Ceny mieszkań: oczekiwania na obniżki bez efektów

Przeczytaj także: Ceny mieszkań spadną albo wzrosną. O co chodzi?

Ciągle jeszcze brakuje pełni informacji, by odpowiedzieć na pytanie w jaką stronę pójdzie rynek. Sytuacja nieco się rozjaśni, gdy ośrodki monitorujące opublikują średnie cenowe za II kw. 2020, a więc już (przynajmniej teoretycznie) po pierwszej fali pandemii w Polsce i po otwarciu gospodarki.

Ostanie dane banku centralnego dotyczą I kw. 2020, a więc również marca, w którym epidemia wybuchła na dobre. Informacje o średnich cenach nie pokazują jednak ich spadku. Wręcz przeciwnie. We wszystkich wiodących miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Poznań) ceny mieszkań poszły mocno do góry. Kwotowo i procentowo najbardziej podrożały mieszkania we Wrocławiu – z 7634 zł w IV kw. 2019 do 8354 w I kw. 2020, co stanowi wzrost o 9,5 proc. kwartał do kwartału. W Warszawie nowe mieszkania podrożały z 9476 zł do 9819, w Krakowie z 8243 zł do 8356, w Poznaniu wzrost był minimalny – z 7406 zł do 7424 zł, w Gdańsku z 8585 do 8741 zł.

Jak więc widać, dane nie wskazują na przyhamowanie koniunktury. Ktoś może powiedzieć, że to są niemiarodajne informacje, bo dotyczą tylko początku pandemii. Będzie miał rację. Jak więc obecnie przedstawiają się ceny mieszkań w największych miastach Polski?

Bez tąpnięcia

Rozpiętość cenowa nowych mieszkań w Warszawie sięga od około 5500 zł/mkw. za najbardziej oddalone inwestycje w segmencie popularnym, do ponad 25 tysięcy zł za 1 mkw. luksusowych nieruchomości mieszkaniowych w centrum stolicy. Do najdroższych lokalizacji (ze stawkami wynoszącymi średnio około 9,5-11 tys. zł za metr kwadratowy) należą m.in. Mokotów i bliska Wola, minimalnie taniej jest na Ursynowie.

Przykładowo: na Mokotowie najtańsze mieszkania kosztują około 8500-8800 zł/mkw. W takiej cenie można kupić nieruchomość w nowej inwestycji m.in. w rejonie ulicy Augustówka, podobne oferty spotkamy na Siekierkach, czy na Ursynowie. Na Służewcu stawki częściej już przekraczają 9000 zł. Z kolei na Sadybie jest to raczej powyżej 9500 zł, przy czym ceny mieszkań mogą sięgać nawet kilkunastu tysięcy za metr kwadratowy. Za 28 metrową kawalerkę w projekcie zlokalizowanym przy ul. Nałęczowskiej oferent oczekuje aż 441 tysięcy złotych, co daje ponad 15000 zł/mkw.

W Śródmieściu, najdroższej dzielnicy mieszkaniowej w Polsce, średnie ceny mieszkań wynoszą kilkanaście tysięcy za metr, ale stawki za najbardziej luksusowe projekty mogą sięgać nawet i kilkudziesięciu tysięcy. W segmencie premium ceny od lat są bardzo stabilne.

Jeśli natomiast mówić o przecenach, można wskazać jedynie budownictwo w segmencie popularnym w oddalonych lokalizacjach, przez co rozumiemy odległość przynajmniej 8 – 10 km od centrum Warszawy. Ceny za mieszkania tak położone zaczynają się od około 5500 zł/mkw. (można kupić nawet taniej, ale dotyczy to zazwyczaj zabudowy szeregowej z dużymi metrażami).

Wśród tanich lokalizacji są dzielnice i osiedla peryferyjne. Przykładowo, na Białołęce za 88 metrowe mieszkanie na nowym osiedlu zlokalizowanym ponad 11 km od centrum (w rejonie ulicy Cieślewskich), trzeba zapłacić 461 tysięcy złotych, co daje bardzo niską jak na Warszawę stawkę 5300 zł za metr kw.

Jeśli więc szukać przecen, których wcześniej nie było, wskazalibyśmy na takie oferty. Wydaje się, że nieco staniały mieszkania z budownictwa popularnego na obrzeżach miasta. Na razie jednak w skali całej stolicy, mocnych, rzucających się w oczy przecen nieruchomości w topowych dzielnicach miasta nie widać. Nie można więc mówić o wyraźnej korekcie. By potwierdzić ten obraz, trzeba będzie poczekać na dane za cały II kwartał, ale na dziś wydaje się, że stawki pozostają raczej w „zamrożeniu”, a więc na tym samym, ewentualnie nieznacznie niższym poziomie, niż przed pandemią.

Podobnie przedstawia się sprawa w innych wiodących miastach. Na razie dobre, wielkomiejskie lokalizacje trzymają swoje ceny mieszkań, częściej natomiast widać przeceny lokalizacji peryferyjnych, ale za wcześnie, by głosić jakąś wyraźniejszą korektę.

Co dalej z rynkiem?

Na takie pytanie jednoznacznej odpowiedzi nie ma, bowiem tym razem niezwykle wiele zależy od czynników zewnętrznych. Karty rozdaje pandemia. Czy będzie druga fala? Czy dojdzie do ponownej społecznej kwarantanny, co będzie jesienią? Od odpowiedzi na te pytania zależy bardzo wiele.

Pośrednim sygnałem, który wskazuje na to, że jednak większa przecena będzie konieczna, jest wyraźny spadek popytu na kredyty mieszkaniowe. Wg Biura Informacji Kredytowej (BIK Indeks) w maju wysokość kredytów, o które wnioskowali klienci, była niższa rok do roku o 24 procent. W kwietniu było to aż o 27,6 proc. mniej.

Istotne są więc bodźce stymulujące popyt – na razie Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na bezprecedensowy krok w postaci cięcia stóp procentowych do rekordowo niskich poziomów. Po trzech cięciach stopa podstawowa wynosi 0,1 proc.

Tani pieniądz powinien mocno stymulować popyt, ale na przeszkodzie stoją same banki, które równolegle w niepewnych czasach zaostrzyły kryteria kredytowania. Duża część instytucji jako wyjściowy wkład własny kredytów przyjmuje 30 proc. wartości nieruchomości. Zaostrzone zostały też kryteria dla niektórych branż, narażonych na skutki epidemii i zamknięcie gospodarki, dla samo zatrudnionych, firm i osób na umowach cywilnoprawnych.

Niskie stopy procentowe dla banków oznaczają ostatecznie niższe zyski, bowiem kosztów nie da się już przerzuć na właścicieli depozytów, tnąc ich oprocentowanie. To jest obecnie zbyt niskie. Banki musiałyby wziąć więc koszty na siebie. Tak się jednak nie stanie. Należy spodziewać się więc wzrostu wszystkich kosztów okołokredytowych związanych z prowizją i innymi opłatami, czy wreszcie po prostu marż kredytów. Tak już się zresztą stało. Jak informują przedstawiciele Amron-Sarfin, w czerwcu średnia marża ofertowa kredytu hipotecznego wyniosła 2,25%. Wzrosła więc o 0,13 p.p. w porównaniu do lutego 2020 r. – ostatniego miesiąca sprzed pandemii.

Ostatecznie jednak, przy bardzo głębokim cięciu stóp, koszt pieniądza dla klientów banków i tak bardzo mocno spadł. Jak podaje Amron-Sarfin, średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wyniosło w czerwcu 2,53% (o 1,32 p.p. mniej niż w lutym). Jak to się przełożyło na raty kredytów? W przypadku modelowego zobowiązania na 300 tysięcy na okres 25 lat, miesięczna rata zmniejszyła się o 200 zł – z około 1600 do 1400 zł.

Czy tani pieniądz będzie wystarczającym stymulantem popytu na kredyty, a tym samym – na mieszkania? Z odpowiedzią na to pytanie musimy jeszcze poczekać.

Marcin Moneta, ekspert portalu