Rachunek powierniczy a postępowanie upadłościowe

Przeczytaj także: Ustawa deweloperska: cel został osiągnięty

W celu ochrony nabywców lokali i domów, ustawodawca wprowadził dwie instytucje związane z rachunkiem powierniczym tj. mieszkaniowy rachunek powierniczy zamknięty oraz mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankowa lub z umową ubezpieczenia. Różnica pomiędzy tymi dwoma rachunkami polega na częstotliwości wypłat zdeponowanych na rachunku środków. Z otwartego rachunku powierniczego deweloper ma prawo wypłacać środki zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, przy czym do kontroli tych czynności upoważniony jest bank. Wypłaca on deweloperowi środki tam zgromadzone po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia. W tym celu bank powołuje osobę posiadającą uprawnienia budowlane, której zadanie polega na kontroli dziennika budowy.

Bank uprawniony jest również do wglądu w rachunki bankowe oraz do kontroli dokumentacji związanej z przedsięwzięciem. Z uwagi jednak na sukcesywnie dokonywane przez dewelopera wypłaty zdeponowanych na rachunku środków w celu finansowania inwestycji, rachunek otwarty został dodatkowo objęty gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Wspomniane gwarancje mają na celu ochronę nabywcy przed ogłoszeniem upadłości lub odstąpieniem przez nabywcę od umowy w przypadku nie przeniesienia przez dewelopera w terminie określonym w umowie prawa będącego przedmiotem umowy. Z zamkniętego rachunku powierniczego wypłata zdeponowanych tam środków następuje jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu. Zatem bank poprzez swoje uprawnienia kontrolne ma możliwość stwierdzenia czy dysponowanie środkami na rachunku powierniczym odbywa się zgodnie z postanowieniami umowy łączącej powierzającego ( nabywcę ) z powiernikiem (deweloperem), czy nie. Taka ingerencja w relacje pomiędzy stronami stosunku powiernictwa jest istotnym novum dla instytucji rachunku powierniczego i wynika ze specyfiki mieszkaniowego rachunku powierniczego jako podtypu rachunku powierniczego.

Kolejną istotną kwestią zawartą w przepisach prawa bankowego i dotyczącą rachunku powierniczego jest zapis mówiący o tym, że w razie upadłości posiadacza rachunku powierniczego środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości. Przepis ten jednoznacznie rozstrzyga konflikt pomiędzy wierzycielami upadłego, a powierzającym na korzyść tego ostatniego. Ustawodawca bowiem zdecydowanie wykluczył możliwość zaspokojenia się przez wierzycieli powiernika z rachunku powierniczego, co w sposób nieuzasadniony obciążyłoby powierzającego ryzykiem wynikającym z innej działalności powiernika niekoniecznie związanej z zarządzanym przez niego rachunkiem powierniczym.

Opisana regulacja prawa bankowego została wprost przeniesiona na grunt ustawy PUiN. Zgodnie ze zmianami, wprowadzonymi w duchu ochrony praw nabywców lokali i domów, w przypadku upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców stanowią osobną masę upadłości. Majątek tworzący osobną masę upadłości służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności klientów dewelopera, czyli niedoszłych nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Przepis ten stanowi lex specialis w stosunku do przepisu normującego rachunek powierniczy na gruncie prawa bankowego.

W związku z powyższym, w przypadku upadłości dewelopera nabywca lokalu lub domu jednorodzinnego, nie znajdzie się na pozycji równorzędnej z innymi wierzycielami dewelopera, lecz uzyska pozycję uprzywilejowaną. Uprzywilejowanie pozycji klientów dewelopera polega na tym, że środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz nieruchomości, na których realizowana jest inwestycja deweloperska, wchodzą do osobnej masy upadłości przeznaczonej w pierwszej kolejności na zaspokojenie roszczeń tychże klientów, z pominięciem pozostałych wierzycieli upadłego dewelopera. Odrębność ta ma charakter trwały i kategoryczny przez co należy rozumieć jej samodzielność względem pozostałego majątku dewelopera, który tworzy „główną” masę upadłości przeznaczoną na zaspokojenie roszczeń pozostałych wierzycieli upadłego.

Jeżeli deweloper jednocześnie prowadził więcej niż jedno przedsięwzięcie budowlane, wówczas powstaje tyle osobnych mas upadłości, ile takich przedsięwzięć realizował deweloper w chwili ogłoszenia jego upadłości. Podkreśleniu odrębności osobnej masy upadłości służyć ma również ukonstytuowanie nowego organu, jakim jest zgromadzenia nabywców lokali i domów jednorodzinnych. Jako ciało kolegialne spełniać ma ono analogiczne funkcje jak zgromadzenie wierzycieli. W przypadku istnienia kilku przedsięwzięć deweloperskich dla każdego z tych przedsięwzięć (czytaj: dla każdej z osobnych mas upadłości) sędzia-komisarz ma obowiązek zwołać zgromadzenie nabywców. Zgromadzenie nabywców jest władne podjąć jedną z trzech uchwał: (i) albo uchwałę w sprawie zaspokojenia się przez klientów dewelopera ze środków zgromadzonych na rachunku powierniczym, (ii) albo uchwałę w przedmiocie kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę lub syndyka oraz ws. dopłat, które mają wnieść nabywcy, (iii) albo uchwałę w sprawie zawarcia układu likwidacyjnego..

W przypadku podjęcia pierwszej z ww. uchwał nabywcy zaspakajają się wyłącznie ze środków pieniężnych zgromadzonych na ww. rachunkach powierniczych, a zatem nie uzyskują prawa własności lokali, które według pierwotnej umowy mieli nabyć od dewelopera. Z kolei mienie stanowiące dotychczas osobną masę upadłości, czyli mienie obejmujące prowadzone przedsięwzięcie wchodzi do „głównej” masy upadłości (tj. masy obejmującej całość majątku dewelopera) i jest w stosunku do tego mienia prowadzone postępowanie upadłościowe na zasadach ogólnych. W efekcie, skutek w postaci uprzywilejowania pozycji klientów dewelopera zostaje zrealizowany – tj. uzyskują oni pieniężne zaspokojenie swoich roszczeń.