Sprzedaż nieruchomości z obciążoną hipoteką: będzie łatwiej

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Ochrona wierzyciela przed zmianą

Od 20 lutego 2011 roku w przypadku, gdy na części ułamkowej nieruchomości była ustanowiona hipoteka, a następnie następował podział nieruchomości, to każda nieruchomość powstała w następstwie podziału była obciążona hipoteką w tym samym zakresie co pierwotna część ułamkowa nieruchomości.

Dla przykładu: nieruchomość składała się z trzech działek gruntu i należała do trzech współwłaścicieli: A (4/7), B (2/7) oraz C (1/7). Hipoteka obciążała udział we współwłasności nieruchomości, który należał do B. Na podstawie umowy współwłaściciele znieśli współwłasność, iż każdy z nich otrzymał osobną działkę gruntu. Powstały trzy odrębne nieruchomości opisane w oddzielnych księgach wieczystych. Wówczas hipoteka stawała się hipoteką łączną i obciążała udziały w wysokości 2/7 we własności każdej z tych nieruchomości. W tym zakresie A, B i C byli dłużnikami hipotecznymi.

Taka sytuacja prawna prowadziła do konkurencji dwóch praw: prawa własności oraz wierzytelności (zabezpieczonej hipoteką).

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 10 lipca 2012 roku uznał tę sytuację za niezgodną z Konstytucją RP. W konsekwencji tego orzeczenia nadal istniała możliwość obciążenia hipoteką części ułamkowej nieruchomości, jednak w razie podziału tej nieruchomości hipoteka wygasała.

Na jaką ochronę może liczyć obecnie wierzyciel?

Obecnie w przypadku obciążenia hipoteką części ułamkowej nieruchomości, która następnie podlega podziałowi, hipoteka automatycznie przechodzi na nową nieruchomość - ale tylko tą, której właścicielem stał się dłużnik hipoteczny.

Gdy w wyniku podziału współwłasności dłużnik hipoteczny nie otrzyma żadnej nieruchomości lub otrzyma nieruchomość mniejszej wartości niż jego dotychczasowy udział, wierzycielowi hipotecznemu przysługuje prawo zastawu na wierzytelności z tytułu spłaty lub dopłaty. Roszczenia wierzycieli będą zaspokajane zgodnie z kolejnością ustanawiania hipotek na nieruchomości, w której dłużnik miał udział.

Co istotne, dłużnik hipoteczny nie będzie mógł się zrzec spłaty lub dopłaty. Ewentualne zrzeczenie się przez dłużnika hipotecznego spłaty lub dopłaty zawarte w umowie albo w ugodzie sądowej będzie nieważne.

Dla przykładu nieruchomość składa się z trzech działek gruntu i należy do trzech współwłaścicieli: A (4/7), B (2/7) oraz C (1/7). Hipoteka obciąża udział we współwłasności nieruchomości, który należy do B (B jest dłużnikiem hipotecznym). Na podstawie umowy współwłaściciele znieśli współwłasność, w taki sposób, że każdy z nich otrzymał osobną działkę gruntu, równą uprzednio posiadanemu udziałowi we współwłasności. Powstały trzy odrębne nieruchomości opisane w oddzielnych księgach wieczystych. Hipoteka obciąża tylko nieruchomość, której właścicielem stał się B (dłużnik hipoteczny).

Obecną regulację prawną należy ocenić pozytywnie. Gwarantuje prawa wierzyciela, którego sytuacja zależy od realnej wartości zabezpieczeń, w tym przypadku hipoteki, nie konkurując z ochroną jaka przysługuje prawu własności.