Rynek nieruchomości 2014 - czas zmian

Przeczytaj także: Ceny mieszkań: preferencje kupujących IX-XI 2013

Doniesienia o zmianach na rynku nieruchomości pierwotnych pojawiają się mediach praktycznie przez cały czas – hossy, bessy, spadek popytu, rosnąca podaż – stagnacja nigdy nie trwają tu zbyt długo. Do tych realiów musi dostosowywać się prawo, a ślad za nim – banki, oferujące kredyty hipoteczne. Tylko do końca 2013 roku można zaciągnąć kredyt hipoteczny na dotychczasowych warunkach. Zanim jednak przyjrzymy się zmianom, warto odpowiedzieć sobie na pytanie: dotychczasowych, więc właściwie jakich?

Dotychczasowe warunki

Zakup nieruchomości nie wymaga aktualnie wkładu własnego – w Polsce bardzo dużą popularnością cieszą się kredyty zaciągane na 100% ceny mieszkania. Aktualnie pożyczkę bez wkładu własnego proponuje jeszcze 9 instytucji (Bank Millennium, BOŚ Bank, Deutsche Bank, Eurobank, Getin Noble Bank, mBank, MultiBank, Nordea, Pekao S.A. oraz PKO BP), praktycznie nie wprowadzając żadnych dodatkowych wymagań w porównaniu z kredytami z wkładem własnym. Wiąże się to, co prawda, z koniecznością wykupienia ubezpieczenia brakującej wstępnej wpłaty i wyższą marżą, ale jeśli tylko posiadamy odpowiednio wysokie dochody, to możemy uzyskać kredyt na 100% wkładu.

– Zakup mieszkania bez wkładu własnego jest dobrą opcją nie tylko dla tych, którzy nie posiadają żadnych oszczędności. Z rozwiązania tego korzystają bardzo często także klienci, którzy zaoszczędzone na „niewykorzystanym” wkładzie własnym środki, mogą zainwestować w zupełnie inny sposób, np. na wykończenie nieruchomości czy jej wyposażenie – tłumaczy ekspert dopoznania.pl, Aleksander Blumski.

Na wydanie decyzji kredytowej w banku czeka się obecnie około 30 dni. Górną granicę limitu okresu spłaty kredytu banki dobierają indywidualnie do kredytobiorcy, udzielając kredytów na zakup nieruchomości na 20, 30, 40, a nawet 50 lat. Nie ma też większego znaczenia, czy lokal pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego, ani w jakiej jest lokalizacji. Wystarczy wykazać się odpowiednim poziomem dochodów, a mieszkanie może być nasze.

Swoje „M” bez wkładu własnego – możliwe tylko do końca 2013 roku

Kto nie ma oszczędności, nie będzie mógł pożyczyć pieniędzy na własne „M” – takie zmiany wprowadza Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zgodnie z nowymi regulacjami już od początku 2014 r. każda osoba nabywająca nieruchomość i zaciągająca kredyt hipoteczny, będzie musiała udokumentować co najmniej 5% wkładu własnego. Przykładowo, jeśli będziemy kupować mieszkanie o wartości 300 000 zł, wówczas niezbędne będzie posiadanie minimum 15 000 zł, a w praktyce wymóg może być nawet większy. W 2015 r. natomiast koniecznie będzie posiadanie wkładu własnego, wynoszącego aż 10%.

Bazując na danych statystycznych, można przypuszczać, że około 20% klientów może mieć problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego, właśnie przez brak 5% wkładu własnego. Urząd wskazuje również na ograniczony czas spłacania kredytu hipotecznego klientów indywidualnych, maksymalnie do 25 lat. W przypadku podjęcia przez nabywcę decyzji o dłuższym finansowaniu, bank nie powinien udzielić kredytu, którego zamknięcie przekraczałby 35 lat. Jeśli jest ono dłuższe niż 30 lat, bank powinien przyjmować w procesie oceny zdolności kredytowej termin spłaty ekspozycji wynoszący maksymalnie 30 lat, przy ustalaniu długości czasu kredytowania klienta detalicznego. W komunikacie KNF wskazuje, że przy ustalaniu owego czasu, bank jest zobowiązany uwzględnić zdolność kredytobiorcy do kreowania dochodów w całym okresie trwania umowy, zwracając szczególną uwagę na moment, w którym należy oczekiwać osiągnięcia przez pożyczkobiorcę wieku emerytalnego.

KNF chce, aby dalszemu ograniczeniu uległo kredytowanie hipoteczne w walutach obcych, które powinno być dostępne tylko dla klientów uzyskujących stałe przychody właśnie w walucie obcej.

Zgodnie z założeniem Komisji większość zapisów rekomendacji zostanie wprowadzonych nie później niż do 1 stycznia 2014 r., a część zaleceń ma wejść w życie od 1 lipca 2014 r.