Polskie ceny ziemi rolnej w pogoni za Europą

Czy to już bańka czy nie?

Bańkę na rynku mamy wtedy, gdy wiele osób chce kupić np. jakiś typ nieruchomości, bo historyczne dane pokazują dynamiczny wzrost wartości konkretnych aktywów i większość osób spodziewa się podobnych wyników w przyszłości. Często pompowanie takiej bańki jest wspierane pożyczonym kapitałem (np. dzięki łatwemu dostępowi do kredytu). Efekt jest taki, że ceny aktywów odrywają się od fundamentów, co skończyć się może spektakularnymi spadkami cen, gdy strumień pieniędzy płynących do danego segmenty rynku zacznie wysychać lub po prostu stanie się niewystarczający, aby utrzymać nadmuchany poziom cen.
Problem w tym, że wspomnianą realną wartość aktywów czasem trudno określić. Można bazować na dorobku rynków finansowych i rozważać opłacalność zakupu danego typu nieruchomości – rentowność. I tak na przykładzie rynku mieszkaniowego można uznać, że rynek jest przewartościowany, gdy z wynajmu lokalu można w ciągu roku otrzymać 1-2% wartości takiej nieruchomości. Tak jest na przykład w prestiżowych częściach Londynu czy na terenie Księstwa Monako. W pierwszym przypadku obawa przed mającymi nadejść sadkami cen wydaje się bardziej uzasadniona niż w drugim. W Monako bowiem wysokie wyceny nieruchomości utrzymują się już od wielu lat, co związane jest z faktem, że księstwo jest podatkowym rajem, którego prestiż przyciąga najbogatszych.

Gdy natomiast obliczona we wskazany sposób rentowność jest na poziomie 6-7% w skali roku wycenę można uznać za godziwą (np. w Polsce), a dwucyfrowe rentowności mogą sugerować, że nieruchomość jest relatywnie tania. Innym sposobem może być np. odniesienie cen mieszkań do zarobków osób mieszkających w danym miejscu. Takie porównanie sugeruje, że w Polsce nieruchomości są relatywnie drogie, bo mieszkaniec dużego miasta za średnią pensję może kupić około 5-7 m kw. mieszkania, podczas gdy w Niemczech czy Belgii wynik ten byłby nawet 2-3-krotnie wyższy.

Już na tym przykładzie widać, że gdy jeden wskaźnik pokazuje, że ceny nieruchomości są na uzasadnionym poziomie, inny może sugerować coś zupełnie innego. Dlatego też najłatwiej jest wskazać bańki spekulacyjne dopiero wtedy gdy pękną, a nie gdy się tworzą.

Plusem rodzimego rynku ziemi rolnej jest fakt, że nieliczne banki oferują kredyty na zakup ziemi rolnej, przez co większość transakcji zawieranych jest z użyciem gotówki. Likwiduje to jedną z przesłanek (boom kredytowy) dla oceny dzisiejszego poziomu cen jako za wysoki. Z drugiej strony nie istnieją wiarygodne źródła, które pokazywałyby jak wiele osób kupuje dziś ziemię rolną bez intencji wykorzystywania jej później w celach rolniczych. Zbyt duży odsetek takich nabywców mógłby niepokoić.