Inwestycyjny zakup nieruchomości: czym kierują się kupujący?

Przeczytaj także: Inwestycja w mieszkanie. Rekordowa sprzedaż za gotówkę

Nikodem Iskra, Prezes Zarządu Murapol S.A.

Dla klientów inwestycyjnych, oprócz wiarygodności i doświadczenia dewelopera, kluczowym kryterium wyboru mieszkania jest lokalizacja, która wpływa na zainteresowanie lokalem ze strony potencjalnych najemców. Z tego względu największą popularnością wśród tego typu nabywców cieszą się mieszkania zlokalizowane w metropoliach, ośrodkach biznesu, miastach akademickich oraz miejscowościach turystycznych. Klienci planujący wynajem nabywanego lokalu wybierają przede wszystkim osiedla w centrum miast lub dobrze z nimi skomunikowane. Podobnie jak nabywcy mieszkań na własność, klienci inwestycyjni zwracają uwagę także na bliskość szkół, przedszkoli oraz odpowiedniej infrastruktury handlowo-usługowej. Nie bez znaczenia jest dla nich również wielkość lokalu, jego układ i funkcjonalność. Ta grupa klientów preferuje mieszkania 2-3 pokojowe około 50 mkw.

Andrzej Gutowski, Członek Zarządu, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Ronson Development

Dla klientów inwestycyjnych kluczową rolę odgrywa lokalizacja. Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości w centrum lub w jego okolicach, dobrze skomunikowane z resztą miasta. Dla osób decydujących się na zakup mieszkania pod wynajem istotna jest również wysokość czynszu i ewentualnych innych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, gdyż wpływają one na wysokość dochodu, jaki mogą osiągnąć z takiej inwestycji.

Mateusz Juroszek, Wiceprezes ATAL S.A.

W przypadku zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych kluczowym kryterium wyboru jest lokalizacja i cena. Największy potencjał mają lokale położone w centrach miast lub z dogodnym dojazdem do centrum. Za mieszkania o atrakcyjnej lokalizacji klienci są w stanie zapłacić więcej. Takie lokale są bowiem odpowiednie zarówno pod wynajem długookresowy, jak i na zasadzie noclegów dla turystów.

Dla klientów inwestycyjnych duże znaczenie ma także ciekawy projekt, dostępne udogodnienia, standard wykonania, a także dostęp do rozbudowanej infrastruktury społecznej i długofalowe plany zagospodarowania terenu. Bowiem wszystko to ma wpływ zarówno na cenę wynajmu lokalu, liczbę zainteresowanych, jak i również przyszłą wartość nieruchomości. Ważnym czynnikiem jest także układ mieszkania, jego wielkość i liczba pokoi. Nabywcy decydujący się na zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych wybierają lokale o powierzchni 40 – 60 mkw., najczęściej dwu- lub trzypokojowe. Obserwujemy także, że klienci inwestycyjni są zainteresowani zakupem nieruchomości gotowej do zamieszkania. Zwracają szczególną uwagę na dostępność lokali wykończonych „pod klucz”.

Małgorzata Ostrowska, Członek Zarządu i Dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding SA.

Klienci inwestycyjni wybierają mieszkania przede wszystkim w dobrych lokalizacjach, bo takie cieszą się największym zainteresowaniem późniejszych najemców. Klienci inwestycyjni chcą nie tylko dobrze zainwestować swój kapitał w nieruchomości przynoszące im zysk, ale również mieć godnego zaufania partnera, którym jest niewątpliwie deweloper z wieloletnim doświadczeniem na rynku. Dlatego ważnym kryterium jest też wiarygodność dewelopera i jego doświadczenie w zarządzaniu w przypadku lokali aparthotelowych.

Eryk Nalberczyński, Dyrektor ds. Sprzedaży Lokum Deweloper

Klienci kupujący mieszkania inwestycyjnie przy wyborze kierują się takimi kryteriami jak funkcjonalny układ w metrażu 30-50 m2, standard wykonania, lokalizacja, infrastruktura wokół osiedla, które gwarantują najem w atrakcyjnej cenie. Z tych powodów osiedla realizowane przez Lokum Deweloper cieszą się w tej grupie zainteresowaniem. Zlokalizowane w centrum lub jego pobliżu zapewniają prosty i szybki dojazd do najważniejszych punktów miasta – ważny dla studentów i pracujących. W niedalekiej odległości od osiedli znajdują się placówki edukacyjne i medyczne oraz centra biznesowe i handlowe – istotne dla rodzin korzystających z wynajmu. W naszej ofercie zawsze znajdują się mieszkania 1- i 2- pokojowe, którymi najbardziej zainteresowani są inwestorzy. Wszystkie lokale są wykonane w podwyższonym standardzie, a zagospodarowanie terenu z zielenią, dziedzińcami i fontannami zaspokaja potrzeby wszystkich przyszłych wynajmujących. Liczy się także średnia stopa zwrotu z wynajmowanych mieszkań, która według danych rynkowych kształtuje się na poziomie ok. 6,5 % w skali roku.

Luiza Grącka, Koordynator Sprzedaży w Skanska Residential Development Poland

Pomimo, że czasy się zmieniają, najważniejszym aspektem w kupnie mieszkania pod wynajem pozostaje lokalizacja. Dla klientów, wynajmujących lokale od inwestorów, jedną z najistotniejszych kwestii jest realny czas dojazdu do strategicznych punktów miasta – do pracy, do szkoły dziecka, do sklepów czy miejsca, w którym można wypocząć. Dlatego bardzo ważnym aspektem jest dobrze skomunikowana okolica – z dostępem do metra, autobusów, tramwajów, sklepów, centrów rekreacji i rozrywek, restauracji. Coraz ważniejszy staje się również dostęp do terenów zielonych – parków i ogrodów, w których można odetchnąć od miejskiego zgiełku.

Inwestorzy zwracają również uwagę na metraż, który często oscyluje w granicach 30-40 m. kw., stałe wydatki na lokal, koszt jego wykończenia i wyposażenia. Plusem dla inwestorów będzie również kupno mieszkań z prawem własności gruntu, co oznacza brak dodatkowych opłat za użytkowanie wieczyste.

Alicja Czajer-Puchalska, Kierownik Sekcji Sprzedaży Vantage Development

Z naszych doświadczeń wynika, że klientów inwestycyjnych interesuje przede wszystkim cena oraz lokalizacja mieszkania. Nie bez znaczenia jest również standard budynku oraz możliwość wykończenia lokalu pod klucz.

Krzysztof Foder, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

Klienci inwestycyjni, którzy traktują zakup nieruchomości jako lokatę kapitału, to znacząca i stabilna grupa nabywców naszych mieszkań. Można wśród nich znaleźć inwestorów, którzy są zainteresowani zakupem pakietowym mieszkań w danej inwestycji, pod kątem ich późniejszej odsprzedaży lub wynajmu. Dużą część tej grupy nabywców stanowią również klienci indywidualni, którzy poszukują mieszkań z przeznaczeniem pod późniejszy wynajem. Warto podkreślić, że potencjalne zyski z wynajmu lokalu mieszkalnego to obecnie jedna z najpopularniejszych i najbardziej zyskownych form inwestowania kapitału, np. w porównaniu z relatywnie nisko oprocentowanymi lokatami bankowymi. Do głównych kryteriów, którymi kierują się inwestorzy, należą przede wszystkim: lokalizacja inwestycji, jej specyfika, a także potencjalne zyski ze sprzedaży lokalu lub jego wynajmu. Dużym zainteresowaniem inwestorów cieszą się m.in. kameralne lokale, dostępne np. w naszej warszawskiej inwestycji Wileńska Express. Liczną grupę klientów inwestycyjnych, przyciąga także nasz wrocławski projekt Jagiełły 6 – apartamentowiec w centrum miasta, tuż nad rzeką. Unikatowym atutem w przypadku tej inwestycji jest jej historyczny charakter – Jagiełły 6 to rewitalizacja kamienicy z 1905 roku.

Monika Golec, Dyrektor ds. Marketingu i Sprzedaży firmy Budnex

Klienci, którzy kupują mieszkanie w celach inwestycyjnych zawsze patrzą na nie przez pryzmat lokalizacji i ceny. Mieszkanie pod wynajem musi znajdować się albo w centrum albo być dobrze z nim skomunikowane. To bardzo ważny aspekt dla najemcy, który często nie posiada własnego samochodu. Dobrze ulokowane mieszkanie szybciej znajdzie najemcę. Jeśli chodzi o cenę to jest ona bezpośrednio powiązana z metrażem. Inwestorzy chcą wydać jak najmniej by inwestycja szybciej się zwróciła. Inwestycyjnie kupowane są zatem małe mieszkania, które są tańsze w zakupie i tańsze w najmie, a co za tym idzie bardziej atrakcyjne dla potencjalnego najemcy. Przykładem mogą być tutaj nasze mieszkania w Gorzowie Wielkopolskim gdzie lokal kosztuje 124 tys. zł, a przychód z najmu jest porównywalny do mieszkania w Szczecinie, które kosztuje już 213 tys. zł. Stąd tak wielu inwestorów kupuje mieszkania w Gorzowie. Zysk jest porównywalny przy dużo niższych kosztach, jakie trzeba ponieść przy zakupie.

Marek Szmolke, Prezes Grupy Deweloperskiej Start

Główne kryterium dla większości klientów indywidualnych to cena i lokalizacja. Dla części klientów znaczenie ma również powierzchnia – im mniejsza, tym lepsza. Mieszkanie musi jak najszybciej przynieść zaplanowany zysk. Na nieco dalszy plan schodzą inne kwestie typu bezpieczeństwo, funkcjonalny układ, standard wykończenia, zagospodarowanie terenu. Z drugiej strony podkreślić należy fakt, że klienci, którzy kupują mieszkania inwestycyjnie, patrzą na ich zakup długofalowo. Starają się więc znaleźć tzw. „perełeczki” coś, co w perspektywie czasu również będzie atrakcyjne.

Ewa Foltańska-Dubiel, Prezes Grupy Deweloperskiej Geo

Bardzo ważna jest lokalizacja, rozumiana jako odległość od centrum, odległość od atrakcji turystycznych, dostępność do komunikacji miejskiej, odległość od uczelni wyższych, bliskość biurowców lub innych ośrodków przemysłowych. Istotna jest cena 1 mkw. oraz stawka czynszu za wynajem w danej lokalizacji. Klienci zwracają też uwagę na standard wykończenia oraz liczbę pomieszczeń w stosunku do powierzchni mieszkania - bardziej rozchwytywane są lokale o mniejszej powierzchni, ale z większą liczbą pokoi. Liczy się też możliwość odbioru mieszkania wykończonego „pod klucz”, cena pakietów wykończeniowych, jak również liczba nowych inwestycji powstających w danym miejscu.

Adrian Potoczek, Dyrektor ds. Sprzedaży Wawel Service Sp. z o.o.

Przede wszystkim lokalizacją, czy w pobliżu są uczelnie czy centra biurowe, jak daleko jest do tramwaju, ale też stopą zwrotu, każdy klient kupujący pod inwestycje liczy zwrot na poziomie 6%.

Piotr Zagórski, Digital Marketing Manager Nexity

Przede wszystkim lokalizacja. Nasi klienci są bardzo świadomi. Wiedzą że bliskość parków biznesowych dobrze wpływa na łatwość wynajmu mieszkania, a także na wysokość miesięcznego czynszu, który pobierają od najemców. Dzięki temu stopa zwrotu z inwestycji jest wysoka.

Przykładem dobrze zlokalizowanego inwestycyjnie osiedla jest Lifetown (www.lifetown.pl). Bliskość ulicy Domaniewskiej, a także kompleksu Poleczki Business Park sprawia, że jest to jedna z najlepszych inwestycyjnych okazji w Warszawie.

Marta Zienkiewicz, Specjalista ds. Sprzedaży Duda Development

Oczywiście najważniejszym kryterium oceny każdej inwestycji jest stopa zwrotu, w związku z czym odpowiedź jest prosta: cena. Mieszkanie, które można kupić możliwie tanio, sprawnie urządzić (istotny jest więc standard deweloperski) i wystawić do wynajęcia w dobrej cenie, to coś, czego poszukuje każdy klient-inwestor. Wysoko cenione są także lokale możliwie jak najbliższe centrum miasta oraz te o niewielkim metrażu: idealne, gdy ktoś planuje wynajem krótkoterminowy lub wynajmować mieszkanie studentom. Między innymi z myślą o wymaganiach inwestorów zaplanowaliśmy budowę naszych dwóch najnowszych inwestycji, Diasfery Łódzkiej w Łodzi i Fyrtla Wilda w Poznaniu: oba znajdują się w ścisłych centrach miast.

Dariusz Sokołowski, Prezes Zarządu Spectra Development

Do naszego biura sprzedaży trafia coraz więcej osób, które zakup nieruchomości traktują jako inwestycję. Takie mieszkanie przede wszystkim powinno mieć dogodną lokalizację i popularny wśród wynajmujących metraż. Najlepiej wynajmują się mieszkania o małej i średniej powierzchni, gdyż takim lokalem zainteresowana jest większość wynajmujących. I właśnie mieszkania dwu- i trzy-pokojowe cieszyły się największym zainteresowaniem wśród klientów inwestycyjnych wybierających Bobrowiecką 10. Jednakże duża ilość zapytań od inwestorów dotyczy także możliwości zakupu gotowego mieszkania wraz z pakietem wykończeniowym, dzięki czemu cała praca związana z wykończeniem mieszkania przechodzi na dewelopera i jego podwykonawców.

Krzysztof Jabłoński, Iglica Nieruchomości

Lista kryteriów nie zmienia się od lat. Absolutnym priorytetem jest lokalizacja - trafiona jest gwarantem, że ulokowany przez nas kapitał zwróci się z dużym zyskiem. Lokalizacja to również klucz do tego, by wartość nieruchomości rosła wraz z upływem czasu. Często decydują takie względy jak położenie w pobliżu rzeki czy sąsiedztwo ścisłego w centrum miasta. Dobrym tego przykładem jest wrocławska Zyndrama na Kępie Mieszczańskiej. Inwestycja, której budowa zakończy się w tym roku, znajduje się w sąsiedztwie Odry i Starego Miasta. W ofercie nieruchomości są butikowe apartamenty typu waterfront. Spełnienie tych kilku istotnych warunków sprawia, że znajdujące się w niej nieruchomości będą inwestycyjnym sukcesem. Nowoczesne rozwiązania użytkowe, architektura, standard wykończenia i użyte materiały - w tym również elewacyjne - decydują o tym, czy budynek zda test czasu. Dla wielu nabywców - zresztą bardzo słusznie - istotne są również atrakcyjne części wspólne, które nie generują wysokich kosztów utrzymania.