Wynajem mieszkania: niełatwo o zysk

Przeczytaj także: Rentowny wynajem taniego mieszkania

Ile zarobimy na wynajmie?

Założenia opieramy na sytuacji, gdy produktem inwestycyjnym jest mieszkanie dwupokojowe z segmentu popularnego (rynek wtórny) o powierzchni 50 m kw., zakupione po średnich cenach transakcyjnych z okresu VIII-X br. Bierzemy pod uwagę, że mieszkanie przez 1 miesiąc może stać puste, a także to że rzetelnie wywiązujemy się z opodatkowania umowy najmu (ryczałt 8,5 proc.). Do wyliczeń przyjęliśmy też aktualnie średnie ceny wynajmu w poszczególnych miastach. Nie uwzględniamy kosztów amortyzacji lokalu – potrzeb remontowych i napraw, które są nieuniknionym elementem przy wynajmie.

Spośród siedmiu miast teoretycznie największy zysk z wynajmu osiągniemy kupując mieszkanie w Katowicach. To jedyne z analizowanych miast, gdzie rentowność przekracza 5 proc. i wynosi 5,44 proc. W Łodzi, Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu i Warszawie rentowność z wynajmu mieści się w przedziałach od 4,05 (Łódź) do 4,55 proc. (Warszawa). Najmniejsze szanse na szybkie pomnożenie kapitału mają inwestorzy w Krakowie, gdzie średnia rentowność wynosi 3,95 proc.

Nieco w górę

W ostatnim czasie rentowność wynajmu nieco wzrosła. Na początku sezonu wakacyjnego średnia dla siedmiu analizowanych miast obliczona przez Metrohouse wyniosła 4,17 proc. podczas gdy obecnie wzrosła do 4,45 proc. Wpływ na poprawę rentowności mają postępujące spadki cen mieszkań, które są stymulowane brakiem finansowania zakupów i dużą konkurencyjnością produktów mieszkaniowych (w ofercie deweloperów budujących w największych polskich miastach znajduje się ok. 60 tysięcy mieszkań). Na poprawę rentowności miały też wpływ sezonowe zwyżki cen czynszów, które zwykle normują się po zakończeniu szczytu na wynajem w końcówce roku.

Trudna decyzja

Inwestorzy z jednej strony wyczekują na najlepszy moment do zakupu mieszkań pod wynajem monitorując rynek w poszukiwaniu okazji, z drugiej narzekają na stosunkowo mało zachęcające poziomy rentowności. Obecna niepewność na rynkach gospodarczych i mało optymistyczne prognozy dotyczące rozwoju polskiej gospodarki sprzyjają jednak rynkowi wynajmu, który pozostaje alternatywą do zakupu własnego mieszkania. W czasach spowolnienia gospodarczego zakup mieszkania bywa odkładany na bliżej nieokreśloną przyszłość, co w rezultacie wzmacnia pozycję właścicieli mieszkań na wynajem, którzy stają się bezpośrednimi beneficjentami takiej sytuacji.