Ustawa deweloperska i co jeszcze? Rynek mieszkaniowy ostatnich 10 lat

Przeczytaj także: Nowe mieszkania VII 2009

Minione 10 lat to okres, który przyniósł rynkowi mieszkaniowemu wiele istotnych zmian. Wystarczy wspomnieć chociażby o rządowych programach Rodzina na swoim oraz Mieszkanie dla Młodych czy ustawie deweloperskiej. A jak ostatnią dekadę postrzegają deweloperzy? Które wydarzenie miały ich zdaniem największą wagę?

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Minione dziesięciolecie na pewno obfitowało w ważne wydarzenia dotyczące rynku deweloperskiego. Początek światowego kryzysu gospodarczego (III kw. 2008 r.) nieco wykracza poza ten dziesięcioletni zakres czasowy.

Globalna dekoniunktura mocno wpłynęła jednak na sytuację krajowych deweloperów oraz ich klientów w latach 2009 - 2014. Właśnie dlatego warto wspomnieć o wydarzeniach symbolicznie zapoczątkowanych przez upadek banku Lehman Brothers.

Program Rodzina na Swoim znacząco pomógł krajowemu rynkowi deweloperskiemu w przetrwaniu kryzysowego okresu. Data zakończenia wspomnianego programu (31 grudnia 2012 r.) również wydaje się ważnym wydarzeniem z ostatniego dziesięciolecia. Nieco wcześniej (29 kwietnia 2012 r.) weszła w życie ustawa deweloperska, która była milowym krokiem na drodze do poprawy bezpieczeństwa nabywców nowych mieszkań i domów.

Jeżeli chodzi o inne ważne wydarzenia dotyczące ostatnich 10 lat krajowego rynku deweloperskiego, to warto wymienić chociażby początek i koniec programu MdM oraz obniżkę stóp procentowych NBP do najniższego poziomu w historii (marzec 2015 r.).

A jakie wydarzenia z ostatnich 10 lat, deweloperzy uważają za najważniejsze?

Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor ds. sprzedaży Ronson Development

Na pewno istotna dla naszej działalności jest aktywność ustawodawcza państwa w kierunku ucywilizowania rynku. Mówię tu na przykład o ustawie deweloperskiej z 2012 roku i wprowadzeniu mieszkaniowych rachunków powierniczych. To dobry krok w kierunku usunięcia z rynku podmiotów o wątpliwej proweniencji i zbudowania zaufania do firm, które spełniają wyśrubowane oczekiwania.

Nie bez znaczenia były też kolejne programy rządowe – Rodzina na swoim i Mieszkanie dla młodych – wspierające zakup mieszkań. Wielu Polaków właśnie dzięki nim zdecydowało się na swoje pierwsze własne M.

I choć może nie jest to konkretne wydarzenie, nie sposób nie wspomnieć także o fantastycznej koniunkturze. Rynkowi deweloperskiemu od lat sprzyja sytuacja ekonomiczna.

Zbigniew Juroszek, prezes ATAL

Rynek mieszkaniowy w ostatniej dekadzie zmieniał się bardzo dynamicznie. Dzięki czemu stał się dojrzalszy, bardziej konkurencyjny. Dotyczy to wielu aspektów, zarówno jakości oferowanych przez deweloperów nieruchomości, jak i bezpieczeństwa transakcji. Na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat weszły w życie istotne zmiany legislacyjne, które przełożyły się na zwiększenie ochrony nabywców mieszkań. Obowiązująca od 2012 roku tzw. ustawa deweloperska zwiększyła bezpieczeństwo zawieranych na rynku pierwotnym transakcji. Wprowadzenie rachunków powierniczych ustrukturyzowało relacje między deweloperami i ich klientami. Ponadto okres rękojmi na nieruchomości został wydłużony z 3 do 5 lat.

W ciągu ostatnich dziesięciu lat polepszyły się również możliwości finansowania zakupu nieruchomości. Upowszechnienie kredytów hipotecznych oraz wzrost zdolność kredytowej Polaków przyczyniły się do wyraźnego rozwoju rynku mieszkaniowego. Wyraźną siłą napędową było także wprowadzenie rządowego programu Rodzina na swoim, a później jego następcy Mieszkanie dla młodych, co znacznie ułatwiało zakup mieszkania na własne potrzeby klientom do 35. roku życia.

Mariusz Delura, Lider Biura Sprzedaży osiedla Stella firmy Profbud

Wydarzenia, które okazały się znaczące dla rynku deweloperskiego to m.in. wprowadzenie umowy deweloperskiej, gwarantującej dostęp do prospektu informacyjnego oraz zakładającej otwarte rachunki powiernicze. Oba dokumenty znacząco wpływają na bezpieczeństwo nabywców mieszkań, nie tylko na etapie transakcji. Pierwszy chroni prawa konsumentów, a co więcej, zapewnia dostęp do szeregu informacji, w związku z zakupywaną nieruchomością. Dzięki temu mają oni możliwość dokładnie zweryfikować dewelopera, jego doświadczenie oraz samą inwestycję pod kątem wymaganych zezwoleń. Tak zwane twarde dane zapewniają klientów o rzetelności i profesjonalizmie dewelopera. Drugi to otwarte rachunki powiernicze, które stanowią formę zabezpieczania środków wpłacanych przez nabywców nowych mieszkań. Wypłata z rachunku otwartego następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia określonym w umowie deweloperskiej, czyli po kontroli na placu budowy i stwierdzeniu, że zakończono dany etap prac. W ten sposób pieniądze nabywcy są chronione w razie niepowodzenia budowy inwestycji.

Artur Pietraszewski, dyrektor sprzedaży i marketingu Polnord SA

To, co należy odczytać jako kluczowe dla rozwoju rynku deweloperskiego na przestrzeni ostatnich 10 lat to stabilizacja otoczenia prawnego, w jakim przychodzi budować relację z klientami sektora mieszkaniowego. Rynek zrozumiał korzyści płynące z zapisów tzw. ustawy deweloperskiej i nauczył się zarówno po stronie nabywców, jak i deweloperów rzetelnie kształtować warunki współpracy, jednakowo zarówno dla małych graczy, jak i dla największych spółek deweloperskich.

Ostatnie 10 lat to także stała faza wzrostu – wpierw wychodzenia z kryzysu, a od 2015 roku zwiększenia znaczenia inwestycji instytucjonalnych i ucieczki do rynku mieszkaniowego przed deflacją i utratą kapitału. W teorii cykli na rynku nieruchomości rzadko udaje się zrównoważyć podaż i popyt w jednym czasie. Ostatnie 10 lat to także postępująca profesjonalizacja i konsolidacja branży oraz spektakularne wzrosty skali operacji. Przed dekadą skala operacji na poziomie 3 tys. Mieszkań wydawała się niedostępna, a 4 tys. Mieszkań sprzedanych przez jednego dewelopera było abstrakcją. Dziś to rynkowe realia, a polski rynek mieszkaniowy jest liderem Europy Środkowej, ściągając nie tylko popyt wewnętrzny, ale też znaczący międzynarodowy kapitał.

Roma Peczyńska, marketing manager Red Park (RED Development)

Najważniejszymi wydarzeniami ostatnich dziesięciu lat były zakończone już programy dopłat rządowych — Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych. Zarówno ich wprowadzenie, jak i zakończenie wpłynęło znacznie na rynek — pod kątem kształtowania się cen oraz pod kątem popytu wśród konkretnych grup odbiorców. Obecnie, biorąc pod uwagę to, że nie ma na rynku dostępnych programów dopłat rządowych, bardziej aktywne na rynku stały się osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych, czemu sprzyjają niskie stopy procentowe. W ostatnich latach w poznańskim Red Parku co trzeci lokal kupiony został pod wynajem. Większą aktywność wykazują także osoby z grupy wiekowej 40+, które kupują kolejną nieruchomość na własny użytek. Natomiast młodzi nabywcy kupują pierwsze mieszkanie nieco później, na co również mają wpływ zmiany w progu wkładu własnego do mieszkania.

Cezary Grabowski, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

Po znaczącym wzroście przed 2008 rokiem w ostatnim dziesięcioleciu ceny mieszkań względnie się ustabilizowały, co bezpośrednio wpływa na stabilność rynku. Ważnym wydarzeniem było wprowadzenie tak zwanej ustawy deweloperskiej, która chroni prawa nabywcy lokalu. Przed 2012 roku niestety dochodziło do sytuacji, gdy z powodu np. bankructw deweloperów klient pozostawał bez funduszy, a w rezultacie — mieszkania. Od tamtego czasu zwiększyła się świadomość nabywców mieszkań zarówno w relacji z deweloperem, jak i bankiem. Kupujący mają większą świadomość przysługujących im praw, rozważnie podejmują decyzje zakupowe i chętniej korzystają z porad specjalistów.

Wojciech Duda, wiceprezes Duda Development

Ogólnoświatowy kryzys gospodarczy roku 2008/2009 wyznaczył początek nowej epoki na rynku nieruchomości. W Polsce zdecydowanie za jedno z najważniejszych wydarzeń należy uznać wprowadzenie w 2014 roku programu Mieszkanie dla młodych. Dla tysięcy polskich rodzin był on impulsem, by podjąć decyzję o zakupie własnego mieszkania – w wielu przypadkach pozwalał też na kupno lokalu większego lub znajdującego się w bardziej dogodnej lokalizacji niż ten, na jaki rodzina mogłaby sobie pozwolić poza programem. Istotne było również obniżanie stóp procentowych, które z jednej strony napędzały rynek kredytów hipotecznych, a z drugiej – zachęcały, by zainwestować w nieruchomości, które w porównaniu z innymi formami inwestowania, zwłaszcza lokatami długoterminowymi, z czasem okazały się znacznie korzystniejsze.