak ze stanowiskiem Naczelnego Sąd Administracyjnego, przedstawionym w wyroku z dnia 6 września 2002 r. wyklucza się możliwość ustalenia zerowej stawki procentowej służącej naliczaniu opłaty.

Obowiązek zapłaty renty planistycznej stwierdzany jest zawsze w drodze decyzji administracyjnej. Gmina z decyzją taką może wystąpić do właściwego podmiotu w ciągu 5 lat od daty uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto zaś, notariusz zobowiązany jest do przesyłania właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta) wypisu każdej umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości położonej w obszarze objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, które weszły w życie w ostatnich 5 latach, do dnia zawarcia umowy.

Warto również wspomnieć, że również sam właściciel lub użytkownik wieczysty mogą zażądać ustalenia wartości renty planistycznej jeszcze przed zbyciem nieruchomości i w sytuacji takiej, gmina ma obowiązek tą wartość określić.

W przypadku uchylenia się przez właściciela lub użytkownika wieczystego od obowiązku uiszczenia nałożonej decyzją opłaty, właściwy organ administracji uprawniony jest do wszczęcia postępowania egzekucyjnego.

Na sam koniec, pamiętać należy również, iż opłaty planistycznej nie pobiera się, gdy w chwili zbywania nieruchomości, jej stawka procentowa nie została określona w uchwale przez radę gminy. Decyzja wójta (burmistrza, prezydenta miasta) ustalająca wysokość renty, przy braku określenia stawki procentowej w uchwale w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie decyzją wydaną bez podstawy prawnej, a tym samym obarczoną wadą nieważności.