Służebność drogi koniecznej

Przeczytaj także: Dostęp do drogi publicznej poprzez służebność gruntową

Przypadki, kiedy nieruchomość jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej zdarzają się obecnie znacznie rzadziej niż dawniej (kiedy to zwłaszcza w stosunkach wiejskich, dochodziło do licznych nieformalnych podziałów nieruchomości). Obecnie powstawaniu takich niedogodnych sytuacji zapobiegają w znacznej mierze przepisy administracyjne, zabraniające dokonywania podziałów nieruchomości bez uwzględnienia dostępu do drogi.

Nadal jednak w praktyce zdarza się, że nieruchomość może nie mieć odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Warto przy tym zwrócić uwagę, że w przepisach o drodze koniecznej chodzi nie o brak jakiegokolwiek dostępu, ale o brak dostępu odpowiedniego. Innymi słowy, właściciel może żądać ustanowienia drogi koniecznej także wtedy, gdy co prawda ma pewien dostęp do drogi publicznej (np. wąski przejazd, ograniczony z obu stron ogrodzeniami sąsiadów), jednak dostęp ten nie jest odpowiedni, tzn. nie umożliwia realnie prawidłowego korzystania z nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem.

Ustanowienia drogi koniecznej można żądać także celem uzyskania odpowiedniego dostępu do „należących” do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Chodzi tu o budynki pozostające w związku gospodarczym z nieruchomością – mogą być to zwłaszcza budynki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego do którego należy nieruchomość, w tym budynki mieszkalne, ale także np. budynki przemysłowe związane z nieruchomością.

Istotne jest przy tym, że jak zwraca się uwagę w orzecznictwie, właściciel nie może żądać ustanowienia drogi koniecznej, jeśli sam pozbawia się dostępu do drogi publicznej. Taka sytuacja może mieć miejsce np. w przypadku, jeśli właściciel zabudowuje swoją nieruchomość całkowicie od strony drogi, pozbawiając dostępu do drogi publicznej dalej położone części swojej nieruchomości. Podobnie, nie można żądać ustanowienia drogi koniecznej, jeśli możliwie jest doprowadzenie istniejącego przejazdu lub przechodu do takiego stanu, który zapewni odpowiedni dostęp do drogi publicznej (np. przez jego przebudowę, utwardzenie nawierzchni itp.).

Ważne jest także, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nie tylko uwzględniać potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale przede wszystkim powinno jak najmniej obciążać grunty, przez które droga ma prowadzić. Droga w miarę możliwości powinna być więc jak najprostsza i najkrótsza, prowadzić przez jak najmniej wykorzystywaną część nieruchomości obciążonej itp.

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno także uwzględniać tzw. interes społeczno-gospodarczy. Ciekawym przykładem uwzględnienia w orzecznictwie interesu społeczno-gospodarczego (choć w orzeczeniu wprost nie odwołano się do tego pojęcia) jest postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2007 r. II CSK 421/2006. W orzeczeniu tym uznano za uzasadnione ustanowienie drogi koniecznej, w postaci przechodu przez nieruchomość sąsiednią, prowadzącego z pensjonatu do nadmorskiej promenady, pomimo, że działka z pensjonatem miała pewien dostęp do drogi publicznej z innej strony.

Właścicielowi nieruchomości, przez którą przeprowadzana jest droga konieczna należy się wynagrodzenie. Przepisy nie przewidują ścisłych reguł jego ustalania, natomiast przyjmuje się, że powinno ono odpowiadać cenom rynkowym. Kryteria ustalenia takiego wynagrodzenia zależą od okoliczności danego przypadku – pod uwagę może być brane np. zwiększenie wartości nieruchomości dla której ustanowiono drogę konieczną, zmniejszenie wartości nieruchomości władnącej itp. Wynagrodzenie może być zarówno jednorazowe, jak i okresowe.

Droga konieczna może być ustanowiona przez samych sąsiadów, w drodze umowy. Oświadczenie właściciela nieruchomości, przez którą ma przebiegać droga konieczna, wymaga przy tym formy aktu notarialnego. Jeśli jednak sąsiedzi nie dojdą w tej kwestii do porozumienia, właściciel nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich może żądać ustanowienia takiej drogi przez sąd. Postępowanie w takich sprawach toczy się według przepisów o postępowaniu nieprocesowym.

Podsumowując, jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, można żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej. Ustanowienie takiej służebności może nastąpić w formie umowy bądź na mocy orzeczenia sądu w postępowaniu nieprocesowym.