Rynek nieruchomości mieszkaniowych III kw. 2012

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych I kw. 2012

Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w III kwartale 2012 r. prowadzi do następujących wniosków:

• miał miejsce dalszy niewielki spadek cen mieszkań na największych rynkach (ofertowych i transakcyjnych na rynkach pierwotnym i wtórnym); przy spadającej dostępności kredytów mieszkaniowych pozwoliło to na utrzymanie popytu i sprzedaży mieszkań na rynkach pierwotnych na dotychczasowym poziomie;
• po raz pierwszy od 2009 r. doszło do zmniejszenia liczby mieszkań nowo wprowadzanych na rynek przez deweloperów;
• zmniejszeniu uległy także liczba mieszkań noworozpoczynanych i liczba wydawanych pozwoleń na budowę; wynika to głównie z przesunięcia tegorocznej produkcji mieszkań przez deweloperów na pierwsze półrocze w obawie przed ustawą deweloperską; nadal jednak zapasy mieszkań na rynku co najmniej dwukrotnie przekraczają poziom uznawany za zrównoważony;
• z analizy modelowej wynika, że skumulowane marże zysku na noworozpoczynanych projektach deweloperskich zmniejszyły się; spadek cen mieszkań zaczyna być odczuwalny dla sektora deweloperskiego;
• sytuacja większości firm deweloperskich wydaje się być stabilna ze względu na dywersyfikację działalności i relatywnie niski poziom zadłużenia; jednak obecna sytuacja w sektorze oraz ogólne spowolnienie gospodarcze będą generować dla nich problemy tj. spadek rentowności, a nawet straty i upadłości najsłabszych;
• kwartalny przyrost stanu należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych był na poziomie najniższym w ostatnich siedmiu latach; wartość nowo podpisanych umów była natomiast najniższa od trzech lat; banki od początku 2012 r. nie udzielały kredytów mieszkaniowych w walutach obcych; obserwujemy coraz większe kwartalne spadki stanu należności od gospodarstw domowych w walutach obcych po korekcie kursowej, co świadczyć może o spłatach bądź przewalutowaniu kredytów walutowych;
• saldo kredytów dla przedsiębiorstw na finansowanie nieruchomości rośnie, jednocześnie ich jakość ulega pogorszeniu, co jest konsekwencją sytuacji rynkowej; saldo kredytów dla deweloperów na budowę mieszkań wykazuje lekki spadek.

Podstawowymi czynnikami kształtującymi sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce w III kw. 2012 r. były: sytuacja i zachowanie firm deweloperskich w największych miastach Polski oraz zaostrzenie polityki kredytowej banków zarówno wobec deweloperów, jak i nabywców mieszkań. Te pierwsze poprzez swoją wcześniejszą działalność produkcyjną i politykę cenową doprowadziły do wysokiej nadpodaży na rynku mieszkaniowym, te drugie ze względu na związane z tą sytuacją ryzyko kredytowe ograniczyły finansowanie gospodarstw domowych, zwiększając problemy ze sprzedażą gotowych mieszkań deweloperskich oraz kontraktów na ich budowę. Istotne znaczenie miały też powszechne obawy związane ze spowolnieniem gospodarczym oraz oczekiwanie na dalszy, wywołany pogłębiającymi się problemami finansowymi deweloperów, spadek cen mieszkań, zwłaszcza nabywców mieszkań w celach inwestycyjnych. Zaistniała sytuacja jest konsekwencją niskiej przejrzystości branży deweloperskiej i trudności oceny jej rzeczywistej sytuacji, która jak dotychczas jest lepsza od powszechnych sądów.

Analiza indeksów firm deweloperskich notowanych na GPW pozwala spojrzeć na giełdową ocenę sytuacji branży w relacji do związanego z nią sektora firm budowlanych oraz pozostałych sektorów gospodarki. Od połowy 2009 r. indeksy giełdowe firm deweloperskich wykazywały niższą dynamikę niż reszta gospodarki. Mimo iż od początku br. WIG20 rośnie, to WIG deweloperów wykazuje stagnację, natomiast w I poł. br. WIG firm budowlanych spadał, a w III kw. ustabilizował się. Problemy na rynku budowlanym widać również w rosnącej liczbie upadłości w branży, które w okresie I-IX 2012 r. wzrosły o 37% wobec analogicznego okresu roku poprzedniego .