Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywców

Przeczytaj także: Księga wieczysta a rękojmia wiary publicznej

Rękojmia nie działa przeciwko:

• prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu (w obecnym stanie prawnym nie ma takich praw),
• prawu dożywocia,
• służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
• służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
• służebnościom przesyłu.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego rękojmia nie znajduje zastosowania w przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego wpisanego do księgi wieczystej jeżeli właścicielem nieruchomości nie jest w rzeczywistości Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (bądź związek takich jednostek). Ten logiczny wniosek wynika z faktu, że prawo użytkowania wieczystego może powstać wyłącznie na gruncie stanowiącym własność wymienionych powyżej podmiotów.

Czy wierzyć odpisom ?

Formą zaznajomienia się z treścią księgi wieczystej są odpisy – zwykłe lub zupełne – uzyskiwane w wydziałach wieczystoksięgowych sądów rejonowych. Przed zakupem nieruchomości najczęściej w ten sposób przyszły nabywca dowiaduje się o jej stanie prawnym. Mimo jednak urzędowego charakteru ww. dokumentu rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych dotyczy stanu ujawnionego w księdze wieczystej a nie w odpisie z księgi. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 lipca 2010 roku (II CSK 100/10). Zapobiegliwy nabywca powinien zatem, nie polegając wyłącznie na odpisie, przed dokonaniem zakupu nieruchomości sprawdzić stan księgi wieczystej bezpośrednio w odpowiednim wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego.