Rynek nieruchomości mieszkaniowych III kw. 2012

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych I kw. 2012

Obecnie rynek zaczyna powoli wracać do stanu zbliżonego do równowagi, tj. takiego kiedy w ofercie w 6 miastach będzie ok. 30 tys. kontraktów na budowę mieszkań, czyli nie więcej niż równoważność rocznej sprzedaży. Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w 6 miastach, po osłabieniu w latach 2008-2009 wróciła do stabilnego, długookresowego poziomu ok. 8 tys. Kwartalnie. Mówiąc o odwróceniu poprzedniej tendencji i przywróceniu mechanizmów równoważenia rynku należy jednak pamiętać, że wychodzenie ze stanu wysokiej nierównowagi niesie ze sobą podwyższenie ryzyka kolejnych cykli. Zatem z punktu widzenia makrostabilności gospodarki ważne jest, by polityka inwestycyjna firm szerzej uwzględniała możliwości popytowe rynku i nie prowadziła do rujnującej konkurencji na rynku producentów mieszkań.

Pomimo redukcji cen mieszkań nie obserwujemy wzrostu sprzedaży w III kw. 2012 r. Wpływ na to ma zapewne zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych przez banki, na co wskazują wyniki Ankiety do Przewodniczących Komitetów Kredytowych, NBP. Banki dokonały w III kw. br. podwyżek marż pobieranych od kredytów mieszkaniowych oraz zwiększyły wymagania w zakresie wkładu własnego. W IV kw. 2012 r. oczekiwane jest dalsze zaostrzenie polityki kredytowej, przy jednocześnie oczekiwanym wzroście popytu na kredyty mieszkaniowe.

Wartość przeciętnego kredytu, na który stać kredytobiorcę, począwszy od końca 2010 r. cały czas spadała. Jej spadek w I poł. 2012 r. to w zasadniczej mierze efekt odchodzenia banków od niżej oprocentowanych kredytów denominowanych, które od początku br. praktycznie nie są udzielane. Natomiast spadek dostępności kredytu złotowego w omawianym okresie to efekt wzrostu stóp procentowych na skutek wyższych marż, będący wyższą wyceną ryzyka. Obniżenie dostępności kredytu wpływa negatywnie na sektormieszkaniowy, zmniejszając krótkookresowo popyt. W tych warunkach czynnikiem kompensującym spadek dostępności kredytu może być tylko spadek realnych cen mieszkań, co ma miejsce od początku 2011 r. W konsekwencji kredytowa dostępność mieszkania począwszy od 2007 r. jest dosyć stabilna, a nawet wykazuje niewielki przyrost. Skutkuje to obecnie stabilizacją popytu, który ulega niewielkim wahaniom wraz z omawianymi już zmianami polityki mieszkaniowej (np. zmiany w programie rządowym RNS), oddziaływaniem KNF oraz zmianami polityki kredytowej banków. Drugim czynnikiem wpływającym na rynek, obok dostępności kredytu i mieszkania, jest omawiana wcześniej polityka ostrożnościowa banków i związane z nią pozostałe wymogi ostrożnościowe wpływające na realne wypłaty kredytów. Kwartalny przyrost stanu należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych był w omawianym okresie na poziomie najniższym w ostatnich siedmiu latach. Wartość nowo podpisanych umów była natomiast najniższa od trzech lat.