Zarząd wspólnoty a zarządca nieruchomości

Przeczytaj także: Wspólnota mieszkaniowa: jak powinno wyglądać roczne zebranie?

Co to jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Każda wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać zarząd lub zarządcę, aby była efektywnie zarządzana i utrzymywana. Ponadto jeśli wspólnota składa się z więcej niż siedmiu lokali to zgodnie z Ustawą o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) jest zobowiązana wyznaczyć swój zarząd. - Zarząd wspólnoty jest organem, w skład którego wchodzą najczęściej przedstawiciele właścicieli lokali w danej wspólnocie (tak zwany zarząd właścicielski). Jednak może być również tak, że zarząd tworzą osoby z zewnątrz (spoza wspólnoty). Zarząd może zostać również zlecony na podstawie art. 18 UWL i w takim przypadku mamy do czynienia z zarządem powierzonym – mówi Marcin Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości, zajmującej się kompleksową obsługą nieruchomości.

W sytuacji, gdy wspólnota nie decyduje się na zlecenie wszelkich obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną na tzw. zarząd powierzony- firmie lub osobie trzeciej, wybiera zarząd i sama odpowiada całkowicie za należyte utrzymanie budynku. Trzeba jednak pamiętać, że jest to szereg czynności nierzadko wymagających dużej ilości wolnego czasu i środków, a przede wszystkim umiejętności, wiedzy i znajomości przepisów prawa. Zgodnie z artykułem 21 Ustawy o własności lokali: Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd odpowiada za wszystkie bieżące czynności związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości. Są to między innymi remonty, sprzątanie czy odśnieżanie i dbanie o bezpieczeństwo użytkowania budynku.

Kim jest zarządca nieruchomości?

Zarządcą nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna, jak i firma. Do posługiwania się tytułem zawodowym zarządcy nieruchomości upoważnione są tylko i wyłącznie osoby, które po zdaniu odpowiednich egzaminów zostały wpisane do ogólnopolskiego rejestru zarządców nieruchomości. Rejestr taki prowadzi Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Zgodnie z polskim prawem zarządzaniem nieruchomościami mogą zajmować się jedynie firmy, które zatrudniają licencjonowanych zarządców nieruchomości lub ich właściciele posiadają taki tytuł zawodowy. Zarządca odpowiada praktycznie za wszystko co wiąże się z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości: od strony formalnej po codzienną opiekę nad budynkiem.

Jakie są różnice pomiędzy zarządem wspólnoty a zarządcą?

Większość osób niezainteresowanych tym, jak w szczegółach wygląda funkcjonowanie wspólnoty nie ma pojęcia, że te dwa sposoby zarządzania wspólnotą mieszkaniową mają nie tyle wiele podobieństw, ile różnic. - Przede wszystkim trzeba pamiętać o tym, że każdy zarządca nieruchomości musi legitymować się licencją. Prawo nie stawia takiego wymogu w stosunku do osób fizycznych zasiadających w zarządzie wspólnoty, ponieważ nie jest to ich praca zawodowa. Ponadto prawo nakłada na zarządcę nieruchomości obowiązek posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej – wylicza Marcin Sodo. Jest to konieczne, ponieważ zarządca wykonuje swoją pracę zawodową. Natomiast zarząd wspólnoty składa się z osób fizycznych, najczęściej będących właścicielami lokali wchodzących w skład danej wspólnoty.

Zarząd wspólnoty może być jedno- lub wieloosobowy. Inaczej wygląda także odpowiedzialność prawna zarządu i zarządcy. Zarząd musi przestrzegać prawa i odpowiednio zarządzać nieruchomością. Natomiast licencjonowany zarządca nieruchomości (poza standardową odpowiedzialnością prawną za wykonywane czynności w ramach zarządzania nieruchomością) może być również postawiony przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Warto wynająć zarządcę nieruchomości

Nadal bardzo wiele wspólnot mieszkaniowych broni się przed zatrudnianiem licencjonowanych zarządców nieruchomości lub specjalistycznych firm świadczących takie usługi. Bardzo ważne jest więc podkreślenie dlaczego warto zarządzanie nieruchomością powinniśmy powierzyć zarządcy? - Generalnie jednym z najważniejszych argumentów jest szerokie doświadczenie licencjonowanych zarządców i firm. Taka osoba dokładnie zna swoje obowiązki oraz wymogi, które nakłada na nią polskie prawo. Zarząd właścicielski wspólnoty jest rozwiązaniem wygodnym jednak musimy pamiętać, że stoi przed nim taka sama odpowiedzialność, jak w przypadku zarządcy z licencją – mówi Paweł Krzak z Czarnowiejskiego Biura Nieruchomości. Musi więc znać wszelkie uregulowania i procedury przewidziane ustawami. Idealny zarząd powinien także składać się z osób posiadających interdyscyplinarną wiedzę zorientowaną na zarządzanie nieruchomościami oraz mogących sobie pozwolić na poświęcenie dużej ilości wolnego czasu wspólnocie.