Inwestowanie w nieruchomości: agresywnie czy bezpiecznie?

Przeczytaj także: Opłacalne inwestowanie w nieruchomości użytkowe

Na tak zbudowane portfele będziemy również patrzeć od strony księgowej – zestawiając przychody oraz koszty, jakie generują. Przychody pochodzić będą z najmu oraz sprzedaży nieruchomości, na koszty będą się z kolei składać takie pozycje jak: koszty utrzymania nieruchomości (np. opłaty eksploatacyjne czy koszty remontów), raty kredytu, amortyzacja oraz podatki. Dla uproszczenia w zestawieniu pomijamy VAT płacony przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, przyjmując, że inwestor otrzyma zwrot zapłaconego podatku. Takie ujęcie oznacza np., że w przypadku nieruchomości będących w trakcie budowy inwestycja przez pewien czas będzie generować tylko koszty.

Strategia agresywna oparta na cesjach

Portfel agresywny w dużym stopniu będzie opierał się o nieruchomości kupowane w przedsprzedaży. Taka strategia pozwala na realizowanie potencjalnie wyższych stóp zwrotu, dzięki ponoszeniu dodatkowego ryzyka. W przypadku zakupu lokalu użytkowego powstającego na dopiero budowanym osiedlu, inwestor bierze na siebie ryzyko wynajęcia lokalu po niskiej stawce, czy nawet – w skrajnym wypadku – niewynajęcia go przez pewien czas. Dzięki temu możliwy jest zakup lokalu użytkowego o ponadprzeciętnej rentowności. Prześledźmy to na prostym przykładzie. Kupujemy lokal użytkowy za 1 mln zł zakładając, że wynajmiemy go za kwotę 100 tys. zł rocznie, czyli z rentownością 10%. Podpisujemy następnie długoterminową umowę najmu na kwotę 100 tys. zł rocznie, po czym wystawiamy lokal na sprzedaż z rentownością 8%, jaką przyjmuje się średnio na rynku. W takiej sytuacji wartość lokalu rośnie nam do 1 250 tys. zł. Jeśli całą operację uda się przeprowadzić zgodnie z planem, realizujemy zysk ze sprzedaży nieruchomości na poziomie 25%. Wynik ten trzeba będzie oczywiście pomniejszyć o koszty transakcyjne i podatki.
Pierwszą pozycją w portfelu agresywnym jest 79-metrowy lokal użytkowy na warszawskiej Woli kupiony za cenę 680 tys. zł. Zakładamy, że lokal ten znajdzie najemcę przy stawce 85 zł za metr, co jest założeniem realistycznym. Daje to potencjalną rentowność na poziomie prawie 12%. Koszty transakcyjne w tym wypadku wyniosły 23 tys. zł. Postaramy się sprzedać ten lokal z rentownością 8% lub utrzymamy go w portfelu, gdyż będzie generował spory miesięczny przychód (6,7 tys. zł).

Kolejnym ryzykownym krokiem będzie zakup sześciu dwupokojowych mieszkań o powierzchni niewiele ponad 40 m kw. w rozpoczętej właśnie inwestycji mieszkaniowej na warszawskim Mokotowie. Korzystanie z systemu 20/80 pozwoli nam przez najbliższy rok angażować ograniczony kapitał (niecałe 340 tys. zł). Lokale kupione za 7000 zł za m kw. postaramy się sprzedać na zasadzie cesji za 7300 - 7500 zł. Podaż gotowych mieszkań o małej powierzchni jest na lokalnym rynku bardzo ograniczona, co powinno pozwolić na sprzedaż lokali zanim deweloper zażąda brakujących 80% ceny zakupu mieszkań wartych prawie 1,7 mln zł. Gdyby jednak nie wszystkie lokale udało się sprzedać na zasadzie cesji, inwestor zapłaci pozostałą część ceny posiłkując się kredytem, a następnie urządzi posiadane lokale przeznaczając na to 1 tys. zł za m kw. Zakładamy, że będzie je następnie wynajmował, co w aktualnych realiach rynkowych z łatwością powinno pozwolić uzyskać czynsz na poziomie 2,5 tys. zł miesięcznie za lokal – najmu na ten moment nie uwzględniamy jednak w zestawieniu, jest to kwestia przyszłości. Koszty transakcyjne zakupu mieszkań wyniosły póki co niecałe 4 tys. zł.

W portfelu znajdzie się też grunt rolny położony w okolicy Puszczy Mariańskiej oddalonej od Warszawy o nieco ponad 50 km. Nieruchomość ma około 4,5 ha powierzchni i została zakupiona za 1,4 mln zł (30 zł za m kw.). Naszym celem jest zmiana przeznaczenia gruntu i sprzedaż wydzielonych małych działek budowlanych. Horyzont tej inwestycji jest kilkuletni, więc na zyski najwcześniej można liczyć za 2-3 lata. Koszty przekształcenia i przygotowania gruntu do sprzedaży w postaci podzielonych działek budowlanych można szacować na około 100 tys. zł. Grunt ten został dołączony do portfela z powodu bardzo dobrej lokalizacji (szybki dojazd do obwodnicy Żyrardowa i A2), korzystnej sytuacji prawnej (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego w momencie zakupu był w ostatniej fazie uchwalania) oraz atrakcyjnej ceny (ok. 50-60% poniżej transakcyjnych cen działek budowlanych).