Deweloperzy budują i sprzedają na potęgę. Kiedy kres?

Przeczytaj także: Zyski deweloperów giełdowych w 2022 roku znów rekordowe

Tani kredyt ułatwia decyzję o zakupie własnego „M”, a niskooprocentowane lokaty powodują, że część osób posiadających kapitał, w poszukiwaniu większych zysków, kupuje mieszkania na wynajem. Drugim ważnym elementem są regulacje Komisji Nadzoru Finansowego. Te każą od stycznia br. posiadać min. 10% wkładu własnego przy zakupie mieszkania. Na tym paradoksalnie korzystają deweloperzy.

Trzeba bowiem pamiętać, że aby kupić mieszkanie, trzeba posiadać nie tylko wkład własny, ale też gotówkę na pokrycie kosztów transakcyjnych. Te na rynku pierwotnym można wycenić na około 1-2% wartości nieruchomości, podczas gdy na wtórnym już na 5-6% wartości nieruchomości. W efekcie chcąc kupić używane mieszkanie na kredyt trzeba posiadać 15-16% jego ceny w gotówce, a w przypadku lokalu nowego wystarczy 11-12% ceny. Cierpią na tym sprzedający lokale używane, a korzystają deweloperzy, którzy oficjalnie przyznają, że konieczność posiadania narzuconego rekomendacją S wkładu własnego (w 2014 r. 5%, a w 2015 r. 10% wartości nieruchomości) nie jest dla nich nadmiernym problemem. Ten efekt potęguje fakt, że jeszcze przez pewien czas, jedynie kupując nowy lokal można korzystać z dopłat w programie „Mieszkanie dla młodych”. W efekcie firmy budujące mieszkania nie narzekają na słabą sprzedaż lokali.

Droższy kredyt i większa konkurencja

Co przyniesie przyszłość? Po pierwsze zmiany w programie „Mieszkanie dla młodych”. Będzie można dzięki niemu kupić też mieszkania używane – przeważnie wyraźnie tańsze niż nowe. Bazując na doświadczeniach poprzednio działającego programu wsparcia „Rodzina na swoim” można szacować, że około 30-50% dofinansowania do kredytów zacznie dzięki zmianom trafiać na rynek wtórny.

Z każdym dniem zbliżamy się też do pierwszej decyzji o podniesieniu stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Prognozy co do tego jak szybko do takiej podwyżki dojdzie zmieniają się jak w kalejdoskopie. Raz mowa jest o przełomie 2016/17, a w miesiąc później już 2015/16. Najświeższe przewidywania (z połowy lipca 2015 r.) sugerują pierwsze podwyżki stóp w połowie 2016 roku. Jak wcześniej wspomniano od kosztu pieniądza zależy wysokość rat kredytów mieszkaniowych, ale też to jak dużo chcą banki pożyczać swoim potencjalnym klientom oraz to jak wysokie odsetki są skłonne zaproponować na lokatach. Im wyższy zysk będą oferowały niemal bezobsługowe lokaty, tym mniej osób decydować się będzie na inwestowanie w mieszkania na wynajem. Bez wątpienia odczują to deweloperzy. Wystarczy przytoczyć szacunki NBP, z których wynika, że osoby, które kupiły nowe mieszkania na 7 największych rynkach wydały na ten cel ponad 2,7 mld zł i to jedynie w okresie od stycznia do marca br. Kwota ta odpowiada wartości 9,2 tys. lokali wycenionych na 300 tys. zł. Bez wątpienia spora część z grona nabywców gotówkowych zdecydowała się kupić mieszkanie w celu czerpania zysków z wynajmu, bo w ten sposób mogą zarobić więcej niż zanosząc pieniądze do banku.

Bartosz Turek,