Rynek mieszkaniowy. 10 prognoz, które mogą szokować

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości: politycy obiecują mieszkania i brak podatku

Rzecz jasna w GetHome.pl nie zajmujemy się futurologią. Natomiast przyglądamy się trendom i nowinkom technicznym, które znajdują lub mogą wkrótce znaleźć zastosowanie także w mieszkalnictwie. I właśnie na podstawie tych obserwacji przedstawiamy 10 prognoz dotyczących rynku mieszkaniowego. Wielu mogą one wydać się mało prawdopodobne, jednakże dzięki dużemu postępowi w dostępności materiałów i technologii, niebawem to może się zmienić.

1. Drukowane domy w technologii 3D

Jednym z największych wyzwań jest budowa dostępnych mieszkań, zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. Na spadek cen działek i kosztów robocizny nie mamy co liczyć. Konieczne jest więc radykalne obniżenie kosztów budowy. Część firm wdraża więc technologię BIM (od ang. Building Information Modelling), dzięki której można zaprojektować dowolny obiekt, określić precyzyjnie termin i harmonogram jego realizacji, koszty oraz utrzymanie.

Jednak prawdziwą rewolucją będzie wykorzystanie na masową skalę technologii 3DCP (od ang. 3D Construction Printing), która ma zaledwie 10-letnią historię. Najbardziej zaawansowane w tej kwestii są firmy chińskie i amerykańskie. Dla przykładu New Story, to amerykańska organizacja non-profit zajmująca się problemem bezdomności, która w 2015 r. sfinansowała lub wybudowała przy użyciu tradycyjnych metod ok. 2,7 tys. prostych domów w Meksyku, na Haiti, w Salwadorze i Boliwii. Dzięki technologii 3DCP ma ich powstawać znacznie więcej, szybciej i taniej. W meksykańskim Tabasco New Story we współpracy z firmą ICON wydrukuje 50 domów z betonu o powierzchni ok. 46,5 m kw. każdy. Sam druk domu trwa tylko 24 godziny. Koszt to ok. 4 tys. dolarów. Na budowie nie pozostają żadne odpady.

Dodajmy, że największym budynkiem wydrukowanym w 3D jest ten zrealizowany przez firmę Apis Cor. Budynek o wysokości 9,5 metra i powierzchni 640 m kw. powstał w Dubaju. Z kolei w Moskwie Apis Cor wydrukował w ciągu doby dom o powierzchni 38 m kw. Koszt wyniósł nieco ponad 10 tys. dolarów.

W Polsce pierwszy domek 3D o powierzchni 7 m kw. powstał w podwarszawskich Otrębusach. Wydrukował go w ciągu 13 godzin przy użyciu ok. 6 ton betonu startup REbuild. Firma przekonuje, że dzięki technologii 3DCP będzie można obniżyć czas i koszty budowy nawet o 70-80%, zaś cały proces będzie dużo bardziej bezpieczny i ekologiczny.

2. Noclegi tylko w hotelach

Ostatnio pojawiało się w mediach sporo doniesień o patologiach związanych z najmem krótkoterminowym. Przy czym mówiło się głównie o skargach mieszkańców na zakłócanie miru domowego przez najemców. Niektóre wspólnoty mieszkaniowe w Krakowie i Gdańsku próbowały – jak dotąd bezskutecznie – zakazać swoim członkom świadczenia usług wynajmu krótkoterminowego. Dlatego krakowscy radni zaapelowali do rządu i Sejmu o taką zmianę przepisów, która umożliwiałaby wspólnotom mieszkaniowym podejmowanie tego typu uchwał.

Rosnąca popularność najmu krótkoterminowego, którą na jakiś czas zahamowały ograniczenia związane z pandemią Covid-19, to także malejąca podaż mieszkań na wynajem długoterminowy. W efekcie rosną czynsze, a spada dostępność tego typu lokali dla osób o niskich i przeciętnych dochodach. Jest więc już tylko kwestią czasu ustawa, która regulowałaby kwestię wynajmu krótkoterminowego.

Całkowity zakaz jest raczej mało prawdopodobny. Wprowadzenie ograniczeń może jednak skutecznie zniechęcić do inwestowania w tę formę wynajmu. Niektóre aglomeracje zachodnioeuropejskie już walczą w taki właśnie sposób z niską dostępnością mieszkań na wynajem długoterminowy. Np. w Amsterdamie mieszkanie można wynająć turystom jedynie przez 30 dni w roku. Wprowadzono dodatkowo podatek oraz obowiązek rejestracji w Urzędzie Miasta. Na specjalnej platformie internetowej sąsiedzi wynajmujących mieszkania mogą zgłaszać skargi na hałas lub złe zachowanie turystów.

3. Wynajem z referencjami

Podaż mieszkań na wynajem i wysokość czynszu jest w jakiejś mierze pochodną ryzyka związanego z wynajmem. Chodzi więc o to, żeby to ryzyko maksymalnie ograniczyć, bo wtedy więcej osób i firm zainwestuje w mieszkania na wynajem zadawalając się przy tym niższą stopą zwrotu. W ustawie o ochronie praw lokatorów w częściach dotyczących najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego dopisany zostanie przepis, który wprowadzi instytucję referencji od poprzedniego wynajmującego oraz pracodawcy. Tego typu referencje, jako jeden z kluczowych elementów procesu oceny wiarygodności i wyboru ewentualnego najemcy, są powszechnie stosowane na rynku najmu w Wielkiej Brytanii. W naszym kraju pisemne referencje dla najemców stosują na razie tylko nieliczne firmy zarządzające najmem. Prawny wymóg stosowania referencji nie tylko zwiększy bezpieczeństwo wynajmu. Skorzystają na tym także rzetelni najemcy. Dobre referencje wzmocnią bowiem ich pozycję w rozmowach z właścicielami.

4. Kary za wprowadzanie w błąd w ogłoszeniach nieruchomości

Na rynku ogłoszeniowym w naszym kraju panuje wolnoamerykanka. Ogłoszenia o nieruchomościach różnią się nie tylko zakresem informacji na ich temat. Niestety, ogłaszane oferty, zwane fejkowymi, często wprowadzają w błąd, bo albo są nieaktualne, albo służą jako wabik mający przyciągnąć uwagę potencjalnych nabywców lub najemców. Powszechne jest też podkradanie ofert. Portale ogłoszeniowe, ale też agencje pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i sami właściciele nie ponoszą odpowiedzialności za prezentowaną ofertę. Jest ona traktowana jako zaproszenie klienta do zawarcia umowy. Często spotkać można jednak zastrzeżenie w ogłoszeniu, że nie jest ono ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Rząd wprowadzi przepis, który skończy z tego typu praktyką. Wysokie kary zmuszą ogłoszeniodawców i portale do zamieszczania wyłącznie prawdziwych ofert.

5. Zielone dachy i elewacje budynków

Wskutek globalnego ocieplenia klimatu coraz częściej doświadczamy gwałtownych zjawisk pogodowych, takich jak silne wiatry, upały, susze i ulewy. W tym kontekście szczególnie pilną potrzebą jest przygotowanie miast na zmiany klimatu. Centra stały „wyspami ciepła”, które czynią życie nieznośnym nie tylko z powodu wysokiej temperatury, ale także zanieczyszczenia powietrza. Chłodzenie budynków generuje ogromne koszty, zaś wysokie zużycie energii może być przyczyną coraz częstszych przerw w jej dostawach. Tego typu zagrożeniom ma zapobiec m.in. zielona infrastruktura, czyli zielone tarasy i dachy, pokryte roślinnością fasady, wewnętrzne czy zewnętrzne ogrody. Innymi słowy zieleń stanie się narzędziem służącym adaptacji miast do zmian klimatu. W obszarach śródmiejskich wszystkie nowe i modernizowane budynki mieszkalne, biurowe i handlowe będą musiały mieć zielone dachy.

W planach zagospodarowania przestrzennego przewidujących zabudowę wielorodzinną powszechny stanie się też wymóg tworzenia nowych zieleńców i skwerów z określoną powierzchnią, np. minimum 10 m kw. na każdego mieszkańca
Przestaną wówczas mieć sens rodzinne ogrody działkowe w centralnych dzielnicach miast. W ich miejsce powstaną wprawdzie osiedla, ale z dostępnym dla wszystkich parkiem lub ogrodem społecznym. Takie ogrody jak grzyby po deszczu powstają już m.in. w Niemczech, Hiszpanii czy Holandii. Także w naszym kraju powstały już pierwsze ogrody społeczne, m.in. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie.

6. Obowiązek zbierania deszczówki

Coraz większym problemem staje się też niedobór wody. Do 2070 r. spodziewany jest w Europie wzrost powierzchni obszarów ubogich w wodę do 35% (obecnie to 1%). Marnotrawstwu wody ma przeciwdziałać naturalna retencja wód opadowych i roztopowych. Żeby woda tak po prostu nie spływała do kanalizacji, w miastach wymagany wiec będzie coraz większy udział powierzchni biologicznie czynnej. Powstawać też będą tzw. ogrody deszczowe, które pochłaniają nawet do 40% więcej wody niż trawniki oraz oczka wodne. Już teraz można skorzystać z dotacji na ten cel. Natomiast ci, którzy marnują wodę płacą podatek od deszczu.

7. Samowystarczalne energetycznie osiedla

Nie tylko pojedyncze budynki, ale także osiedla staną się samowystarczalne energetycznie. Ba, będą mogły funkcjonować niezależnie od zewnętrznej infrastruktury. Do wytwarzania energii zaspokajającej potrzeby mieszkańców lub najemców służyć będą półprzezroczyste panele fotowoltaiczne z wykorzystaniem perowskitów. To zmodyfikowany minerał, który jest alternatywą dla krzemu, stosowanego do tej pory w produkcji ogniw fotowoltaicznych. Można nim pokrywać np. fasady budynków, łącznie z oknami.

Nadwyżki produkowanego prądu mogą być magazynowane w specjalnym akumulatorze. Taką możliwość oferuje już m.in. niemiecka firma Sonnen. Chwali się ona, że zainstalowała ponad 60 tys. sonnenBatterien (litowo-żelazowo-fosforanowych), których żywotność zaprojektowano na 20 lat.

Z kolei firma Facility Management Austria (FMA) i Austriacki Instytut Technologii (AIT) pracują nad technologią „PowerPack Immobilie”, dzięki której energia elektryczna i ciepło są wytwarzane w budynku, a nadwyżki są w nim magazynowane lub wprowadzane do sieci.

8. Osiedlowe lądowiska dla dronów

W 2020 r. 73% internautów robiło zakupy online – tak wynika z raportu przygotowanego przez firmę Gemius we współpracy z Izbą Gospodarki Elektronicznej. Przez ostatni rok liczba kupujących wzrosła aż o 11 pkt proc. Do dużego wzrostu popularności zakupów online przyczyniła się m.in. pandemia Covid-19. Problemem staje się jednak szybkość i koszt dostawy zamówionych produktów. Na dachach biurowców, ale także na terenie osiedli mieszkaniowych powstawać więc będą specjalne lądowiska dla dronów dostarczających zamówione przesyłki.

Firma Walker Sands Communications przeprowadziła w 2015 r. badanie wśród konsumentów amerykańskich, które wykazało, że aż dwie trzecie z nich spodziewało się otrzymać pierwszą paczkę dostarczoną za pomocą drona w perspektywie pięciu lat. W Stanach Zjednoczonych ta prognoza już się częściowo potwierdziła. W sierpniu 2020 r. Amazon otrzymał bowiem zgodę Federalnej Administracji Lotniczej na rozpoczęcie testów komercyjnych dostaw za pomocą dronów. System dostaw Amazon Prime Air ma zapewnić bezpieczne dostarczenie paczek w czasie nie przekraczającym 30 minut.

Taka forma dostaw jest już stosowana w Chinach. Usługę świadczą współpracujące ze sobą firmy DHL Express i Ehang (producent inteligentnych dronów, które mogą przewozić jednorazowo do 5 kg ładunku). W DHL Express przekonują, że ta technologia sprawdza się zwłaszcza w dużych miastach. Czas dostawy przesyłki może zostać skrócony z 40 do zaledwie 8 minut. Ponadto wykorzystanie dronów obniża koszt dostawy nawet do 80%, przy mniejszym zużyciu energii i emisji dwutlenku węgla w porównaniu z transportem drogowym.

9. „Face recognition” zamiast grodzenia osiedli

Brak poczucia bezpieczeństwa jest jedną z przyczyn grodzenia osiedli. Władze niektórych miast, m.in. Krakowa i Warszawy, walczą z tym zjawiskiem za pomocą uchwał krajobrazowych. Chodzi o to, aby nie powstawały enklawy wyłączone z normalnej przestrzeni miejskiej. A co z już istniejącymi płotami? Dzięki upowszechnieniu systemowi rozpoznawania twarzy (od ang. Face recognition) dalsze odgradzanie się przestanie mieć sens.

Z „Face recognition” korzystają już np. banki oraz producenci urządzeń komputerowych i smartfonów. W niektórych krajach, m.in. w Wielkiej Brytanii, Niderlandach i Stanach Zjednoczonych, ta technologia jest wykorzystywana przez policję, służby celne czy straż graniczną. Można też wskazać przykłady zastosowania systemu rozpoznawania twarzy na imprezach sportowych i koncertach. Mimo potencjalnego zagrożenia dla naszej prywatności, w przyszłości „Face recognition” stanie się powszechnym sposobem na zapewnienia bezpieczeństwa mieszkańcom miast czy osiedli. Ogrodzenie nie będzie potrzebne, skoro system w ciągu kilku sekund poinformuje ochronę o obecności intruza w budynku.

10. Osiedla dla „samych swoich”

W ostatnich latach w polskim społeczeństwie ujawniły się głębokie podziały, które dotyczą zarówno materialnych warunków życia, jak też kwestii mentalnych (pokoleniowych) i światopoglądowych. Deweloperzy wykorzystają to zjawisko, proponując poszczególnym grupom „inwestycje tematyczne”.

Dla będącego generalnie w słabej sytuacji ekonomicznej pokolenia Y budowane będą mieszkania na wynajem w systemie „colivingu”, czyli współdzielenia powierzchni mieszkalnej. Millenialsi, czyli obecni 20- i 30-latkowie nie chcą żyć w zamkniętych osiedlach. Dla nich ważne jest nawiązywanie i utrzymywanie relacji z innymi ludźmi. Równocześnie pokolenie Y nie jest już tak przywiązane do własności jak pokolenie ich rodziców. Stąd pomysł na budowanie domów z małymi mieszkaniami stanowiącymi przestrzeń prywatną i dużą częścią wspólną, która daje mieszkańcom poczucie wspólnoty. Ten trend przejawia się na razie budową prywatnych akademików. Jednak pojawiają się już także pierwsze inwestycje typowo colivingowe. Np. fiński deweloper YIT planuje na warszawskim Mokotowie inwestycję o nazwie Smartti Mokotów. W budynku ma być 1000 jednostek mieszkalnych (nie mieszkań, bo musiałyby mieć co najmniej 25 m kw.) oraz lokale usługowe, punkty gastronomiczne i siłownia. Deweloper przewiduje też strefę relaksacyjną, czytelnię, a na dachu - plenerową siłownię oraz boisko do gry w piłkę.

Ponieważ Polacy są najszybciej starzejącym się społeczeństwem w Unii Europejskiej, to seniorom będzie dedykowanych coraz więcej inwestycji z tzw. mieszkaniami wspomaganymi (od ang. Assisted living). W takich rezydencjach seniorzy najmowaliby mieszkanie ciesząc się pełną niezależnością, ale równocześnie mieliby zapewnione bezpieczeństwo, różnego rodzaju usługi pomocnicze oraz dyskretną opiekę personelu medycznego.

Nowością na rynku deweloperskim w Polsce są również osiedla dla katolików. Jednym z pierwszych jest Osiedle Fatimskie w podkrakowskiej Krzywaczce. Na stronie internetowej inwestycji czytamy m.in., że „Osiedle Fatimskie powstaje dla tych, którzy marzą nie tylko o pięknym domu i jego otoczeniu. Jest dla tych, którzy chcą stworzyć dom, którego sercem są szczęśliwi ludzie polegający na Bogu, który jest ich inspiracją, wsparciem i bezpieczeństwem”.

Z kolei Osiedle Przystań, to domy dla katolików, które powstają w podwarszawskich Łomiankach.

Dodajmy, że tego typu osiedla nie są polskim pomysłem. Na Florydzie w Stanach Zjednoczonych powstało miasteczko Ave Maria, w którym tylko w 2020 r. sprzedano ponad 400 nowych domów.

W Stanach Zjednoczonych, ale też m.in. w Hiszpanii, Niemczech, Francji i Szwajcarii powstały już bądź powstają osiedla dla osób (seniorów) z grupy LGBT. Czy tego typu inwestycje pojawią się także i w naszym kraju?

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl