Budowa czy kupno domu? Odwieczny dylemat

Przeczytaj także: Jeśli budowa domu, to teraz

Nie budujesz, więc kupujesz

Komentarz Magdaleny Le Bihan, pośrednika i rzeczoznawcy majątkowego, członka Zarządu Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami:

W odniesieniu do gruntu z pewnością warto sprawdzić, czy granice działki (działek) wyznaczone przez ogrodzenie są takie, jak w ewidencji gruntów. Można w tym przypadku poprosić sprzedającego o złożenie stosownego oświadczenia, można też postarać się o mapę zasadniczą albo skorzystać z usług geodety. Mapa zasadnicza powinna zawierać też informacje na temat sieci uzbrojenia terenu. Ta informacja pozwoli nam zorientować się, czy przez działkę, której zakup rozważamy, nie przebiega pod ziemią sieć energetyczna, kanalizacyjna czy inna. Niezwykle ważnym dokumentem jest wypis z rejestru gruntów, z tym że najłatwiej będzie, jeśli (ze względu na zawarte dane osobowe) dokument ten z aktualną datą dostarczy sprzedający. Dodatkowo należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (jeśli został uchwalony) lub też ze studium, choć tylko ten pierwszy dokument stanowi akt prawa miejscowego. Warto też sprawdzić, w jaki sposób został zapewniony dostęp do drogi publicznej. Tutaj również można poprzestać na oświadczeniu sprzedającego; warto jednak sprawdzić dokładniej, zwłaszcza w przypadkach, gdy działka nie leży bezpośrednio przy drodze publicznej. Zdarzają się tu również przypadki ustanowienia w tym celu służebności, która może być odpłatna. Czasami wydziela się drogę wewnętrzną, której współwłaścicielami są właściciele okolicznych nieruchomości.

Kupując dom jednorodzinny, powinniśmy zwrócić uwagę na to, jakie dokumenty związane z budynkiem otrzymujemy. Istotne będą tu przede wszystkim: pozwolenie na budowę, poświadczona kserokopia zgłoszenia budynku do użytkowania, dokumenty związane z przyłączami, projekt wraz z ewentualnymi zmianami, inwentaryzacja powykonawcza. W przypadku budynku ważna jest zwłaszcza jego legalność – sam wpis do ewidencji budynków nie musi potwierdzać legalności budowy, zgodności z projektem, powierzchni i sposobu jej wyliczania. Dla kupującego istotne znaczenie może też mieć informacja o materiałach, z jakich dom został wybudowany. Warto też poprosić o aktualne przeglądy gazowe i kominiarskie. Właściciel lub zarządca, na mocy przepisów prawa budowlanego, zobowiązany jest przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą, instrukcje obsługi i eksploatacji oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie, w toku jego użytkowania. Dlatego też, jeżeli tej dokumentacji nie otrzymamy od sprzedającego, być może będziemy ją musieli w przyszłości odtworzyć.

Oczywiście do transakcji zawsze potrzebny będzie aktualny odpis z księgi wieczystej, podstawa nabycia – akt notarialny, umowa darowizny lub inne, a także świadectwo charakterystyki energetycznej. Należy jednak pamiętać, że nie we wszystkich przypadkach chroni nas rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Warto też poprosić o aktualne zaświadczenie, potwierdzające, że nikt nie jest zameldowany w domu w dacie transakcji.

Niestety, nie istnieje zamknięty katalog dokumentów, których sprawdzenie gwarantuje całkowite bezpieczeństwo transakcji. Wynika to z faktu, ze stan prawny i stan faktyczny każdej nieruchomości jest inny i w konkretnej sytuacji, np. gdy w ewidencji gruntów przedmiotowa działka stanowi grunt rolny lub leśny, konieczne będzie uzyskanie dalszych dokumentów. Każdy musi więc indywidualnie określić, jaki poziom ryzyka jest w stanie zaakceptować i koszty, które jest gotowy ponieść w związku ze zdobyciem informacji. Warto jednak w budżecie związanym z zakupem domu przeznaczyć pewną kwotę, aby podnieść bezpieczeństwo transakcji, np. poprzez zatrudnienie wykwalifikowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami radzi Magdalena Le Bihan.

Finansowanie

Uzyskanie finansowania budowy domu różni się nieco od kredytu na zakup gotowej nieruchomości. Inne dokumenty są wymagane do uzyskania kredytu, inaczej wygląda procedura uruchamiania, ważny jest także sposób rozliczenia się z wykorzystanych środków.