Zmiana opłaty za użytkowanie wieczyste: gdzie weto?

Przeczytaj także: Opłata roczna za użytkowanie wieczyste - wniosek o aktualizację

Użytkownik wieczysty, który nie zgadza się z wysokością zaproponowanej mu opłaty rocznej nie pozostaje bezbronny. W przypadku wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej może on bowiem wystąpić do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) z wnioskiem o ustalenie że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek ten rozpoznawany jest w trybie administracyjnym, a postępowanie przed SKO kończy się wydaniem przez ten organ orzeczenia rozstrzygającego czy, a jeśli tak to w jakiej wysokości podwyżka jest uzasadniona. Strona niezadowolona z rozstrzygnięcia SKO może zaś, w terminie 14 dni od doręczenia odpisu orzeczenia, wnieść sprzeciw. Na skutek prawidłowego wniesienia sprzeciwu orzeczenie SKO traci moc, a sprawa zostaje przekazana do rozpatrzenia przez sąd powszechny w trybie postępowania cywilnego. Wniosek użytkownika wieczystego złożony pierwotnie do SKO zastępuje pozew (art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej zwanej u.g.n.).

Powyższa procedura zdaje się zapewniać użytkownikowi wieczystemu gwarancję ochrony jego praw, naruszonych nieuzasadnioną podwyżką opłaty. Jednakże praktyka pokazuje, że z uwagi na nieścisłości w brzmieniu przepisów u.g.n., w sytuacji, w której sprawa po rozpatrzeniu przez SKO na skutek sprzeciwu trafia do sądu, użytkownik wieczysty może być narażony na ryzyko odrzucenia jego żądania z przyczyn formalnych, niezależnie od tego, czy jego zarzuty co do niezasadności podwyżki są trafne, a co więcej – nawet wtedy, gdy pismo złożone do SKO pierwotnie spełniało wszystkie ustawowe wymogi.

Źródłem problemów jest przede wszystkim nieprecyzyjna terminologia, którą posługuje się ustawodawca w przepisach u.g.n. Przepis art. 78 ust. 4 tej ustawy jednoznacznie stanowi, że wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo że jest uzasadniona w innej wysokości, składa się do SKO „przeciwko właściwemu organowi”. Właściwym organem jest zaś, zgodnie z art. 4 pkt 9 u.g.n. „starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa”. Częstą praktyką jest zatem kierowanie wniosków do SKO, w których użytkownicy wieczyści (często - osoby fizyczne działające bez pomocy fachowego pełnomocnika) jako stronę przeciwną, zgodnie z literalnym brzmieniem przepisów u.g.n., wskazują np. prezydenta miasta lub starostę. O ile w postępowaniu przed SKO prawidłowość tak sformułowanego wniosku z reguły nie jest kwestionowana, to w sytuacji, kiedy na skutek sprzeciwu taki wniosek trafia do sądu, jako pozew w sprawie o ustalenie, pojawia się problem, dotyczący prawidłowości oznaczenia strony pozwanej – podmiotu przeciwko któremu użytkownik wieczysty kieruje swoje żądanie. Nie budzi bowiem wątpliwości, że w postępowaniu cywilnym, w sprawach dotyczących gminy, jako samorządowej osoby prawnej lub Skarbu Państwa, organ wykonawczy danej jednostki – np. starosta lub prezydent miasta, nie posiada zdolności sądowej w rozumieniu art. 64 § 1 k.p.c., a jako pozwany winna być wskazana dana jednostka (np. gmina). W takiej sytuacji jednak, wniosek, który został zgodnie z literalnym brzmieniem art. 78 ust. 4 u.g.n. skierowany przeciwko „właściwemu organowi”, z chwilą przekazania sprawy do sądu staje się pozwem dotkniętym istotnym błędem formalnym – jest bowiem skierowany przeciwko organowi danej jednostki (np. gminy), nie zaś – przeciwko tej jednostce. Zgodnie zaś z art. 199 § 1 pkt 3 k.p.c. brak zdolności sądowej po którejkolwiek ze stron postępowania cywilnego skutkuje odrzuceniem pozwu.