Polski rynek mieszkaniowy z szansą na normalizację

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy pod presją w 2022 roku

Jeszcze rok temu trudno byłoby sobie wyobrazić, że rodzima gospodarka rosnąć będzie w ujęciu rocznym o 10,9%¹, inflacja będzie na poziomie 5,5%², a wynagrodzenia w przedsiębiorstwach wzrosną o 9,5%³. To tylko garść informacji, które pokazują jak dynamiczne zmiany zachodzą dziś w rodzimej gospodarce. Musimy jednak mieć świadomość, że część publikowanych dziś danych jest po prostu trudniejsza do interpretacji, a czytane ich wprost – bez uwzględniania szerszej perspektywy – potrafi zamazywać prawdziwy obraz zjawisk gospodarczych. W dużej mierze tak dobre dane wynikają bowiem z faktu niskiej bazy, czyli tego, że dokładnie rok wcześniej gospodarka była w znacznie gorszej kondycji niż dziś. Ale to nie wszystko. Na wiele ponadprzeciętnie dobrych danych wpływa ponadto realizacja odroczonego popytu czy inaczej rzecz ujmując nadrabianie zaległości z ubiegłego roku.

Boom hipoteczny powinien wytracić impet

W dużej mierze analogiczne mechanizmy tłumaczą też to, co dzieje się dziś w rodzimej mieszkaniówce. Doskonałym przykładem jest rozwój wydarzeń w sektorze bankowym. Sytuację tę badamy w ramach jednego z subindeksów składających się na całościowy obraz koniunktury rynku nieruchomości (dokładny opis metodologii naszego badania wraz z omówieniem znajdziecie Państwo w aneksie metodologicznym).

Jego odczyt w drugim kwartale był rekordowy. Stało się tak z bardzo prostego powodu. Dokładnie rok wcześniej banki stawiały wysokie wymagania przed potencjalnymi kredytobiorcami. W związku z tym, że raptem zmieniło się to o 180 stopni w 2021 roku, to w ostatnich miesiącach obserwowaliśmy ułatwienia w dostępie do kredytów. Zmiany zaszły z niemal nienotowaną nigdy wcześniej gwałtownością czy powszechnością⁴. W krok za tymi zmianami podążał wzrost popytu, czy raczej realizacja popytu zarówno tegorocznego, jak i tego który nie mógł być zrealizowany rok wcześniej. To dlatego w maju zanotowaliśmy rekordową liczbę składanych wniosków kredytowych, a w konsekwencji w lipcu i sierpniu rekordową wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych⁵. Jest szansa, że kolejne miesiące powinny przynieść normalizację sytuacji, a co za tym idzie także normalizację odczytów badanego przez nas subindeksu sektora bankowego.

Deweloperzy budują najwięcej w historii

Drugim obszarem, w którym notujemy historycznie wysokie wyniki jest sektor budownictwa mieszkaniowego. W sumie trudno się temu dziwić skoro deweloperzy mają dziś w budowie już ponad ćwierć miliona mieszkań. Jest to najwyższy wynik w historii rodzimej mieszkaniówki. Na rozgrzaną koniunkturę w tym obszarze wskazują ponadto rosnące koszty materiałów i robocizny oraz dane na temat tego ile mieszkań oddawanych jest do użytkowania, ile budów jest rozpoczynanych oraz to ile wydawanych jest pozwoleń na budowę.

W tej beczce miodu mamy jednak też łyżkę dziegciu. Realnym problemem jest to, że bez ułatwień regulacyjnych czy innowacyjności, w samym procesie budowlanym firmy budujące mieszkania nie będą w stanie dostarczyć na rynek znacznie więcej mieszkań niż dziś. Ponadto ofensywa inwestycyjna generuje wzrost kosztów. Sprzyja temu palący problem braku działek pod budowę, ale nie tylko. Głośno jest też ostatnio o rosnących kosztach materiałów czy braku rąk do pracy.

Gospodarstwa domowe w lepszej kondycji niż przed epidemią

Bardzo dobre dane napływają ponadto na temat kondycji gospodarstw domowych. Fragment naszego badania odnoszący się do tego obszaru sugeruje, że sytuacja w tym zakresie jest już lepsza niż przed epidemią. Z nawiązką odrobiliśmy więc już wyraźne pogorszenie, z którym zmagaliśmy się przez kilka ostatnich kwartałów.

Na taką ocenę składa się kilka czynników. Po pierwsze badamy w tym obszarze zatrudnienie i poziom wynagrodzeń rodaków. Kwoty, które trafiają na konta Polaków w ramach comiesięcznych pensji szybko w ostatnim czasie rosną – głównie za sprawą wcześniej wspomnianej dynamiki płac. Poprawiająca się sytuacja na rynku pracy ma ponadto wpływ na coraz lepsze oceny koniunktury. Ten odbudowujący się optymizm stymuluje wydatki zarówno bieżące jak i te o długoterminowym charakterze (np. zakup mieszkań). O kondycji gospodarstw domowych świadczy ponadto wysoki popyt na kredyty. Warto w tym miejscu przypomnieć, że choć ceny mieszkań w Polsce niskie nie są, to jednak możliwości nabywcze rodaków są dziś niemal rekordowe.

Najłatwiej pokazać to na przykładzie. Załóżmy, że dwie osoby, z których każda zarabia po średniej krajowej, chcą kupić mieszkanie w dużym mieście z pomocą 25-letniego kredytu. Przyjmujemy ponadto, że para ta na obsługę długu chce przeznaczyć 30% wynagrodzenia netto. Efekt? W 2 kwartale 2008 roku mogliby oni sobie pozwolić na zakup jedynie 29-metrowego mieszkania, a dziś aż 74,8 m kw. Na ten wynik składają się rosnące wynagrodzenia i malejące oprocentowanie kredytów. Wpływ tych dwóch czynników z nawiązką przekraczał w ostatnim czasie ten wynikający z rosnących cen mieszkań.

Wzrosty cen przyspieszyły

Zmiany cen mieszkań są na tyle ważne dla oceny kondycji całego rynku mieszkaniowego, że poświęcamy temu obszarowi dużo uwagi w ramach jednego z subindeksów. Trzeba mieć świadomość, że na to czy ceny mieszkań rosną czy spadają ma wpływ cały szereg czynników, które determinują popyt i podaż mieszkań. Dopiero gra pomiędzy tymi dwoma kluczowymi elementami daje nam efekt w postaci cen.

W telegraficznym skrócie sytuację można podsumować tak, że pomimo tego, że deweloperzy budują najwięcej mieszkań w historii, to obserwujemy szybszy wzrost cen mieszkań. Jest to najlepszy dowód na to, że chętnych do kupienia jest więcej niż mieszkań dostępnych na rynku. Lokale kupują nie tylko bardzo licznie rodacy wydający na ten cel gotówkę, ale też wciąż obserwujemy wzmożony popyt na hipoteki. Gdyby tego było mało, to oliwy do ognia dolewają fundusze inwestycyjne (często zagraniczne), które z i tak już wykupionego rynku ściągają całe bloki i osiedla. Skala jest duża, bo jeśli weźmiemy pod uwagę największe miasta, to można szacować, że w ostatnim półroczu nawet 15-20% obrotu generują wspomniane fundusze. Powód jest prosty – apetyty takich funduszy na inwestowanie w sektor mieszkaniowy są obecnie niezmiernie duże, a nasz rynek jest niezwykle wdzięcznym do inwestowania ze względu na bardzo skromne regulacje i rentowność nawet ponad dwa razy wyższą niż ta charakterystyczna dla rozwiniętych rynków zachodniej Europy.

Gwałtowne odreagowanie podgrzało koniunkturę

Reasumując - biorąc pod uwagę 25 wskaźników z obszaru budownictwa, cen mieszkań, kondycji gospodarstw domowych i sektora bankowego – oszacowaliśmy wartość indeksu koniunktury na rynku mieszkaniowym za drugi kwartał 2021 roku na 0,781.

Najnowszy odczyt indeksu jest wyraźnie wyższy niż na początku bieżącego roku (0,64). Tak dynamiczny kwartalny wzrost wynika z wcześniej omawianych efektów niskiej bazy i dynamicznego odreagowania po wyraźnie gorszym okresie epidemicznym. Tym bardziej nie powinno dziwić, że najnowszy odczyt jest znacznie wyższy od tego, który zanotowaliśmy dokładnie rok wcześniej (0,47). Wtedy mieliśmy do czynienia z apogeum epidemicznego spowolnienia. Spodziewamy się przy tym, że najbliższe miesiące przyniosą normalizację sytuacji i niższe odczyty naszego indeksu. Tym bardziej warto podkreślić, że nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz nadmiernego ryzyka wystąpienia takich nierównowag w najbliższym czasie.

Presja cenowa powinna być mniejsza

Na bazie kompleksowej diagnozy bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym prognozujemy, że w 2021 roku wysoki popyt doprowadzi do wzrostu cen mieszkań w Polsce o co najmniej 10%. Oznaczałoby to realną podwyżkę stawek, a więc taką, która przewyższałaby inflację. W kolejnym roku przewidujemy za to wzrosty cen o niższej – kilkuprocentowej dynamice.

Za ograniczoną presją cenową przemawia szereg czynników. Po pierwsze deweloperzy dążą do zaspokojenia potrzeb popytu dostarczając dużą liczbę mieszkań na rynek. Ruch ten jest w bieżącym roku szczególnie mocno zauważalny. Na przykład przez osiem miesięcy deweloperzy dostali pozwolenia na budowę prawie 126 tys. nowych mieszkań. To wynik o 42% wyższy niż przed rokiem, ale też najwyższy w historii⁶. Podaż ta z pewnym opóźnieniem trafia na rynek i w końcu musi doprowadzić do zrównoważenia podaży i popytu. Jedyną niewiadomą jest o ile wzrosnąć muszą ceny mieszkań, aby w końcu ta równowaga została osiągnięta.

Czeka nas normalizacja popytu

Trzeba mieć bowiem świadomość, że wraz z kolejnymi podwyżkami stawek za metr, coraz większa część społeczeństwa dochodzi do wniosku, że nie może sobie pozwolić na własne „cztery kąty”. Prostym wskaźnikiem, który pozwala kontrolować te zależności, jest porównanie dynamiki wzrostu płac i cen mieszkań. Niestety w ostatnim czasie to drożejące mieszkania są w tym zestawieniu górą.

Na pewną obniżkę popytu na kredyt mieszkaniowy wpływ może mieć też wprowadzona w lipcu nowelizacja rekomendacji S. Przypomnijmy, że w jej myśl banki mają dążyć do udzielania kredytów hipotecznych na maksymalnie 25 lat. Zaciąganie długów na dłuższe okresy nie jest zabronione, ale przy badaniu zdolności kredytowej bank musi liczyć ją tak, jakby kredytobiorca zadłużał się na nie dłużej niż wspomniane ćwierć wieku. To wyraźnie ogranicza możliwość zaciągania kredytów przez osoby, które balansowały na granicy zdolności kredytowej. Ta jest dziś bowiem o około 5% niższa w przypadku osób które chciałyby zadłużyć się na 30 lat – taki jest realny wpływ wprowadzonej nowelizacji rekomendacji.

W przyszłym roku można się ponadto spodziewać, że rosnący koszt kredytów powinien ograniczać popyt na hipoteczne długi. Nie powinien być to trend zbyt mocny, tak samo jak nie należy spodziewać się nadmiernie szybkich podwyżek stóp procentowych. Bieżące prognozy sugerują, że w perspektywie 12 miesięcy należy spodziewać się raty wyższej niż dziś – przeciętnie o niecałe 5%. W kolejnym roku miesięczne obciążenia kredytobiorców powinny pójść w górę średnio o około 10%, aby w trzecim dopiero roku dojść do poziomu rat sprzed epidemii.

Nie widać końca strat na lokatach

Spodziewany spadek inflacji wraz z prognozowanymi podwyżkami stóp procentowych mają szanse ograniczyć realnie ujemne oprocentowanie bezpiecznych depozytów. To też nie pozostanie bez wpływu na popyt na mieszkania – szczególnie ten generowany przez inwestorów. Przy tym trzeba podkreślić, że nie będzie to diametralna zmiana, a jedynie krok w kierunku normalizacji sytuacji. Zamiast ponad 5-proc. strat przeciętna roczna lokata ma w dającej się przewidzieć przyszłości oferować realnie ujemne oprocentowanie na poziomie 2-3% (odsetki netto skorygowane o spodziewaną inflację).

Rozwój gospodarczy sprzyja popytowi

Z drugiej strony pozytywnie na wzrost cen oddziaływać powinien szybki wzrost gospodarczy. Przypomnijmy, że lipcowa projekcja inflacji sugeruje, że w latach 2021-23 PKB Polski ma rosnąć o od 5 do 5,4% rocznie . Jest to na tyle znaczący wzrost gospodarczy, że powinien przekładać się na poprawę na rynku pracy. W tym samym opracowaniu znajdujemy przewidywania, że w perspektywie projekcji rosnąć ma liczba pracujących (o od 0,2% do 0,6% rocznie), a ich uposażenia mają wzrastać w tempie od 7,8% do 8,1% rocznie. Te wszystkie elementy stymulować powinny popyt na mieszkania.

Podobny skutek powinien przynieść zapowiadany przez rząd program gwarancji kredytowych. Chodzi o jeden z elementów Polskiego Ładu. W jego ramach osobom w wieku do 40 lat rząd chciałby udzielać gwarancji kredytowych, o ile pieniądze z banku posłużyć by miały zakupowi lub budowie nieruchomości. Kwota gwarancji ma wynosić do 100 tys. złotych i ma opiewać na maksymalnie 40% potrzebnej kwoty. Warunkiem skorzystania ze wsparcia będzie posiadanie zdolności i wiarygodności kredytowej. Ponadto sama nieruchomość musi mieścić się w limitach cenowych. Program ten może realnie skrócić drogę do własnego „M” o kilka lat. Bazując na doświadczeniach innych krajów, które podobny mechanizm wprowadziły, możemy wnioskować, że rozwiązanie to może się cieszyć dużą popularnością i pomóc sporej liczbie rodaków w dojściu do własności. Dodatkowy popyt nie powinien przy tym przełożyć się znacząco na wzrost cen mieszkań ze względu na limity cen kwalifikujących do wsparcia, jak i to, że beneficjenci nie będą dostawać „do ręki” pieniędzy z budżetu państwa, a jedynie uzyskają możliwość zadłużenia się na zakup mieszkania.

Rośnie popyt na mieszkania na wynajem

Spore znaczenie może mieć za to powrót koniunktury na rynku najmu. Zmiana ta wprost wynika z powrotu uczelni do nauczania w normalnym trybie. Powoduje to napływ studentów do dużych miast. Także dlatego dziś liczba ogłoszeń o chęci wynajęcia mieszkań jest o 1/3 niższa niż przed rokiem, a wolnych pokoi na wynajem jest dziś o połowę mniej niż przed rokiem. Za tezą o poprawie koniunktury na tym rynku przemawiają też dane z ostatnich miesięcy na temat powolnego wzrostu stawek za wynajem. Tutaj, tak jak i w przypadku wielu innych elementów otoczenia rynku mieszkaniowego, czynnikiem ryzyka jest powrót ograniczeń, które rząd może ponownie nałożyć na gospodarkę.

W dużych miastach brakuje mieszkań na sprzedaż

Bardzo ważnym argumentem przemawiającym za dalszymi podwyżkami cen mieszkań jest fakt, że w wielu dużych miastach deweloperzy mają w ofercie lokale odpowiadające zaledwie półrocznej sprzedaży. Jest to o tyle niepokojące, że dopiero gdyby oferta opiewała na taką liczbę nieruchomości, które sprzedają się w ciągu roku, to moglibyśmy mówić o tym, że brak podaży nie generuje presji na wzrost cen. Dziś jednak mamy do czynienia z sytuacją, w której mieszkań w ofercie jest zbyt mało w porównaniu do potrzeb potencjalnych kupujących. Mieszkania szybko znikają z rynku co powoduje, że deweloperzy mogą podnosić ich ceny. Problem ten potęgują wcześniej wspomniane zagraniczne fundusze inwestycyjne, które widząc atrakcyjność rodzimego sektora mieszkaniowego skupują znaczącą część mieszkań z rodzimego rynku jeszcze bardziej ograniczając ofertę, którą deweloperzy mogliby wprowadzić na rynek.

Michał Cebula, prezes

1. Dane GUS - szybki szacunek PKB za 2 kwartał 2021 roku
2. Dane GUS - sierpień 2021 r.
3. Dane GUS - sierpień 2021 r.
4. Badanie NBP – Sytuacja na rynku kredytowym
5. Dane BIK
6. Dane GUS
7. Dane NBP