Wycena nieruchomości: profesjonalnie czy samodzielnie?

Przeczytaj także: Wycena mieszkania: jak to zrobić?

Przymierzając się do wyceny nieruchomości warto podejść do tego racjonalnie i z głową. Nadmierne zawyżanie ceny w stosunku do i tak już w większości zawyżonych ofert wystawionych na zbycie jest zupełnie bezcelowe. Wydłuża niepotrzebnie proces sprzedaży, zmniejsza szanse na znalezienie nabywcy i w efekcie powoduje frustrację sprzedającego. Posiłkowanie się wyceną rzeczoznawcy jest bardzo miarodajnym wskaźnikiem wartości nieruchomości, ale zazwyczaj wycena potrzebna jest do celów nazwijmy to nie sprzedażowych. Wiąże się to również z poniesieniem kosztu przynajmniej kilkuset złotych za przygotowanie operatu. Podjęcie decyzji o powierzeniu przeprowadzenia procesu sprzedaży i transakcji profesjonalnemu pośrednikowi gwarantuje również fachową wycenę opartą na doskonałej znajomości rynku, wyjaśnia Agnieszka Grotkowska – Dyrektor ds. Projektów Specjalnych, Domiporta.pl.

Samodzielnie: na nosa, na czuja, na orientację

Jeśli wycena ma być jedynie orientacyjna, można próbować wykonać ją samodzielnie. Najlepiej zacząć od analizy danych zbieranych i udostępnianych przez Związek Banków Polskich (AMRON). Część raportów (tych bardziej ogólnych) jest bezpłatna, za bardziej szczegółowe informacje trzeba zapłacić. Raport z miast powiatowych kosztuje około 30 zł.

Nieco inaczej jest w przypadku analizy cen z serwisów ogłoszeniowych. W przeciwieństwie do danych zawartych w raportach AMRON, te mogą mieć charakter jedynie poglądowy. Nic dziwnego - to ceny ofertowe, a więc kwoty, które właściciele sprzedający mieszkania chcieliby otrzymać od potencjalnych nabywców. I których raczej nie otrzymają. Pośrednicy sugerują, żeby odejmować od nich co najmniej 20-30 proc.

Można natomiast sprawdzać oferty deweloperów sprzedających mieszkania w okolicy. Szacując różnice między lokalem w nowym budynku i nieco starszym, a także biorąc pod uwagę standardy wykończenia, można w przybliżeniu ocenić wartość nieruchomości.

Z pośrednikiem: na podstawie informacji rynkowych

Kto nie chce wyceniać samodzielnie lub potrzebuje wyceny bardziej precyzyjnej, może skorzystać z pomocy pośrednika. To część jego zawodu. Agent dobrze orientuje się w trendach na lokalnych rynkach, ma większy dostęp do danych z systemów transakcyjnych (wydatek związany z kupnem np. raportu AMRON to dla niego mniejszy problem niż dla pojedynczego klienta). Ma także wiedzę o profesjonalnych metodach wyceny.

Może, tak jak indywidualny sprzedający, zdecydować się na metodę porównawczą. To najprostszy sposób polegający na porównywaniu cen nieruchomości o podobnym standardzie, lokalizacji i stanie technicznym. Może też wybrać inną, bardziej skomplikowaną - dochodową lub odtwórczą.

Pierwsza polega na ocenie potencjalnego dochodu z nieruchomości (np. z wynajmu), druga - na osobnym określeniu wartości poszczególnych części składowych mieszkania. Pod uwagę brany jest koszt ich odtworzenia pomniejszony o ich zużycie.

Niezależnie od metody wyceny pośrednik bierze także pod uwagę aktualną sytuację na rynku, analizuje zapytania od klientów poszukujących lokalu czy informacje od kolegów. Dzięki temu jego wycena jest bardziej "na czasie".

Z rzeczoznawcą: urzędowy operat szacunkowy

O ile w przypadku współpracy z pośrednikiem cel wyceny nieruchomości jest jasny - chodzi o sprzedaż, to z rzeczoznawcą tak prosto nie jest. Operat szacunkowy, który sporządza, może być wymagany w najróżniejszych sytuacjach: przy spadku, dla celów bankowych (np. przed uzyskaniem kredytu hipotecznego) czy dla urzędu skarbowego (podatki). Może być też potrzebny w trakcie rozwodu - w związku z podziałem majątku.

Taka wycena jest bardzo sformalizowana. Wyceniający kieruje się w swojej pracy faktami, a procedury i zasady są ściśle określone i wynikają z przyjętej metody szacowania wartości. Pod uwagę brane są tylko historyczne ceny transakcyjne.

Operat szacunkowy to dokument urzędowy i nie każdy może go wykonać. Uprawniony do tego jest jedynie rzeczoznawca majątkowy. Żeby uzyskać prawo do wykonywania zawodu osoba taka musi spełnić szereg wymagań dotyczących wykształcenia i praktyki. Rejestr rzeczoznawców znaleźć można na stronach internetowych Ministerstwa Infrastruktury. Łącznie jest ich w Polsce ponad 5,5 tys.

Michał Świech,