Branża deweloperska: będą kolejne upadłości

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy - fakty i mity

Trudności ze znalezieniem nabywcy i wydłużony przez to okres sprzedaży dotknęły w pierwszej kolejności mniejszych podmiotów (samodzielni deweloperzy oraz spółki celowe powołane przez większe podmioty) – traciły one płynność i dość często pojawiały się w statystyce oficjalnych ogłoszeń o upadłościach. Bez wspomnianego programu ilość niesprzedanych mieszkań byłaby wyższa, a tym samym liczba deweloperów mających kłopoty w związku z zastojem na rynku byłaby większa.

W ubiegłym roku upadło około 30 deweloperów

W przypadku deweloperów trudno jednoznacznie odpowiedzieć ilu ostatecznie ich upadło w minionym roku, gdyż wiele podmiotów traktuje działalność deweloperską jako działalność dodatkową, próbując zaistnieć na tym rynku jedynie z powodu np. posiadania atrakcyjnie położonego gruntu. Nie da się więc tego wychwycić wprost jedynie na podstawie ich głównej formy deklarowanej działalności. Spośród wielu podmiotów zajmujących się już stricte działalnością deweloperską, niektóre z nich rzeczywiście zajmowały się działalnością deweloperska (czyli inwestowaniem w budowę a następnie wynajmem/sprzedażą mieszkań czy obiektów), a niektóre jedynie obrotem nieruchomościami. Trzeba też pamiętać, że ponadto część faktycznych deweloperów (jest to ich główny przedmiot działalności) działa na tym rynku mając wg. ewidencji wpisane zupełnie inne, często niezwiązane z nieruchomościami, przedmioty działalności głównej: np. firmy deweloperskie notowane na warszawskiej giełdzie, wśród których jest wg. kodu EKD pośrednik w obrocie walutami.

Tym niemniej po weryfikacji oficjalnych źródeł można założyć, że upadłości firm zajmujących się inwestycjami w projekty związane z nieruchomościami (mieszkaniowymi, jak i nie mieszkaniowymi), potocznie zwanymi deweloperami w ub. roku było ok. trzydziestu.

Kłopoty miały nieduże podmioty

Można zauważyć, iż znikające z rynku podmioty zajmujące się działalnością deweloperską nie były duże, ich obrót z reguły nie przekraczał kilku milionów złotych, czyli tak naprawdę realizowały raczej pojedyncze, nieduże inwestycje. Często wynika to z tego, że do realizacji konkretnej inwestycji powoływane są spółki celowe, które w przypadku jakichś niepowodzeń lub po prostu „dla oszczędności” inwestor poświęca, a ich upadłość nie obciąża jego działalności, a zazwyczaj także nie stoi na przeszkodzie w przejęciu realizowanej przez nią inwestycji

Można dodać, iż oprócz tych spółek celowych upadają przede wszystkim firmy, które na działalność deweloperską przekwalifikowały się przy okazji – skuszone 20-30 % rentownością inwestycji (a mając np. jakieś nieruchomości, przy okazji chcące poprawić sobie wynik osiągany na dotychczasowej działalności) i one nierzadko płacą frycowe za swoją nieznajomość specyfiki tego biznesu.

Jak mówi Tomasz Starus, Dyrektor Biura Oceny Ryzyka i Główny Analityk w Towarzystwie Ubezpieczeń Euler Hermes, Grupa Allianz: „Problemy tych podmiotów wzięły się głównie nie z braku doświadczenia, ale przede wszystkim ze słabości kapitałowej – nie były one w stanie znaleźć dodatkowych środków na finansowanie działalności w sytuacji wydłużenia się, nawet ponad dwukrotnego średniego okresu sprzedaży budowanych przez nie mieszkań. Problem ten nie dotyczy jak na razie największych podmiotów – mają one zapewnione stabilne, długookresowe finansowanie zewnętrzne, jak i duże środki własne. Świadczy o tym preferowanie przez nie polityki utrzymania cen, oferowania raczej niedużych, kilkuprocentowych upustów – nawet jeśli wiąże się to ze sprzedażą średnio, np. po ośmiu a nie czterech miesiącach. Te firmy mogą sobie pozwolić na obronę marży – także dlatego, iż z powodu działalności na zdecydowanie większą skalę i dużego doświadczenia nie mają w swojej ofercie „nietrafionych inwestycji”. Stoi za nimi także znana marka – istotna nie tylko w przekazie marketingowym, ale będąca też oznaką wiarygodności wobec banków, co pomaga im tworzyć „autorskie” programy pozyskiwania kredytów dla potencjalnych nabywców.

Zmiany w prawie poszły we właściwym kierunku

Dotychczasowe zmiany w prawie w odniesieniu do rynku mieszkaniowego ograniczały się jedynie do komentowania kwestii rachunków powierniczych. Należy również odnotować, iż ustawodawca dostrzegając poważny problem upadłości firm deweloperskich i niezwykle niekorzystne położenie konsumentów w takich sytuacjach (najczęściej stratę całości zainwestowanych środków) dodał odrębne zapisy mające zastosowanie wyłącznie w postępowaniach upadłościowych deweloperów.

„Obecnie w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja oraz środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych i płatności wnoszone przez nabywców stanowią odrębną masę upadłości, która w pierwszej kolejności służy zaspokojeniu roszczeń nabywców mieszkań związanych z konkretną inwestycją. Ustawa daje obecnie nabywcom lokali możliwość podjęcia decyzji w zakresie kontynuacji danej inwestycji lub też jej spieniężenia i podziału środków pomiędzy siebie" – mówi mecenas Dominik Maliszewski, prawnik Euler Hermes Collections, spółki z Grupy Allianz.

Rozwiązanie to, w porównaniu do dotychczasowej regulacji, znacząco poprawia sytuację nabywców lokali, którzy w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera, nie są już traktowani jak pozostali wierzyciele (często firmy i instytucje finansowe) i pomimo braku zabezpieczeń rzeczowych, mogą liczyć na odzyskanie znaczącej części zainwestowanych środków.