Przeniesienie pozwolenia na budowę

Przeczytaj także: Wszystko co musisz wiedzieć o pozwoleniu na budowę

Kiedy można przenieść?

Ustawa Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. przewiduje możliwość przeniesienia na inny podmiot ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja taka może zostać przeniesiona w każdym momencie i na każdym etapie robót budowlanych. Można zatem przenieść taką decyzję zarówno wtedy, gdy budowa budynku w ogóle nie została jeszcze rozpoczęta jak również taką, która dotyczy budynku już zakończonego, ale nie oddanego jeszcze do użytkowania zgodnie z przepisami. Przenieść można również decyzję o pozwoleniu na budowę części zamierzenia inwestycyjnego, zwłaszcza jeśli objęta wnioskiem o przeniesienie inwestycja stanowi taki obiekt budowlany, który może samodzielnie funkcjonować zgodnie z jego przeznaczeniem, pomimo jego wyodrębnienia z całości zamierzenia inwestycyjnego.

Bez znaczenia pozostaje również, jaki podmiot był inwestorem i na kogo decyzja zostanie przeniesiona. Możliwe jest zatem przeniesienie decyzji wydanej na rzecz spółki z o.o. na osobę fizyczną, czy też z osoby fizycznej na wspólników spółki cywilnej czy spółkę akcyjną. Przenieść można decyzję pozwolenia na budowę każdego obiektu budowlanego. Warunkiem jest tylko, aby decyzja taka była ważna. Należy bowiem pamiętać, iż decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa z mocy prawa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Ważne jest zatem, aby przed podjęciem decyzji w sprawie zakupu budynku już realizowanego sprawdzić w dzienniku budowy, kiedy prowadzone były ostatnie roboty budowlane, a jeśli budowa nie została w ogóle rozpoczęta, kiedy decyzja uzyskała walor ostateczności.

Przesłanki warunkujące przeniesienie

Zgoda strony, na rzecz której wydano pozwolenie na budowę, przyjęcie wszystkich warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę, przez osobę, na którą nastąpić ma przeniesienie tej decyzji, wykazanie się przez taką osobę prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowią przesłanki do wydania decyzji administracyjnej o przeniesieniu pozwolenia na budowę na rzecz innej osoby.

Pierwszym z warunków przeniesienia jest zgoda poprzedniego inwestora w tym przedmiocie. Ustawa Prawo budowlane nie przewiduje żadnych instrumentów, które mogłyby „zmusić” poprzedniego inwestora do wyrażenia zgody w tym przedmiocie. Dlatego sugeruje się, aby zgodę taką zawrzeć już w umowie sprzedaży nieruchomości. Wówczas do wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę konieczne będzie dołączenie odpisu takiego aktu notarialnego. Należy również pamiętać, iż w przypadku gdy decyzja o pozwoleniu na budowę wydana została na rzecz kilku osób, zgodę musi wyrazić każda z nich.

Kolejną przesłanką przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę jest przyjęcie przez nowego inwestora wszystkich warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, iż nowy adresat decyzji o pozwoleniu na budowę będzie związany wszelkimi nakazami, zakazami i ograniczeniami wynikającymi z ww. decyzji, ale przede wszystkim zatwierdzonym do decyzji o pozwoleniu na budowę projektem budowlanym. Tym samym, decydując się na zakup domu w trakcie budowy musimy być świadomi, iż jego kontynuacja będzie realizowana w oparciu o projekt budowlany wybrany przez poprzedniego inwestora i zaakceptowany przez organ. Wprowadzenie istotnych odstępstw od takiego projektu możliwe będzie wyłącznie w przypadku uzyskania przez nowego inwestora decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzji o zmianie nie wymagają natomiast nieistotne odstępstwa, czyli takie, które m.in. nie dotyczą zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, charakterystycznych parametrów budynku czyli kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, warunków korzystania z budynku przez osoby niepełnosprawne czy też ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Każdorazowa kwalifikacja odstępstwa i jego charakteru należy do projektanta.

W przypadku odstąpienie od projektu budowlanego przez poprzedniego inwestora, na podmiot, na który przejdzie decyzja przejdą również wszystkie ciężary z tym związane. Ustawa Prawo budowlane przewiduje bowiem sankcje z tytułu odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego. Wysokość kary uzależniona jest od kategorii obiektu budowlanego oraz jego wielkości. Organ nakłada karę za każde z odstępstw z osobna.

Podobnie jak w przypadku zgody na przeniesienie, która musi być wyrażona przez wszystkich poprzednich inwestorów, również oświadczenie o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę musi został złożone przez wszystkie osoby, na które ma zostać przeniesiona decyzja o pozwoleniu na budowę.