Grunty inwestycyjne w sektorze magazynowo-produkcyjnym

Przeczytaj także: Grunty inwestycyjne w Polsce I-VI 2011

"Problemy z pozyskaniem finansowania, zakup działek inwestycyjnych wyłącznie pod konkretne projekty BTS lub pre-let, w zasadzie brak realizacji projektów spekulacyjnych zaowocowały dużym wzrostem podaży. Grunty inwestycyjne oferowane są zarówno przez prywatnych właścicieli, jak i deweloperów. W skali kraju dostępność dobrej jakości działek inwestycyjnych z uregulowaną formą prawną, dobrym przygotowaniem technicznym i komunikacją jest dość wysoka. Obecnie średnia cena gruntu pod inwestycje przemysłową to 130 - 160 zł za metr kwadratowy" - mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

TRENDY RYNKOWE

Unifikacja cen

Ceny gruntów inwestycyjnych pod projekty magazynowe powoli spadały od kryzysu w 2008 r. Obecnie mamy do czynienia z ich unifikacją. Średnia cena za metr kwadratowy gruntu w lokalizacji uznawanej za dobrą do organizacji operacji logistycznych waha się w przedziale pomiędzy 130 - 160 zł w zależności od regionu. Cena gruntu jest składnikiem kosztów realizacji projektów deweloperskich, co przekłada się na wysokość czynszów, a te od dawna są ustabilizowane, na bardzo niskim poziomie.

Zakup działek o niedużym areale do 5 ha

Obecnie nie obserwujemy dużych zakupów po kilkanaście czy kilkadziesiąt hektarów. Deweloperzy budują projekty pod zamówienie konkretnych klientów, a więc na areałach od 5 do 10 ha. Klienci indywidualni, którzy inwestują na własne potrzeby, zainteresowani są gruntami o wielkości też do 5 ha.

Lepsze przygotowanie gruntów

Większość gruntów jest lepiej przygotowana niż kilka lat temu pod względem prawnym, planistycznym i infrastrukturalnym. W sytuacji nadpodaży, nie tylko lokalizacja, ale też właściwe przygotowanie gruntu wpływa na jego atrakcyjność. Z prywatnymi właścicielami konkurują gminy, strefy i instytucje, które w czasach spowolnienia gospodarczego dążą do sprzedaży portfela nieruchomości. Trzeba dodać, że dotyczy to działek do 10 ha, powyżej sytuacja z reguły jest bardziej skomplikowana.

Dodatkowe warunki atrakcyjności działki inwestycyjnej

Dobra lokalizacja i komunikacja z działką to warunki niezbędne przy sprzedaży pod projekt magazynowo-logistyczny. Szansę na sprzedaż pod inwestycje magazynowo-produkcyjne mają obecnie tylko działki w pobliżu najważniejszych węzłów komunikacyjnych, przy autostradach i drogach ekspresowych. Ponadto, czynnik wymagany to dobre drogi dojazdowe do głównych szlaków komunikacyjnych i samej działki. Dziś oferta gruntu inwestycyjnego poza dobrą ceną, pełnym przygotowaniem, powinna zawierać plan dojazdu, bez tego działka ma minimalną szansę na sprzedaż.

GDZIE NAJWYŻSZA I NAJNIŻSZA PODAŻ? PRZEGLĄD NAJWAŻNIEJSZYCH REGIONÓW

"Jeśli chodzi o najważniejsze regiony magazynowo-logistyczne kraju duża podaż występuje w regionie Wrocławia, Poznania i w Polsce Centralnej. Podobna sytuacja występuje w okolicach Warszawy, w II i III strefie. Natomiast w granicach stolicy podaż jest bardzo niska. Problemem jest przeznaczenie gruntu, często brak planu zagospodarowania w danej dzielnicy, bardzo wysoka cena, duża konkurencja ze strony innych sektorów, nieprzychylność władz do tego typu inwestycji" - komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

Warszawa

W granicach miasta ceny gruntów pod projekty magazynowe są najwyższe w kraju, nawet w dzielnicach przemysłowych, takich jak Targówek Przemysłowy, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić ok. 350 - 400 zł czy na Okęciu 450 - 600 zł.

A. Dzielnice Warszawy na prawym brzegu Wisły i okolice

Ten kierunek przyniósł rozczarowanie rynku. Przez najbardziej dynamiczne lata duże obszary położone przy trasie S8 - przy obwodnicy Radzymina nie miały planów miejscowych i wydaje się, że "przespały" swój moment na aktywizację. Dziś jest to lokalizacja z wysoką podażą, ale też minimalnym zainteresowaniem kupujących. Lokalizacja, która miała konkurować z drogim Żeraniem, nie sprawdziła się i prawdopodobnie będzie zasilać rynek tzw. użytkowników końcowych. Średnia stawka za mkw. gruntu w odległości do 25 km od Warszawy w w/w okolicy to 130-170 zł, stawka transakcyjna nawet 100-140 zł. Natomiast w granicach miasta na prawym brzegu Wisły zainteresowaniem kupujących cieszą się działki na Żeraniu i Targówku oraz w okolicy Marek, które bezpośrednio graniczą z aglomeracją warszawską. Jednak podaż gruntu z przeznaczeniem pod projekty przemysłowe w tym rejonie jest ograniczona, podobnie jest z areałem dostępnych terenów. Ceny działek do 2 ha w tych lokalizacjach sięgają 400-450 zł za mkw.

B. Dzielnice Warszawy na lewym brzegu Wisły i okolice

W granicach miasta powodzeniem cieszą się tereny w pobliżu lotniska Okęcie, jednak podaż jest tu bardzo niska, a ceny najwyższe w mieście – 450-600 zł/mkw. Poza miastem, w głównych lokalizacjach magazynowych tj. Błoniu, Pruszkowie i Ożarowie Mazowieckim podaż działek o atrakcyjnych parametrach jest stosunkowo wysoka. Obecnie cena transakcyjna w okolicach Błonia kształtuje się na poziomie 100-120 zł/mkw., przy 150-180 zł/mkw. w okolicy Pruszkowa.