Wtórny rynek nieruchomości III 2013

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości II 2013

Nadal jednak w 5 lokalizacjach sprzedający obniżali swoje oczekiwania. Zauważalne spadki miały miejsce zaledwie
w 4 lokalizacjach: Wrocławiu, Krakowie, Sopocie i Warszawie.
W Sopocie cena ofertowa spadła poniżej 8 tys. za metr, ceny w Gdyni i Gdańsku się wyrównały.

Kolejnymi sygnałami, które świadczą o ożywieniu na rynku jest zwiększona oglądalność ogłoszeń, informacje o zamykaniu większej liczby transakcji przez agencje nieruchomości oraz zwiększona liczba wniosków kredytowych wysyłana poprzez system www.szybko.pl.

KOSZTY WYNAJMU

Analiza danych dotyczących kosztów wynajmu w ciągu ostatnich 7 lat wykazuje, że właściciele wynajmowanych mieszkań w długim okresie uzyskują stabilnie rosnący przychód. Zmiany kosztów wynajmu podążają za zmianami poziomu cen mieszkań, co doskonale widać w latach 2006-2008. W okresie gwałtownego wzrostu cen koszty wynajmu wzrosły średnio o 40% (I KW 2006 - I KW 2008). W kolejnych latach czynsze nieco się obniżyły. Nie są to jednak spadki porównywalne z obniżkami cen mieszkań. W rezultacie obecnie we Wrocławiu czynsze są wyższe średnio o 43% w porównaniu z I kwartałem 2006 roku, w Warszawie o 39%, a w Krakowie o 29%. We wszystkich przypadkach jest to wzrost przewyższający inflację w tym okresie.

W perspektywie tak pozytywnych danych, a jednocześnie kłopotów sektora finansowego, które obserwujemy w ostatnim czasie, nieruchomości zyskują na atrakcyjności jako lokata posiadanego kapitału.


CENY TRANSAKCYJNE

Mimo niesprzyjającej aury w I kw. 2013 r. ruch transakcyjny nie zamierał. W dwóch miastach – Warszawie i Poznaniu po raz kolejny odnotowano wzrost średniej ceny transakcyjnej. W pozostałych miastach względna stabilizacja. Po wielomiesięcznym cyklu spadków cen w Krakowie w marcu widoczne jest zahamowanie tego trendu. Duża różnica między ceną ofertową a transakcyjną pozwala jednak przypuszczać, że oczekiwania co do wielkości spadków cen
w Krakowie są jeszcze większe.

Zimowa aura nie wpłynęła negatywnie na sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym. Nie ma także podstaw do stwierdzenia, że kupujący wstrzymują decyzję o zakupie w oczekiwaniu na nowy program dopłat. Dane transakcyjne z I kwartału br. wskazują na zróżnicowanie sytuacji w poszczególnych miastach. Siedem analizowanych rynków można podzielić na dwie kategorie. Pierwsza grupa to miasta, w których ceny transakcyjne znacznie wzrosły (Warszawa, Poznań). W Warszawie, w porównaniu do początku roku, średnia cena transakcyjna wzrosła o 354 zł. Co czwarte mieszkanie sprzedawane w stolicy miało cenę m kw. wyższą niż 8 tys. zł. Warto zwrócić uwagę, że większość z tych ofert stanowiły mieszkania o niewielkich powierzchniach (do 40 m kw.) w budynkach oddanych do użytkowania w ostatnich kilku latach. W Warszawie w ostatnich tygodniach częściej niż zwykle zapytania klientów i transakcje dotyczą mieszkań w droższych dzielnicach (Ursynów, Mokotów, Wilanów, Śródmieście). Jednocześnie w stolicy dochodzi też do transakcji w cenach poniżej 5500 zł za m kw. Takie ceny występują w co dziesiątej transakcji.

W Poznaniu ceny wróciły do poziomu z połowy minionego roku. W stosunku do sprzedaży z przełomu 2012/2013 r. Poznaniacy kupują mieszkania droższe średnio o 540 zł za m kw. Nie może to dziwić w sytuacji, kiedy pod koniec 2012 r. rynek transakcyjny był zdominowany przez zakupy spełniające warunki Rodziny na swoim. Przypomnijmy, że limit uprawniający do dopłat wynosił zaledwie 4120 zł za m kw. Mimo to transakcji w tym zakresie cenowym nie brakowało. Zaskakującą obserwacją odnotowaną w Poznaniu jest odwilż na rynku domów. Po raz pierwszy w poznańskich oddziałach Metrohouse liczba transakcji sprzedaży domów w marcu była wyższa niż sprzedaż mieszkań.

Pozostałą piątkę analizowanych miast można zakwalifikować (na razie) do grupy względnej stabilności cenowej. W Łodzi i Wrocławiu różnice cenowe pomiędzy poprzednim notowaniem są bardzo niewielkie. Największa presja na spadki cen może wystąpić w stolicy Małopolski. Wystarczy porównać różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi w poszczególnych miastach. W Krakowie przekraczają 15 proc. podczas gdy w pozostałych miastach wynosi maksymalnie 9,3 proc. (Wrocław). Najmniejsze różnice widoczne są w Poznaniu – tylko 2,2 proc.

Wyższe ceny m kw. mieszkań nabywanych w Warszawie pociągnęły za sobą zwiększenie średniej kwoty jaką przeznaczamy na zakup. Obecnie jest to średnio 383,4 tys. zł. Oprócz Gdańska w każdym z analizowanych miast powierzchnia nabywanego mieszkania przekracza 50 m kw.