Ceny ofertowe a transakcyjne mieszkań IV 2013

Przeczytaj także: Ceny ofertowe a transakcyjne mieszkań IX 2012

Już od kilku miesięcy maleje przeciętny wynik negocjacji pomiędzy sprzedającym i kupującym na rynku wtórnym. Podsumowanie kwietniowych transakcji sugeruje, że od ostatecznej ceny ofertowej, która skłoniła nabywcę do negocjacji ze sprzedającym udawało się jeszcze osiągnąć upust ceny o 4,2%. Jeszcze w październiku czy grudniu ubiegłego roku było to o prawie połowę więcej.

Obniżka ceny średnio o 12 tys. zł

Kwotowo kwietniowy rabat dla pięciu największych rynków można oszacować na 11,6 tys. zł – wynika z danych Home Broker. Średni upust wynosił bowiem w czwartym miesiącu br. 4,2% ceny ofertowej, a w przypadku mieszkań sprzedanych w kwietniu przeciętna wyjściowa wartość to 277 tys. zł. Trzeba jednak podkreślić, że w przedstawionych statystykach porównujemy ostatnią cenę ofertową z ceną transakcyjną. W obliczeniach nie uwzględniamy ewentualnych wcześniejszych obniżek cen ofertowych. Uzyskany wynik obrazuje więc faktyczny zakres negocjacji cenowych pomiędzy sprzedającym i ostatecznym nabywcą.

Ożywienie czy koniec „Rodziny”?

Informacje o mniejszej efektywności negocjacji cen sugerować mogą, że mamy do czynienia z ożywieniem na rynku mieszkaniowym. Przeważnie do mniejszej skłonności do ustępstw przy negocjacyjnym stole skłania bowiem większe zainteresowanie ze strony nabywców. Co więcej, kwietniowy wynik jest już blisko poziomów, które należy ocenić jako naturalne dla rodzimego rynku (3-4%). Za ożywieniem może przemawiać fakt, że mamy dziś do czynienia z rekordowo niskimi stopami procentowymi. Wzmaga to popyt na rynku mieszkaniowym w dwójnasób. Po pierwsze niskie rentowności bezpiecznych instrumentów finansowych (obligacje, lokaty) mogą skłaniać do inwestycji w mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Mechanizm ten może tym bardziej działać, ponieważ rekordowo niskie stopy procentowe przekładają się także na niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. W efekcie coraz częściej opłacalny jest zakup lokalu na kredyt w celu jego wynajęcia. Przychody z wynajmu powinny pokryć koszty zakupu z nawiązką, co wzmaga popyt inwestycyjny. Efekt ten jest jednak przytłumiony faktem, że rodzima gospodarka rozwija się bardzo wolno, co rodzi obawy o poziom zatrudnienia i wynagrodzeń.

Nie można ponadto zapomnieć też o niedawno zakończonym programie „Rodzina na swoim”. Także on mógł mieć wpływ na osiągane na rynku wtórnym wyniki negocjacji cen. Przypomnijmy, że z dopłatą można było kupić mieszkanie o ile na przykład w Warszawie jego cena nie przekraczała 4,6 tys. zł za m kw. Determinacja do skorzystania z dopłat powodowała, że wiele osób negocjowało ceny mieszkań z najniższej półki tak, aby uzyskać cenę kwalifikującą do dopłat.

Cena może spaść nawet o połowę

Przedstawiony powyżej wynik negocjacji cen w kwietniu jest oczywiście miarą średnią. Maksymalna granica ustępstw przy negocjacyjnym stole jest znacznie wyższa. Mogą na nie liczyć szczególnie osoby dysponujące gotówką na zakup mieszkania. Dla takich nabywców dostępne są oferty sprzedaży mieszkań, których właściciele chcą lub raczej muszą je szybko upłynnić. Nie mogą oni wtedy czekać na przejście przez nabywcę czasochłonnych procedur kredytowych. Rekordowo duże ustępstwa przy negocjacyjnym stole mogą sięgać nawet połowy wyjściowej wyceny nieruchomości – wynika z doświadczenia doradców Home Broker.

Z drugiej strony praktyka pokazuje, że nie zawsze siadając do stołu negocjacyjnego można osiągnąć cenę niższą niż wyjściowa. W kwietniu Home Broker przeprowadził kilka takich transakcji, w których cena w ostatecznym rozrachunku była wyższa niż ofertowa. Zazwyczaj sytuacja taka ma miejsce w przypadku nieruchomości, których zakupem zainteresowanych jest kilku nabywców np. ze względu na atrakcyjną cenę ofertową, lub inne cechy nieruchomości, które stanowią o jej unikalności. Głównie chodzi tu o lokalizację, w przypadku której popyt znacznie przekracza podaż. Bywa jednak i tak, że cena transakcyjna wyższa od ofertowej jest wynikiem tego, że właściciel zostawia w lokalu wyposażenie, które pierwotnie planował ze sobą zabrać.

---

Wynik negocjacji cen w sposób wiarygodny można oszacować jedynie dla rynku wtórnego, ponieważ deweloperzy negocjując z nabywcami nie tylko obniżają ceny mieszkań, ale oferują też rabaty na miejsca postojowe lub komórki lokatorskie, atrakcyjne cenowo pakiety wykończeniowe, finansują wycieczki zagraniczne, a nawet dopłacają do rat kredytowych.

---

Bartosz Turek, Robert Latuszek