Kupno mieszkania z prawem dożywocia

Przeczytaj także: Zakup nieruchomości za granicą. Jak uniknąć pułapek prawnych?

„W umowie dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na zbywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, a więc dostarczenie wyżywienia, ubrania, światła i opału czy też pielęgnowanie w chorobie”, wyjaśnia adwokat Bartłomiej Wróblewski.

Nowy właściciel może taką nieruchomością swobodnie rozporządzać, czyli może ją sprzedać bez zgody osoby zwanej dożywotnikiem. I tu pojawia się pewien problem. Informacja o prawie dożywocia nie musi być bowiem widoczna w księdze wieczystej. „Notariusz, u którego zawiera się umowę dożywocia ma co prawda obowiązek przesłać informację o jej zawarciu do sądu wieczysto-księgowego, ale regulująca te kwestie ustawa o notariacie obowiązuje dopiero od lutego 1991 roku”, mówi B. Wróblewski. A to oznacza, że w przypadku umów zawartych wcześniej w księdze wieczystej może nie być stosownej adnotacji.

Aby uniknąć zakupu mieszkania z niechcianym lokatorem, obok księgi wieczystej trzeba sprawdzić także podstawę nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela. Jeśli byłaby to umowa dożywocia, trzeba ustalić czy druga strona tej umowy nadal żyje. Obowiązek sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości przed sprzedażą ma notariusz. Dlatego, aby uniknąć kłopotów, warto także umowę przedwstępną podpisać w formie aktu notarialnego.

„Jeśli już nabędzie się nieruchomość obciążoną prawem dożywocia, istnieje możliwość zamiany tego prawa na rentę”, radzi B. Wróblewski. „W wyjątkowych sytuacjach możliwe jest rozwiązanie umowy dożywocia, ale o tym orzeka sąd”, dodaje.

Adwokat informuje ponadto, że obciążenie nieruchomości prawem dożywocia jest wadą prawną. Jeżeli nie była ona ujawniona w księdze wieczystej, a sprzedający ją zataił, kupującemu przysługuje roszczenie naprawienia szkody. Jeżeli to nie nastąpi, kupujący może odstąpić od umowy bądź domagać się obniżenia ceny. Jeśli wpłacił zadatek, powinien otrzymać go z powrotem.

Opinia prawna:

1. Podstawy prawne opinii

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny,
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych,
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece,
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 25 sierpnia 2003 roku w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydawanie odpisów ksiąg wieczystych i zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej wydawanych przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych,
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 roku - Prawo o notariacie,
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

2. Przedmiot opinii

Klient zwraca się o zaopiniowanie następujących zagadnień:

• Co to jest umowa dożywocia?
• Gdzie można sprawdzić czy nieruchomość jest odciążona?
• Jak się zabezpieczyć przed zakupem mieszkania z lokatorem?
• Czy notariusz sprawdzi czy mieszkanie jest obciążone prawem dożywocia?
• Co zrobić gdy już kupi się mieszkanie obciążone prawem dożywocia?