Klienci deweloperów zapłacą za rosnące ceny gruntów

Przeczytaj także: Coraz trudniej o działki inwestycyjne?

Zarówno hossa ciągle panująca na rynku mieszkaniowym, jak i coraz bardziej zaznaczający swą obecność deficyt gruntów pod zabudowę deweloperską sprawiły, że deweloperzy płacili za ziemię znacznie więcej niż przed rokiem. Z wyliczeń Emmerson Evaluation wynika, że ceny gruntów w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) wzrosły od 4 do nawet 20%.

Ziemi coraz mniej...

Zeszłoroczne wyniki budownictwa mieszkaniowego były imponujące. Rekordowa okazała się liczba wydanych pozwoleń na budowę, a ilość rozpoczętych budów wzrosła o 18,4% r/r. To w oczywisty sposób zaowocowało deficytem działek pod zabudowę wielorodzinną i zmusiło deweloperów do zintensyfikowania poszukiwań.

- Pomimo bardzo wysokiego popytu ze strony firm deweloperskich, w 2017 roku nie zaobserwowaliśmy rekordowych wolumenów transakcji gruntami. Poziom sprzedaży był zbliżony do roku 2016, co wskazuje, że deweloperzy mają coraz większe problemy z zakupem ziemi. Nie zaskakuje więc fakt, że ostatni rok przyniósł wzrosty cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną we wszystkich większych miastach Polski – wskazuje Dariusz Książak, Prezes Zarządu Emmerson Evaluation i dodaje, że malejące w szybkim tempie zasoby wolnych gruntów zmuszają deweloperów do zakupu działek, które mogą być zabudowane dopiero po dokonaniu dodatkowych działań, jak np. rozbiórka istniejącej zabudowy czy usunięcie wad prawnych czy środowiskowych.

...a ceny coraz wyższe

Na rynkach wszystkich większych polskich miast w perspektywie ostatnich 3 lat widać tendencję wzrostową średniego udziału cen gruntu w wartości inwestycji, podkreślają w raporcie „Grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną” eksperci Emmerson Evaluation. Rozpiętości udziału ceny gruntu w wartości inwestycji w 2017 r. zawierały się w przedziale od 9 do ponad 30%. Najwyższe ceny za grunty w stosunku do wartości inwestycji deweloperzy płacili w Warszawie.

– Firmy deweloperskie często są w stanie zapłacić wysokie kwoty za grunty zlokalizowane w centralnych dzielnicach Warszawy, ponieważ przy dużym popycie na mieszkania, jaki obecnie obserwujemy, inwestycja w śródmiejskiej lokalizacji z pewnością zapewni odpowiedni zysk – komentuje Dariusz Książak z Emmerson Evaluation.

Jednak to nie rejony, gdzie od kilku lat ceny gruntów są najwyższe w kraju, jak Warszawa czy Trójmiasto (szczególnie Sopot) zanotowały najwyższe podwyżki cen mkw. gruntu w przeliczeniu na 1 mkw. PUM. W Warszawie średnia cena mkw. PUM w 2017 roku wyniosła 1 900 zł i była o 5% wyższa w porównaniu z ubiegłym rokiem. Eksperci Emmerson Evaluation prognozują, że w tym roku w stolicy może zostać przekroczony próg średniej ceny za mkw. PUM w wysokości 2 000 zł. W Trójmieście zaś średnia cena w tym samym okresie osiągnęła 4% wzrost r/r i poziom 1 400 zł za mkw. PUM. Jednak to obszary, na których hossa na rynku deweloperskim rozpoczęła się nieco później niż w stolicy, jak np. Łódź, Szczecin czy peryferyjne rejony Poznania i Wrocławia, odnotowały największe ożywienie na rynku nieruchomości gruntowych. Wzrosty średnich cen gruntów w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej wynosiły tam odpowiednio: 20% w Łodzi, 18% w Poznaniu, 12% we Wrocławiu.

‒ Na rynku widać wyraźny trend podwyżki cen gruntów w miastach regionalnych, w ślad za ostatnimi wzrostami cen w stolicy. Jednak pomimo dużych wzrostów, średnie ceny gruntów w przeliczeniu na 1 mkw. PUM w Łodzi czy Szczecinie są nadal ok. 2-3 razy niższe niż w Warszawie, a podaż gruntów w tych rejonach jest nadal stosunkowo duża – podkreśla Dariusz Książak.

...także dla kupujących mieszkania

Średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji w 2017 roku wzrósł praktycznie we wszystkich analizowanych miastach (oprócz Krakowa i Szczecina, gdzie udział był identyczny, jak rok wcześniej). Największy wzrost, bo aż o 4 punkty procentowe, nastąpił w Trójmieście i Łodzi. Są to równocześnie lokalizacje, które zanotowały w tym okresie największy wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym.

– Nasza analiza pokazuje, że deweloperzy chcąc utrzymać swój zysk na dotychczasowym poziomie, muszą dokonywać szybkich podwyżek cen lokali – dodaje Dariusz Książak.

Eksperci Emmerson Evaluation spodziewają się, że ceny gruntów pod zabudowę wielorodzinną w najbliższej perspektywie będą nadal rosły.

‒ Zasoby ziemi systematycznie się zmniejszają, a podaż wolnej ziemi jest fizycznie ograniczona. W związku z czym spodziewamy się, że coraz częściej na polskim rynku będą się pojawiać inwestycje typu "brownfield", wykorzystujące powtórnie tereny zabudowane, gdzie rewitalizuje lub wyburza się istniejącą już zabudowę - prognozuje Prezes Zarządu Emmerson Evaluation. - Ogólnopolscy inwestorzy posiadają "banki ziemi", z których zasobów będą korzystać przez kolejne kilka lat. Jednocześnie, rynek zmierza w kierunku konsolidacji, tzn. coraz większą rolę prawdopodobnie będą odgrywać firmy deweloperskie posiadające własne spółki budowlane. Przy rosnących kosztach produkcji budowlanej, takie przedsiębiorstwa będą w stanie wygenerować mniejsze koszty związane z budową inwestycji, niż firmy, które korzystają z zewnętrznego generalnego wykonawstwa - dodaje ekspert Emmerson Evaluation.