Rynek mieszkaniowy 2017: co nas czeka?

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy 2015: co nas czeka?

Przed nami kolejna już odsłona raportu E-VALUER INDEX 2017. Opracowanie ekspertów wyceny nieruchomości z Emmerson Evaluation tradycyjnie już przygląda się kondycji, w jakiej znajduje się rodzimy rynek mieszkaniowy. Autorzy biorą pod lupę mediany cen transakcyjnych na największych rynkach, analizują bieżące trendy oraz formułują prognozy na przyszłość. Podstawą analizy jest przeszło 60 tysięcy transakcji przeprowadzonych w minionym roku.

– Analizując mediany zamiast cen średnich oraz ceny transakcyjne zamiast ofertowych zyskujemy wiarygodny i rzeczywisty obraz rynku mieszkaniowego w Polsce. To pozwala nam również na formułowanie trafnych przewidywań odnośnie tendencji, z którymi będzie musiał się mierzyć rynek mieszkaniowy – podkreśla Dariusz Książak, Prezes Zarządu Emmerson Evaluation.

Co zatem wynika z najnowszego raportu?

Nowe mieszkania jak świeże bułki

Pierwotny rynek mieszkaniowy zaszalał. Odnotowane w minionym roku wyniki sprzedaży okazały się rekordowe. Powodów było kilka. Deweloperom zdecydowanie pomagały mizernie oprocentowane lokaty oraz bardzo rezerwa Polaków wobec innych form inwestowania pieniędzy. W efekcie mieszkanie okazało się dobrym pomysłem na lokowanie kapitału, o czym dobitnie może świadczyć fakt, że 60% transakcji zostało dokonanych za gotówkę. Wysoki popyt na mieszkania był również stymulowany przez dobrą sytuację na rynku pracy, rosnące wynagrodzenia oraz rekordowo niskie bezrobocie, a także przez program Mieszkanie dla Młodych. Wreszcie pozytywnie na koniunkturę wpływały także stosunkowo tanie kredyty hipoteczne, choć biorąc pod uwagę relatywnie niski udział zakupów wspomaganych kredytem hipotecznym (poniżej 40%), nie był to czynnik o kluczowym znaczeniu. Wtórny rynek mieszkaniowy pozostawał w cieniu notującego rekordy sprzedaży rynku pierwotnego.

Stabilne ceny mimo wysokiego popytu

Duże zainteresowanie nowymi mieszkaniami nie przełożyło się dynamiczny wzrost cen.

- Deweloperzy zdołali do maksimum wykorzystać dobrą koniunkturę i na rekordowy popyt odpowiedzieli wystarczającą podażą mieszkań – komentuje Dariusz Książak z Emmerson Evaluation.

Dzięki temu rynek mieszkaniowy zanotował jedynie niewielkie zwyżki cen transakcyjnych nowych mieszkań. Najmocniej (o 5%) wzrosły w Krakowie, Lublinie i Opolu, ale już we Wrocławiu czy Poznaniu poszły w górę zaledwie o 1%, a w Kielcach wręcz spadły o 2%.

– Jednocześnie nawet te niewielkie wzrosty cen były często kompensowane niższymi niż w poprzednim roku średnimi powierzchniami mieszkań w ofercie deweloperów. W rezultacie za mieszkania o takiej samej liczbie pokoi płacono w 2016 roku tyle samo, co w roku 2015, choć średnia cena 1 mkw. nieznacznie wzrosła. Wpisuje się to w obserwowany już od kilku lat trend downsizingu, czyli budowania przez deweloperów coraz mniejszych mieszkań – zauważa Książak.

Tendencję tę widać chociażby w danych dla średnich metraży poszczególnych rodzajów mieszkań sprzedawanych w ubiegłym roku. Aktualnie budowane kawalerki rzadko przekraczają powierzchnię 30 mkw., mieszkania 2-pokojowe konsekwentnie zbliżają się do średniej na poziomie 40 mkw., 3-pokojowe do 55 mkw., a najczęściej spotykany metraż mieszkań 4-pokojowych sięga ok. 80 mkw.

Rok 2017 równie dobry co poprzedni

Analitycy Emmerson Evaluation przewidują, że w 2017 rynek mieszkaniowy poradzi sobie równie dobrze.

– Czynniki stymulujące rekordowy popyt na nowe mieszkania w ubiegłym roku wpływają również na sytuację w roku bieżącym. Spodziewamy się utrzymania trendu zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych, przynajmniej, dopóki oprocentowanie lokat pozostanie na niskim poziomie – komentuje Książak.

Ekspert dodaje też, że sprzedaż będzie wciąż napędzana przez dobiegający końca program Mieszkanie dla Młodych. Dostępność kredytów hipotecznych oraz popyt na nie również nie powinny ulec zmniejszeniu w porównaniu z ubiegłym rokiem, nawet mimo podniesienia obowiązkowego wkładu własnego przy takim kredycie z 15% do 20%.

– Dobra sytuacja na rynku pracy oraz program 500 plus to kolejne czynniki pozytywnie wpływające na możliwości zakupu mieszkań przez Polaków - i tym samym - koniunkturę na rynku - wylicza Prezes Zarządu Emmerson Evaluation.

Według analityków Emmerson Evaluation w 2017 r. będziemy mieli raczej do czynienia ze stabilizacją cen.

– Liczba rozpoczętych projektów oraz spore zakupy działek dokonane przez deweloperów w ostatnich latach pozwalają oczekiwać, że podaż nowych mieszkań utrzyma się na poziomie wystarczającym do zaspokojenia nawet dużego popytu. Tym samym, nie ma podstaw do znaczącego wzrostu cen. Ewentualnych, lekkich podwyżek możemy się spodziewać pod koniec cyklu koniunkturalnego, który przypadnie na przełom 2017 i 2018 roku – dodaje Dariusz Książak.

Rynek mieszkaniowy wyhamuje?

Perspektywy roku 2018 są już jednak zupełnie inne, a rok 2017 może okazać się ostatnim rokiem hossy dla deweloperów. – Stracą na znaczeniu główne czynniki napędzające wysoką sprzedaż w ubiegłych latach – prognozuje Dariusz Książak z Emmerson Evaluation. Prawdopodobna podwyżka stóp procentowych sprawi, że lokowanie oszczędności w mieszkania nie będzie już tak atrakcyjne w porównaniu do innych form inwestowania, w tym lokat bankowych. Kolejnym efektem wzrostu stóp procentowych będzie podrożenie kredytów hipotecznych, a tym samym spadek ich dostępności. Jednocześnie zakończony zostanie program MdM, a nowy program Mieszkanie Plus ma już zupełnie inny charakter. Jego głównym założeniem jest budowa mieszkań pod wynajem w przystępnej cenie, nie będzie więc zwiększał popytu na mieszkania deweloperskie.

– Rynek mieszkaniowy zwykle z opóźnieniem reaguje na zmiany makroekonomiczne, dlatego też zmiany trendu należy spodziewać się właśnie w roku 2018 – ocenia Książak. – Po kilku dobrych latach deweloperzy będą musieli zmierzyć się ze zmienioną, trudniejszą rzeczywistością – podsumowuje Prezes Emmerson Evaluation.