Koniec kariery kawalerki?

Przeczytaj także: Kraków i Łódź wolą małe mieszkania

Z najnowszych danych GUS wynika, że w ciągu roku na popularności znowu straciły mieszkania dwupokojowe, a zyskały zarówno te większe – trzy- i przynajmniej czteropokojowe jak i kawalerki. Zmiany względem 2016 roku nie są diametralne. Z danych GUS wynika, że przeciętna wartość sprzedanego „M” wzrosła jedynie o 4 tysiące do 253 tys. zł. Najpewniej dane za 2018 rok pokażą znacznie wyższą dynamikę w związku z tym, że w ostatnich miesiącach wzrosty cen nieruchomości wyraźnie przybrały na sile. Wciąż przeciętny metraż sprzedawanego lokalu nie przekracza 54 m kw.

Kawalerka może mieć dwie izby

Co warto podkreślić, obliczenia bazują na raporcie GUS, który nie pokazuje tego z ilu pokoi składały się sprzedawane mieszkania. Powód jest prosty - urząd wciąż trzyma się w swoich statystykach nieprzystającego do dzisiejszych realiów pojęcia „izby”. Jest nią nie tylko samodzielny pokój, ale też przynajmniej 4-metrowa widna kuchnia. W efekcie kawalerki moją widnieć w statystykach zarówno jako mieszkanie jedno- jak i dwuizbowe.

Całe szczęście niedoskonałości tej można się pozbyć. Bazując na aktualnych ofertach sprzedaży mieszkań można oszacować, że w gronie lokali o trzech izbach 15% stanowią dwa pokoje z oddzielną kuchnią, a pozostałe 85% nieruchomości to mieszkania trzypokojowe.

Dwa pokoje w odwrocie

Przeliczając dostępne dane otrzymujemy wynik, z którego wynika, że kawalerki były w 2017 roku przedmiotem co 12 transakcji w większych miastach (ponad 200 tys. mieszkańców). W mniejszych miejscowościach popularność kawalerek jest wyraźnie niższa. Stanowiły one w 2017 roku przedmiot jedynie 4,4% transakcji. W całym kraju tylko 6,4% transakcji mieszkaniami dotyczyły lokali jednopokojowych.
Odrobinę więcej niż przed rokiem sprzedało się też mieszkań większych. Te z trzema pokojami odpowiadały za aż 43,8% transakcji lokalami w małych miejscowościach i 38,6% w miastach liczących ponad 200 tysięcy mieszkańców. W skali całego kraju trzypokojowe lokale stanowiły 41,3% sprzedanych mieszkań. Te wyniki sugerują, że to właśnie „cztery kąty” w tym rozmiarze są najpopularniejsze wśród kupujących.
Polacy kupili też relatywnie dużo mieszkań o przynajmniej czterech pokojach. W skali całego kraju odpowiadały one za 18,8% transakcji. W dużych miastach wynik ten był niższy (15,9%) niż w małych miejscowościach (21,6%). Dysproporcję tę należy oczywiście wiązać z cenami mieszkań. Te są oczywiście wyraźnie wyższe w dużych miastach, co powoduje, że mniej osób stać na zakup lokalu o dużej liczbie pokoi, a więc też dużym metrażu.

Po większy metraż do dewelopera

Pomimo zmian, które w ostatnich latach spowodowały, że deweloperzy budują znacznie bardziej kompaktowe lokale, i tak metraż przeciętnego nowego „M” pozostaje wyższy niż używanego. Różnica jest tym większa im o mieszkaniu o większej liczbie pokoi rozmawiamy. I tak na przykład w 2017 roku lokale trzyizbowe sprzedane przez deweloperów miały przeciętnie 57,5 m kw., podczas gdy nieruchomość o tej samej liczbie izb „z drugiej ręki” nie miała nawet 50 metrów. W przypadku kawalerek różnica jest mniejsza. Jedna izba z rynku wtórnego miała 30,2 metry, a kupowana od dewelopera 33,6 metrów.

Tym bardziej trudno dziwić się, że nowe lokale są droższe niż te z drugiej ręki. Dane GUS sugerują, że przeciętne deweloperskie „M” sprzedane zostało przed rokiem za ponad 310 tys. zł. Na rynku wtórnym średnia była o ponad 90 tysięcy niższa (średnio prawie 219 tys. zł). Taką dysproporcję zawdzięczamy nie tylko wspomnianym różnicom w powierzchniach, ale też temu, że deweloperzy koncentrują swoją działalność w dużych miastach, gdzie siłą rzeczy nieruchomości są droższe. Przy tym wszystkim warto też pamiętać, że mówimy tu o cenie nieruchomości bez kosztów wykończenia.

Bartosz Turek, analityk