Rynek nieruchomości odbija się od dna

Przeczytaj także: Rynek wtórny. Ceny mieszkań po II kw. 2013 r.

W czerwcu po raz pierwszy od kilku lat roczna zmiana cen mieszkań w największych miastach nie była poprzedzona znakiem ujemnym – wynika z danych Open Finance i Home Broker. Wzrost, co prawda był niewielki (1,7%), ale w coraz większym stopniu potwierdza tezę o zakończeniu trwającego od początku 2008 roku trendu spadkowego. Trzeba oczywiście mieć świadomość, że część obserwowanego od początku roku odbicia notowań indeksu cen mieszkań jest spowodowana zmianą jakości sprzedawanych mieszkań. Ta jest pokłosiem zakończenia programu „Rodzina na swoim”. Działał on do końca ubiegłego roku i premiował kwotami idącymi nawet w dziesiątki tysięcy złotych zakup mieszkań z najniższej półki cenowej. Dziś, gdy nie można liczyć na takie dopłaty, nabywcy wybierają częściej lokale bardziej atrakcyjne, czyli po prostu droższe.

Krok w kierunku stabilizacji

Jeśli doszłoby w tym roku do końca trendu spadkowego cen mieszkań, co wciąż nie jest scenariuszem pewnym, bez wątpienia bardziej prawdopodobne jest, że spadki przerodzą się w stabilizację niż hossę. Nie można bowiem zapominać o otoczeniu, w jakim rodzimy rynek nieruchomości działa. Przede wszystkim chodzi tu o bardzo skromny poziom wzrostu gospodarczego, który nie stymuluje rynku pracy, a co za tym idzie też popytu na mieszkania. Co więcej, widząc ten stan banki nie są skłonne do poluzowywania polityki kredytowej, a wręcz przeciwnie bacznie przyglądają się wiarygodności potencjalnych kredytobiorców. Ich zdolność kredytową wspierają natomiast decyzje podejmowane przez Radę Polityki Pieniężnej, która od listopada ubiegłego roku obniżyła podstawową stopę procentową o prawie połowę. Doprowadziła tym samym do spadku oprocentowania przeciętnego kredytu hipotecznego o ponad jedną trzecią oraz wyraźnego spadku oprocentowania lokat w bankach. Oba te czynniki sprzyjają wzrostowi popytu na mieszkania. Co ważne, w ostatnich kwartałach, wbrew wcześniejszym obawom, wyraźnie zmalała nadpodaż mieszkań na rynku pierwotnym. Tych zgodnie z najnowszymi danymi spółki doradczej REAS było w drugim kwartale 48 tys. (na 6 największych rynkach). Jeszcze rok temu było ich prawie 9 tysięcy więcej. Wciąż jednak jest to wynik o kilkanaście tysięcy wyższy od stanu, który można byłoby uznać za niewywierający presji na dalszy spadek cen.

Najbliższe miesiące przyniosą wiele zmian

W najbliższych miesiącach na grę popytu i podaży na rynku mieszkaniowym wpłynie ponadto wiele innych zmian. I tak na przykład w przyszłym roku nie będzie można ubiegać się o kredyt na mieszkanie bez 5-proc. wkładu własnego, która to zmiana może doprowadzić do wzrostu popytu w ostatnich miesiącach 2013 roku. Większe oblężenie mogą przeżywać składy budowlane i urzędy skarbowe – najprawdopodobniej od przyszłego roku osoby fizyczne nie będą się bowiem mogły ubiegać o zwrot części VAT-u za materiały budowlane. Efektem tego mogą być większe zakupy tych materiałów oraz większa liczba wydanych pozwoleń na budowę do końca roku. Na obniżenie się popytu na mieszkania mogą natomiast oddziaływać dwa rządowe programy. Jeden z nich – „Mieszkanie dla młodych” – ma za zadanie udzielać dofinansowania na poziomie 10 – 20% przy zakupie nowych mieszkań na kredyt. Drugi – fundusz mieszkań na wynajem – ma natomiast umożliwić dostęp do najmu mieszkań w dużych miastach przy czynszach niższych średnio o 20% od obecnych stawek rynkowych. Niestety wszystko wskazuje na to, że aby skorzystać z obu tych programów będzie trzeba spełnić szereg dodatkowych wymagań, co ograniczy ich wpływ na rynek.

Jak wszystkie te czynniki mogą wpłynąć na ceny mieszkań w kolejnych miesiącach? W opinii doradców Lion’s House i Home Brokera, których co miesiąc pytamy o ile w ich ocenie mogą zmienić się ceny mieszkań w perspektywie kolejnych 12 miesięcy, przewidywana w lipcu zmiana to 1,5% w górę. O tyle teoretycznie może zmienić się cena przeciętnego mieszkania od lipca br. do lipca 2014 roku. Jest to wynik identyczny do czerwcowego i już szósty z kolei dodatni, co pokazuje nadzieję na trwałą poprawę na rynku mieszkaniowym. Nie sposób nie zauważyć jednak, że w badaniach z ostatnich miesięcy najczęściej powtarzającą się prognozą jest stabilizacja cen na dziś obserwowanym poziomie.

---

Rekordowo tani kredyt

Za gros optymizmu przedstawionej prognozy odpowiada sytuacja na rynku kredytowym. Pożyczając dziś 300 tys. zł na 25 lat (z marżą 1,5%) trzeba się liczyć z ratą na poziomie 1617 zł miesięcznie. Dla porównania w sierpniu 2012 roku (wtedy zapowiedzi RPP zapoczątkowały spadki stawek WIBOR) było to 2046 zł, czyli o ponad 400 zł miesięcznie więcej. Aktualne kontrakty terminowe na stopy procentowe (FRA) sugerują, że mało prawdopodobnym scenariuszem są dalsze cięcia stóp procentowych w obecnym cyklu. Zarówno za3 i 6 miesięcy WIBOR 3M może być notowany na poziomie zbliżonym do dzisiejszego (niewiele poniżej 2,7%). W oczywisty sposób spadek kosztu kredytu wpływa z pewnym opóźnieniem na skalę popytu na mieszkania.

---

Bartosz Turek,