Ceny mieszkań rosną, sprzedaż spada, ale równowaga pozostaje

Przeczytaj także: NBP: Wzrosty cen mieszkań hamują

Wprawdzie trend spadkowy w zakresie sprzedaży mieszkań da się odczuć na wszystkich z sześciu analizowanych rynków pierwotnych, to jednak nie wszędzie jest on tak samo silny. W przypadku lokalizacji, w których deweloperom udało się znacznie zwiększyć ofertę, liczba transakcji wzrosła. Dobrym na to przykładem może być Wrocław, gdzie w II kwartale br. pojawiły się niemal 4 tys. nowych mieszkań (+36% k/k), w następstwie czego sprzedaż zdołała podskoczyć o 20%. Zupełnie inaczej sprawy się mają w Krakowie - tam oferta deweloperów już od kilku kwartałów utrzymuje poziom zbliżony do osiąganego w 2009 roku. Nowa podaż spadła tam aż o 44% k/k, a nowych transakcji było zaledwie 2,3 tys., co oznacza najgorszy wynik od 4,5 roku. Spore spadki odnotowano również w Łodzi, ale w tym jednak przypadku należy na nie spojrzeć nieco inaczej - wprawdzie osiągnęły one 22% k/k, ale wynik ten uzyskano w efekcie porównania z najlepszym rezultatem w historii łódzkiego rynku nowych mieszkań.

„Gdyby na wyniki sprzedaży mieszkań w II kwartale 2019 r. patrzeć z perspektywy II kwartału 2016 r. można by powiedzieć Polacy nic się nie stało. Jednak wynik, rekordowy przed trzema latami, oznacza dziś 20% spadek w stosunku do najwyższego w historii wolumenu transakcji i skłania do pytań o przyszłość rynku. Przyszłość natomiast wygląda zupełnie nieźle. W większości miast realizuje się scenariusz równoległego zmniejszania się podaży i popytu, co zapobiega tworzeniu się nadwyżki podażowej. Wszystko wskazuje też na to, że kupujący oswoili się z wyższymi cenami”, komentuje Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Wyższe ceny zniechęcają … ale tylko niektórych

Szybki wzrost cen mieszkań w 2018 r. i systematyczny spadek sprzedaży na największych lokalnych rynkach skłonił część nabywców do wstrzymania decyzji o zakupie, w nadziei na korektę. Tymczasem jak przekonują autorzy raportu „Rynek Mieszkaniowy w Polsce Q2 2019”, wciąż istnieją przesłanki do ich dalszego wzrostu. Głównymi przyczynami są malejąca podaż oraz dążenie deweloperów do utrzymania płynności na coraz bardziej wymagającym rynku. Wyższe ceny pozwalają na pokrycie rosnących kosztów realizacji i zakupu gruntów przy utrzymaniu akceptowalnych marż.

Potwierdzeniem tego może być fakt, że na żadnym z sześciu głównych rynków eksperci JLL nie odnotowali w ostatnim kwartale spadków cen. W Warszawie, Trójmieście i Krakowie, przekroczyły już one historyczne poziomy z końca 2007 roku, a w Łodzi powoli się do niego zbliżają. W ujęciu rocznym najmniejszy wzrost cen odnotowano w Poznaniu i Łodzi - na rynkach, na których oferta osiągnęła rekordowo wysoki poziom (odpowiednio o 3% i 6%). W Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście ceny były o 11% wyższe niż przed rokiem.

Jednocześnie, jak podkreśla ekspertka JLL, Katarzyna Kuniewicz:

„Mimo, rosnących cen, Polacy wciąż mogą sobie pozwolić na zakup. Jeśli porównamy relację średniej ceny 1 mkw. do średniego wynagrodzenia na poszczególnych rynkach, to nie różni się ona istotnie od tej z 2017 roku. Wprawdzie w Warszawie czy Trójmieście wzrost poziomu wynagrodzeń jest wolniejszy niż wzrost cen, ale daleko nam jeszcze do sytuacji z 2009 roku, kiedy w większości miast przeciętne wynagrodzenie starczało na zakup zaledwie 0,5 mkw.”.

Szanse i zagrożenia

Jak podkreślają autorzy raportu, wyniki pierwszego półrocza wskazują na realizowanie się najkorzystniejszego dla branży deweloperskiej scenariusza dość łagodnego spowolnienia, przy zachowaniu równowagi pomiędzy liczbą mieszkań wprowadzanych do sprzedaży i sprzedawanych.

„Równowagę tę zaburzyć może odpływ nabywców inwestycyjnych spowodowany pogorszeniem rentowności inwestowania w mieszkania na wynajem. Przyczyn tego może być kilka. Nieuchronne jest wejście na rynek dużej liczby lokali zakupionych w minionych latach z myślą o wynajmie. W dodatku zagrożeniem dla tego sektora są ewentualne restrykcje lub nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego. Oliwy do ognia może dolać gwałtowny wzrost inflacji, który skłoni Radę Polityki Pieniężnej do podniesienia stóp procentowych. Poza inwestorami, uderzyłby on w nabywców finansujących zakup kredytem”, komentuje Kazimierz Kirejczyk, Wiceprezes Zarządu JLL.

Ukrytą rezerwą dla utrzymania obecnego poziomu produkcji, przy wyhamowaniu wzrostu cen, byłyby poważne zmiany regulacyjne, uwalniające duże zasoby terenów inwestycyjnych.