Nabywanie nieruchomości w drodze licytacji sądowej

Przeczytaj także: Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce cz. II

W ostatnich latach licytacja sądowa może być doskonałą okazją do nabycia nieruchomości niewypłacalnego dłużnika po odpowiednio niższej, okazyjnej cenie. Nabywca takiej nieruchomości kupuje ją właściwie wolną od obciążeń, dlatego nie musi obawiać się, że nabędzie nieruchomość zadłużoną (np. obciążoną hipoteką). Z tych powodów sądowe licytacje nieruchomości cieszą się dużym zainteresowaniem.

Warto wskazać, że do postępowania egzekucyjnego z nieruchomości znajdują zastosowanie przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami, ogłoszenie o publicznej licytacji nieruchomości powinno nastąpić w drodze obwieszczenia, które komornik doręcza uczestnikom postępowania, a także organowi gminy i urzędowi skarbowemu, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.

O tym, że odbędzie się licytacja komornik powinien także ogłosić publicznie w budynku sądu oraz właściwym lokalu organu gminy. Niezależnie od powyższego, obwieszczenie o licytacji powinno zostać ogłoszone w lokalnym dzienniku oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. W praktyce to internet wydaje się być najlepszym źródłem informacji na temat organizowanych sądowych licytacji nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że licytacja publiczna może zostać przeprowadzona dopiero po dokonaniu opisu i oszacowania nieruchomości. W protokole opisu i oszacowania należy przede wszystkim wymienić oznaczenie nieruchomości, jej granice, obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej nieruchomości. Natomiast samego oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły (rzeczoznawca majątkowy), który sporządza operat szacunkowy zawierający szczegółowe informacje na temat wartości mającej zostać zlicytowanej nieruchomości.

Licytacja odbywa się publicznie w miejscu i czasie oznaczonym w obwieszczeniu oraz jest prowadzona przez komornika pod nadzorem sędziego. Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego, w licytacji nie mogą brać udziału m.in. dłużnik i komornik oraz członkowie ich rodzin (małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo).

Licytacja nieruchomości odbywa się ustnie, a licytanci kolejno zgłaszają cenę, za którą są gotowi nabyć nieruchomość. Zgłoszenie ceny jest określane mianem postąpienia. Istota licytacji polega na tym, że zaoferowana przez jednego licytanta cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Ostatecznie, po ustaniu postąpień, prowadzący licytację komornik zamyka przetarg i wskazuje licytanta, który zaoferował najwyższą cenę.

Na koniec sędzia, pod którego nadzorem odbywała się licytacja, wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę za daną nieruchomość. Ogłoszenie postanowienia o udzieleniu przybicia kończy licytację. Licytant, który wygrał przetarg musi jeszcze spełnić warunki licytacji (w tym uiścić cenę nabycia).

Po uprawomocnieniu się przybicia oraz spełnieniu warunków licytacyjnych, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, którego uprawomocnienie skutkuje dopiero przeniesieniem własności nieruchomości na licytanta. W praktyce może się zdarzyć sytuacja, że nikt nie przystąpi do pierwszej sądowej licytacji nieruchomości. Wówczas może zostać zorganizowana druga licytacja, na której cena wywołania wynosić będzie dwie trzecie sumy oszacowania (sumy wyznaczonej przed pierwszą licytacją przez rzeczoznawcę majątkowego). Jednocześnie, dwie trzecie sumy oszacowania to najniższa cena, za którą można nabyć nieruchomość w drodze licytacji sądowej. W przypadku bezskutecznego drugiego terminu licytacji, postępowanie egzekucyjne umarza się, natomiast nowa egzekucja z danej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Podsumowując, licytacja sądowa może być dobrym sposobem na nabycie własności nieruchomości po niższej niż rynkowa, okazyjnej cenie. Jest to główny powód, dla którego licytacje sądowe cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Mamy nadzieję, że przedstawione powyżej informacje i wskazówki przybliżą Państwu zasady udziału w sądowej licytacji nieruchomości.