Inwestowanie w nieruchomości: agresywnie czy bezpiecznie?

Przeczytaj także: Opłacalne inwestowanie w nieruchomości użytkowe

Nieruchomości – choć średnioterminowo nie są odporne na spadek wyceny – uważane są za jedną z najbezpieczniejszych klas aktywów. W zasadzie trudno wyobrazić sobie budowanie majątku bez nieruchomości. W ostatnich latach, mimo przeceny nieruchomości na wielu rynkach, zaufanie do nich nie tylko nie spadło, ale nawet wzrosło. Wynika to m.in. stąd, że w odróżnieniu od wielu innych klas aktywów, nieruchomości mają czysto fizyczną postać – nawet jeśli ich wartość spada to wciąż jest to ten sam budynek, dom czy grunt. Co więcej, są to aktywa w mniejszym stopniu, niż np. lokaty bankowe, narażone na nieprzewidziane decyzje polityków.

Inwestowanie z mniejszą dawką adrenaliny

Inną ważną z punktu widzenia inwestora cechą nieruchomości jest ich niejednorodność czy wręcz unikalność, skutkująca tym, że nie ma możliwości ustalania ich wyceny w sposób ciągły, jak ma to miejsce np. w przypadku papierów wartościowych będących w publicznym obrocie. A to daje dodatkowy spokój osobom posiadającym nieruchomości w swoim portfelu – nie mogą każdego dnia sprawdzić ile warta jest należąca do nich działka, mieszkanie czy lokal użytkowy. Inwestując w nieruchomości rezygnują więc ze stresu, jaki wiąże się np. z inwestowaniem w akcje i ciągłą weryfikacją ile wart jest zbudowany w oparciu o nie portfel.

Określ swoją skłonność do ryzyka zanim kupisz nieruchomość

Przedstawione cechy nieruchomości nie oznaczają jednak, że budowane w oparciu o nie portfele mają jednakowy poziom bezpieczeństwa inwestycyjnego. Dobierając bowiem w odpowiedni sposób pozycje do takiego portfela można nadać mu formę bardziej bezpieczną, albo bardziej agresywną. Wszystko zależy od skłonności inwestora do ryzyka, posiadanego przez niego budżetu oraz tego, czy bardziej zależy mu na stabilnym dochodzie z najmu czy raczej wysokiej stopie zwrotu uzyskiwanej m.in. dzięki spekulacyjnemu obrotowi nieruchomościami wchodzących w skład portfela.

Pierwsza taka strategia

Lion’s Bank podjął się budowy dwóch hipotetycznych portfeli inwestycyjnych: bezpiecznego i agresywnego. Przyjęliśmy, że suma środków, jakimi dysponuje inwestor w obu przypadkach wynosi 3 mln zł. Jest to minimalna kwota pozwalająca z jednej strony zbudować zróżnicowany portfel, składający się z różnych typów nieruchomości, a z drugiej stworzyć jego dwa warianty różniące się poziomem ryzyka.

W przypadku portfela bezpiecznego przyjęliśmy, że nadrzędnym celem inwestora jest osiąganie przewidywalnych i stabilnych dochodów z najmu. Założyliśmy ponadto, że zrealizowane zyski będzie on przeznaczał na rozbudowę portfela o kolejne pozycje. Dlatego w tym portfelu mieszkania są gotowe, a lokal użytkowy ma podpisaną umowę najmu.

Portfel agresywny wyróżniają z kolei inwestycje w mieszkania w systemie 20/80, kupowane na wczesnym etapie budowy z założeniem przeprowadzeniem cesji praw do ich zakupu po wyższej cenie przed oddaniem do użytkowania, inwestycje w lokale użytkowe będące w trakcie budowy i nieposiadające podpisanej umowy najmu (również z zamiarem ich odsprzedaży po podpisaniu takiej umowy).

Prawdziwe nieruchomości, faktyczne transakcje, rzeczywiste koszty

Zbudowane przez nas hipotetyczne portfele będą „żyć”. Raz na kwartał będziemy dokonywać weryfikacji ich składu, chociaż wirtualne transakcje nieruchomościami mogą odbywać się częściej, jeśli pojawi się ku temu stosowna okazja. Każda nieruchomość, którą wprowadzimy do naszego portfela będzie faktycznie istniejącą nieruchomością, a wszelkie parametry związane z portfelem będą odpowiadać rzeczywistym wartościom (cena, stawka najmu, rentowność, oprocentowanie kredytu, koszty transakcyjne, itp.). Innymi słowy, jeśli dokonamy zamiany jednej nieruchomości na inną to tylko w przypadku, gdy w rzeczywistości pierwszą z tych nieruchomości faktycznie udało się sprzedać za pośrednictwem Lion’s House na przedstawionych warunkach, a drugą na omówionych warunkach kupić. Informacje o warunkach transakcji pochodzić będą równie żze spółki Lion’s House, zajmującej się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.