Rok 2021 na rynku nieruchomości to jedna wielka niewiadoma

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy odpiera drugą falę pandemii. Ceny mieszkań rosną

Gdy w marcu 2020 roku koronawiurs uderzył w życie społeczne i gospodarkę prognozowano, że rozgrzany do czerwoności kilkuletnią hossą rynek nieruchomości „odczuje” to boleśnie. Ludzie w obawie o przyszłość mieli wstrzymywać się z kupnem mieszkań i ograniczać kredyty hipoteczne. Spodziewano się głębokiej korekty cen, które dotychczas rosły jak na drożdżach.

I rzeczywiście - wydawało się, że tak właśnie będzie się działo. Marzec, kwiecień, maj - kryzysowy drugi kwartał ubiegłego roku upłynął pod znakiem bardzo mocnego hamowania, nieomal zastopowania obrotu mieszkaniami. W dużych miastach spadki sprzedaży nowych mieszkań sięgały nawet 60 proc.

Spadły też ceny mieszkań, co miało zwiastować głęboką korektę. W Warszawie stawki zmniejszyły kwartał do kwartału o 4 proc. (z 9800 do 9400 zł/mkw.). Wydawało się, że to początek mocnych zjazdów cenowych. Latem 2020 firma doradcza Emmerson prognozowała, że mieszkania będą tanieć przez najbliższe 2,5 roku w tempie 5-7 proc. rocznie.

Spodziewamy się obniżek rzędu 5-7% rocznie. Do końca 2022 r. mogą one sięgnąć do 15-20% względem szczytowego okresu, jaki przypadał na przełom 2019/2020 r.

Prognozowane przez nas spadki cen mieszkań będą trwały przez najbliższe 2-2,5 roku. Aby zrównoważyć podaż do popytu, deweloperzy w ciągu tego czasu będą sukcesywnie wyprzedawać obecną dużą ofertę. Równocześnie będą mniej budować, co doprowadzi do istotnego zmniejszenia za ok. 2 lata podaży, w porównaniu z czasami prosperity. Kupujący będą mieli mniejszy wybór. Konsekwencje łatwo przewidzieć - deweloperzy rozpoczną ponowny cykl podwyżek. Oczywiście przy założeniu, że wyjdziemy z kryzysu epidemiologicznego - mówił Dariusz Książek, prezes Emmerson Evaluation.

Letnie odbicie

Przynajmniej na razie te prognozy się nie sprawdziły. Już w trzecim kwartale minionego roku nastąpiło wyraźne odbicie na rynku. Wg Amron-Sarfin (raport za III kw. 2020), spadek popytu wyrażony przez wyniki akcji kredytowej finalnie w pandemicznym 2020 roku może nie być tak głęboki, jak pierwotnie sądzono.
„Wyniki akcji kredytowej po trzech kwartałach, w postaci 151 tysięcy kredytów o łącznej wartości ponad 44 mld zł, pozwalają na oszacowanie wyników zakładających spadek wartości o 6-7 procent oraz spadek liczby nowych kredytów o 11-12 proc. względem rekordowego wyniku roku 2020” - napisano w podsumowaniu raportu.

Duży wpływ na poprawę wyników akcji kredytowej miały same banki, które po początkowym, mocnym zaostrzeniu wymogów kredytowych (m.in. wkład własny do 30 a nawet 40 proc., wstrzymanie finansowania dla przedstawicieli branż narażonych na skutki pandemii i lockdownu), już latem i jesienią mocno złagodziły większość wymogów, dzięki czemu dostęp do finansowania wrócił w dużym stopniu do stanu sprzed pandemii.

W efekcie - już latem nastąpiło mocne odbicie cenowe. W III kwartale 2020 roku stawki na rynku pierwotnym w największych miastach rosły. Wg Amron-Sarfin, średnia cena 1 mkw. nowego mieszkania na sprzedaż w Warszawie była wyższa o 9 proc. od stawek w „niepandemicznym” roku 2019. Wyniosła 9568 zł/mkw.

Takie same wnioski dostarczył nam ostatni raport NBP. W III kw. 2020 roku nie było mowy o taniejących mieszkaniach. Wg informacji banku centralnego, średnio za metr kwadratowy mieszkania w stolicy płaciło się 10184 złote. Stawki z kwartału na kwartał wzrosły o blisko 750 zł, czyli o niecałe 8 proc. Z kolei w porównaniu do tego samego okresu roku poprzedniego, nowe mieszkania w stolicy podrożały o ponad 1000 zł na metrze kwadratowym, czyli o prawie 11 procent.

Mieszkania drożały także w innych dużych miastach. W Krakowie w III kw. 2020 metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował 8838 zł. Rok do roku mieszkania na krakowskim rynku podrożały o ponad 1000 zł. W Gdańsku w III kw. 2020 za 1 mkw. płaciło się 9024 zł. Rok wcześniej było to 8534 zł. We Wrocławiu stawka za 1 mkw. nowego mieszkania w III kw. 2020 wynosiła 8100 zł. Rok wcześniej 7661 zł/mkw.

Według danych z bazy CBN PKO BP, w 3q20 na rynku pierwotnym ceny transakcyjne znacząco rosły w Warszawie i mniejszych stolicach wojewódzkich (odpowiednio o ok. 7% k/k i 9% k/k), natomiast w 9 największych miastach (bez Warszawy) wzrost był niewielki. Na rynku wtórnym wzrost cen w wyróżnionych trzech grupach kształtował się w granicach 2-4% k/k - napisano w raporcie PKO BP z rynku mieszkaniowego za III kw. 2020.

Podaż jak na drożdżach

W pandemicznym 2020 roku deweloperzy budowali mieszkania jak szaleni. Jedynie wiosną było wyhamowanie, generalnie jednak w najbardziej kryzysowym od wielu lat roku dla polskiej gospodarki został pobity rekord podaży mieszkań po 1989 roku! W minionych 12 miesiącach oddano do użytku 222 tys. mieszkań wobec 207,4 tys. w 2019. Ostatnio poziom 200 tys. mieszkań przekroczono w 1980, a najwyższy wynik 284 tys. mieszkań został osiągnięty w 1978 i 1979 roku.

Dominującym „budowniczym” w Polsce nie są już prywatni właściciele, a deweloperzy. Oni dostarczyli ponad 64 proc. z rekordowej podaży w minionym roku.

W 2021 oczekujemy kontynuacji wysokiej liczby mieszkań oddawanych do użytku, z roczną produkcją na poziomie ponad 200 tys. mieszkań. Wskazuje na to duży portfel mieszkań w budowie. Jednocześnie, obserwowany spadek liczby rozpoczynanych projektów i wystąpień o pozwolenia na budowę, może oznaczać wolniejszy wzrost produkcji w kolejnych latach - napisali w komentarzu do danych o podaży mieszkań analitycy PKO BP.

Czy więc - w obliczu zarysowanej wcześniej sytuacji, żadnego kryzysu, poza jedynie „wahnięciem” w II kw. 2020 roku, nie widać? Czy mamy do czynienia z ciągle trwającą hossą na rynku mieszkaniowym? Co prawda nie znamy jeszcze pełnych danych dotyczących sprzedaży mieszkań i akcji kredytowej za rok 2020, ale wszystko wskazuje, że będą one przynajmniej nie tak złe, jak można było sądzić jeszcze wiosną.

Wynajem na minusie

Wygląda na to, że mocny popyt na mieszkania utrzymał się w trudnych czasach i to pomimo wyraźnej zadyszki rynku najmu mieszkań. Tu - w przeciwieństwie do sprzedaży nieruchomości - kryzys pandemiczny był mocniej odczuwalny. Brak studentów, turystów, pracowników - wszystko to przełożyło się na wyraźny spadek popytu na mieszkania ze strony najemców i w efekcie na spadek czynszów najmu.

Z raportu Amron-Sarfin za III kw. 2020 wynika, że głęboka korekta czynszów miała miejsce w Krakowie. Spadek średniego poziomu czynszów rok do roku wyniósł ponad 10 procent. Aktualnie średnia cena mieszkania do wynajęcia w Krakowie wynosi 1342 zł. W Warszawie średni czynsz wyniósł nieco ponad 1700 zł. Stawki spadły rok do roku o 8 procent. 6 – procentowy spadek średnich czynszów zanotowano natomiast we Wrocławiu (1492 zł – przeciętna cena najmu). W pozostałych miastach wojewódzkich spadki czynszów były mniejsze 1- 2 procentowe, ale były - co już jest sytuacją wyjątkową.

Co ciekawe - przynajmniej na razie niższa opłacalność inwestycji na wynajem nie uderzyła w sprzedaż mieszkań, co oznacza, że kupujący inwestycyjne dziś kierują się innymi względami niż zarabianie na wynajmie. W dobie rekordowo niskich stóp procentowych i wysokiej inflacji widzą w mieszkaniach po prostu bezpieczną przystań, która ma im zapewnić zachowanie wartości kapitału.

Taniej już było?

Czy w obliczu faktu, że rynek mieszkaniowy najwyraźniej „uciekł spod topora”, w obecnym roku czeka nas dalej utrzymująca się koniunktura i wzrost cen mieszkań?

Tak właśnie prognozują analitycy Credit Agricole. Wg nich, już w 2023 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania w 7 największych miastach Polski wyniesie 11 tysięcy złotych. Ceny mieszkań będą nadal rosły przez kolejne 3 lata. Co prawda tempo wzrostów będzie nieco hamować, ale i tak ma wynieść 6,8 proc. w 2023 roku. Zdaniem analityków Credit Agricole wpływ na zwyżkę cen, oprócz silnego popytu, będzie miało również stopniowe ograniczanie podaży przez deweloperów.

Wygląda więc na to, że przed kupującymi nieciekawa wizja sprowadzająca się do stwierdzenia, że „taniej już było”. Nie sposób jednak nie odnieść wrażenia, że analitycy, którzy w ciągu jednego tylko roku przenieśli nas z zapowiadanego kryzysu i korekty cen, do utrzymującej się hossy i wzrostu cen, budują swoje prognozy na podstawie sytuacji obecnej, zakładając stabilność pewnych trendów i zapominając, że nie żyjemy w komforcie stabilności zdrowotnej, gospodarczej, społecznej i politycznej.

Karty w tej grze rozdaje pandemia. Nie wiemy, jak gospodarka zniesie rok 2021, czy będziemy mieli do czynienia z kolejnymi lockdownami, co z bezrobociem i innymi wskaźnikami makroekonomicznymi? W bezpiecznych warunkach można przyjmować, że wskaźniki nie będą zmieniać się szybko, ale sytuacja nie jest stabilna, dlatego też na chwilę obecną nie sposób powiedzieć, jaka sytuacja i nastroje będą panowały na rynku nieruchomości na koniec 2021 roku.

Marcin Moneta, ekspert portalu