Rynek nieruchomości mieszkaniowych IV kw. 2012

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych III kw. 2012

W 2012 r. na sektor budowlany, w tym budownictwo mieszkaniowe i sektor deweloperski, niekorzystnie wpływało otoczenie zewnętrzne oraz problemy wewnątrzsektorowe. W przypadku sektora mieszkaniowego był to systematycznie słabnący popyt oraz nadmierna liczba wystawionych na sprzedaż, realizowanych kontraktów na budowę mieszkań. O złej sytuacji obydwu sektorów świadczy coraz większa liczba upadłości. Sytuacja ta spowodowała, że w II półroczu 2012 r. indeksy giełdowe spółek budowlanych i deweloperskich spadły do najniższych historycznie poziomów. Jednak sytuacja firm deweloperskich oferujących mieszkania na sprzedaż w rzeczywistości nie przedstawiała się aż tak źle (upadłości tych firm stanowiły około 15% wszystkich upadłości w branży budowlanej).

Większość dużych firm deweloperskich jest częścią holdingów, zajmujących się oprócz budowy mieszkań również budową oraz wynajmem nieruchomości komercyjnych. Pozwala im to na dywersyfikację ryzyka. W IV kwartale ub.r., podobnie jak w całym 2012 r., firmy te restrukturyzowały koszty. W konsekwencji obserwowano wzrost udziału kosztów bezpośrednich w cenie m kw. mieszkania oraz spadek łącznej sumy zysku i kosztów ogólnych.

Omawiany miernik, łączący zysk i koszty ogólne, jest bardziej miarodajny od miernika opartego na samych kosztach ze względu na mniejsze możliwości zawyżania kosztów pośrednich i finansowania tą metodą wydatków, które powinny być realizowane z zysku. Pomimo obserwowanego w III i IV kwartale 2012 r. szybszego spadku cen i związanych z nimi marż zysku stopy zwrotu z deweloperskich projektów mieszkaniowych w największych miastach kształtowały się na poziomie 15% rocznie, satysfakcjonującym dla branży w warunkach kryzysu. Wpływały na to również malejące koszty czynników produkcji. Firmy deweloperskie lepiej dopasowują też swoją ofertę do popytu rynkowego. Analiza bilansów firm deweloperskich pokazuje, że mimo dostosowywania się do bieżącej sytuacji rynkowej oraz prawnej nadal dysponują znacznym kapitałem własnym, w tym gotówką zapewniającą płynność obrotu. W III kwartale 2012 r.10 wyraźnie wzrosły natomiast zapasy mieszkań gotowych, a zmniejszyła się liczba realizowanych projektów mieszkaniowych. Długookresowemu spadkowi cen sprzyjała rosnąca konkurencja na rynku, mierzona udziałem największych firm w wartości produkcji. Szczegółowa analiza pokazuje, że deweloperzy mieszkaniowi silnie różnią się pod względem sytuacji ekonomicznej. Systematyczny wzrost udziału firm z ujemnym wynikiem finansowym odzwierciedla de facto tylko historyczne wydarzenia (np. popełnione błędy biznesowe, polegające na zbyt niskim ustaleniu ceny sprzedaży mieszkania, nieuwzględniającej szybciej rosnących kosztów). Jednak ujemny wynik finansowy nie musi oznaczać niewypłacalności firmy, gdyż następne budowane mieszkania mogą być bardzo zyskowne.

Znacznie bardziej niepokoi systematyczny wzrost udziału firm z ujemnym kapitałem własnym, co może być wynikiem nałożenia się popełnionych wcześniej i obecnie błędów oraz bezpośrednio oznacza niewypłacalność firmy. W konsekwencji rośnie udział firm mających problemy finansowe i pogarsza się portfel kredytów deweloperskich. Jakość tych kredytów jest najgorsza w branży mieszkaniowej.

W IV kwartale 2012 r. nastąpiło ograniczenie nowych inwestycji, których produkcję deweloperzy wcześniej przyspieszyli ze względu na wejście ustawy deweloperskiej. W rezultacie skokowego wzrostu popytu, spowodowanego zamykaniem programu RNS, deweloperom udało się sprzedać więcej kontraktów. Jednak całkowita oferta kontraktów na rynku tylko nieznacznie się zmniejszyła. Analizując wskaźniki wyprzedzające, należy się liczyć ze stopniowym ograniczaniem rozmiarów inwestycji mieszkaniowych i nowych kontraktów.
Można się też spodziewać pewnego spadku popytu po jego gwałtownym przyspieszeniu w IV kwartale 2012 r. Z drugiej jednak strony taniejące mieszkania będą stawały się coraz bardziej atrakcyjne, szczególnie dla inwestorów nabywających je za gotówkę. Oznacza to, że spadek popytu mieszkaniowego nie musi być gwałtowny. W konsekwencji rynek zacznie się równoważyć.