Przedłużenie prawa użytkowania wieczystego

Przeczytaj także: Jak uniknąć opłaty za użytkowanie wieczyste?

Powyższa uchwała dotyczy wykładni przepisów regulujących czas trwania oraz możliwość przedłużenia użytkowania wieczystego. Jeden z przepisów dotyczących użytkowania wieczystego stanowi bowiem, że użytkowanie wieczyste wygasa zasadniczo z upływem okresu ustalonego w umowie. Inny przepis przewiduje natomiast, że w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat, przy czym odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

W stanie faktycznym sprawy, której dotyczyła omawiana uchwała, użytkownicy wieczyści złożyli wniosek o przedłużenie użytkowania wieczystego na dzień przed upływem okresu dotychczas wskazanego w umowie. Z uwagi na złożenie wniosku o przedłużenie tuż przed upływem okresu użytkowania wieczystego, oczywiście nie doszło do zawarcia umowy przedłużającej użytkowanie wieczyste jeszcze przed upływem tego okresu. Powstała zatem wątpliwość, czy istnieje możliwość przedłużenia użytkowania wieczystego, pomimo że wskazany w umowie okres użytkowania wieczystego już upłynął.

W uchwale Sąd Najwyższy wskazał, że odnośnie ww. kwestii w nauce prawa prezentowane są dwa odmienne stanowiska. Według pierwszego z nich, użytkowanie wieczyste jest prawem czasowym, a zatem zawsze wygasa z upływem okresu, na jaki zostało ustanowione. Z tego punktu widzenia upływ terminu, na jaki została zawarta umowa, powoduje wygaśnięcie użytkowania wieczystego, nawet jeśli przed jego wygaśnięciem użytkownik wieczysty wystąpił o jego przedłużenie. Natomiast według drugiego poglądu, złożenie wniosku o zawarcie umowy przedłużającej użytkowanie wieczyste (choćby w ostatnim dniu dotychczas ustalonego okresu użytkowania wieczystego) wyklucza wygaśnięcie tego prawa wskutek upływu okresu, na jaki prawo to zostało ustanowione.

Sąd Najwyższy w uchwale przychylił się do tego drugiego poglądu i uznał, że zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego może nastąpić także po upływie okresu, na jaki prawo to zostało ustanowione, jeśli przed upływem tego okresu zostanie złożony wniosek o przedłużenie użytkowania wieczystego. Sąd Najwyższy zwrócił między innymi uwagę, że odmowa przedłużenia użytkowania wieczystego na żądanie uprawnionego zgłoszone w odpowiednim terminie jest dopuszczalna tylko wyjątkowo, ze względu na ważny interes społeczny (np. jeśli nieruchomość jest niezbędna do realizacji celu publicznego). Jeżeli zatem nie zachodzi wyjątkowy przypadek uzasadniający odmowę przedłużenia prawa ze względu na ważny interes społeczny, użytkownik wieczysty z chwilą złożenia właścicielowi wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego, nabywa wobec właściciela roszczenie o zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego.

Sąd Najwyższy trafnie zauważył także, że powyższe roszczenie użytkownika wieczystego powstaje bez względu na to, w którym dniu pięcioletniego terminu zgłosił on żądanie przedłużenia użytkowania wieczystego. Może to nastąpić także w ostatnim dniu dotychczasowego okresu użytkowania wieczystego. W takiej sytuacji, oczywiście trudno byłoby wymagać, że umowa przedłużająca (wymagająca formy aktu notarialnego, a więc również stosowanych przygotowań) zostanie zawarta jeszcze przed upływem dotychczasowego okresu użytkowania wieczystego (tzn. w tym samym dniu, co złożenie wniosku).

Sąd Najwyższy zauważył także, że gdyby przyjąć, iż pomimo złożenia w stosownym czasie wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego, użytkowanie wieczyste i tak wygasa z chwilą upływu okresu pierwotnie oznaczonego w umowie i tym samym nie może być przedłużone, właściciele gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste (Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego) mogliby w prosty sposób unikać przedłużania umów. W przypadku wniosków złożonych niedługo przed upływem pierwotnego okresu użytkowania wieczystego, wystarczyłoby bowiem jedynie zwlekać z zawarciem umowy przedłużającej, do czasu upływu pierwotnego okresu użytkowania wieczystego. Trafnie zatem Sąd Najwyższy przyjął, że skoro złożenie w terminie wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego zasadniczo rodzi roszczenie o zawarcie umowy przedłużającej użytkowanie wieczyste na dalszy okres, pierwotnie ustanowione użytkowanie wieczyste nie wygasa w przypadku złożenia w terminie wniosku o przedłużenie.

Podsumowując, z przedstawionych powyżej względów Sąd Najwyższy uznał, że przedłużenie użytkowania wieczystego na żądanie zgłoszone w odpowiednim terminie, może nastąpić także po upływie okresu, na jaki prawo to zostało pierwotnie ustanowione. Do przedłużenia prawa użytkowania wieczystego jest bowiem wystarczające, aby wniosek o przedłużenie tego prawa został złożony przed upływem okresu, na jaki użytkowanie wieczyste było ustanowione. Wykładnię przyjętą przez Sąd Najwyższy należy ocenić pozytywnie. Wykładnia ta dodatkowo wzmacnia doniosłość użytkowania wieczystego jako szczególnie trwałego prawa do nieruchomości, które zarówno na gruncie unormowań prawnych, jak i w powszechnym odczuciu społecznym, jest bardzo zbliżone do własności.