Inwestycje w nieruchomości zyskowniejsze niż lokaty

Przeczytaj także: Ile trzeba mieć aby być rentierem?

Lokal użytkowy na wynajem wymaga zasobnego portfela

Inny rozwiązaniem dla osób, które nie chcą poświęcać czasu na zarządzanie posiadaną nieruchomością, jest zakup wynajętego lokalu użytkowego. Inwestowanie w tego typu lokale pozwala przy tym osiągnąć wyraźnie wyższą stopę zwrotu niż w przypadku wynajmu mieszkań (8%). Ten rynek zarezerwowany jest jednak dla inwestorów z grubszym portfelem. Bariery wejścia na ten rynek są bowiem większe, niż w przypadku najmu mieszkań. W Warszawie, aby w ogóle myśleć o zakupie lokalu użytkowego, trzeba dysponować budżetem zaczynającym się od 1 mln zł. W pozostałych miastach wojewódzkich poziom cen jest niższy, ale i tak nawet w relatywnie tanich Katowicach trzeba dysponować kwotą około 500 tys. zł – wynika z danych Lion’s House.

Za inwestowaniem w lokale użytkowe przemawia fakt, że najemcy podpisują zazwyczaj umowy wieloletnie (np. 5 czy 10 lat). Dla porównania na rynku mieszkaniowym standard to 12 miesięcy. Właściciel lokalu użytkowego zazwyczaj nie musi bezpośrednio ponosić kosztów i zajmować się wykończeniem nieruchomości. Przeważnie to właśnie najemca dostosowuje lokal do planowanej działalności, za co jednak często oczekuje wakacji czynszowych.

Warto też zaznaczyć, że wymagany przez sprzedających zadatek na rynku lokali użytkowych to przeważnie 10 – 20% ceny. Chcąc więc kupić taką nieruchomość w stolicy trzeba dysponować gotówką na ten cel rzędu 100 – 200 tys. zł. To jednak nie wszystko. Gdyby bowiem nabywca chciał posiłkować się przy zakupie kredytem, będzie też musiał dysponować pieniędzmi na tę część ceny, którą stanowi podatek VAT. Banki niechętnie podchodzą do finansowania tej części ceny brutto. Biorąc pod uwagę, że stawka podatku wynosi w przypadku lokali użytkowych 23%, to w cenie brutto lokalu o wartości 1 mln złotych, aż 187 tys. zł stanowi VAT. Niewielkim pocieszeniem jest tu fakt, że urząd skarbowy powinien zwrócić nabywcy podatek w ciągu 60 do 180 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej (wcześniej trzeba się zarejestrować w urzędzie skarbowym jako tzw. czynny podatnik VAT). Nie zmienia to jednak faktu, że aby przystąpić do transakcji trzeba posiadać gotówce znaczącą kwotę – w naszym przypadku może to być nawet kwota 387 tys. zł. Gdyby dodać do tego koszty transakcyjne (sądowe, notarialne, podatkowe itp.), to okaże się, że chcąc kupić lokal użytkowy trzeba dysponować kwotą rzędu 40 – 50% wartości nabywanej nieruchomości.

Lokal użytkowy jako agresywna inwestycja

Bardziej ryzykownym rozwiązaniem jest zakup niewynajętego lokalu użytkowego. Nabywca bierze wtedy na siebie ryzyko znalezienia najemcy oraz ryzyko, że przez pewien czas nie będzie czerpał z tego tytułu przychodów, ponosząc przy tym koszty. Potencjalny zarobek z inwestycji w niewynajęty lokal pojawi się wtedy, gdy po znalezieniu stabilnego najemcy i podpisaniu z nim wieloletniej umowy, nastąpi sprzedaż lokalu z niższą rentowością najmu. Prześledźmy to na przykładzie. Lokal użytkowy w nowym budynku ma potencjał do generowania przychodu na poziomie 100 tys. zł rocznie. Inwestor jest skłonny zapłacić za taki lokal 1 mln zł, co oznacza dla niego możliwość uzyskiwania potencjalnej rentowności na poziomie 10% rocznie. Inwestor faktycznie znajduje nabywcę za taką kwotę. Z uwagi na to, że średnia rynkowa rentowość najmu wynosi 8%, hipotetyczna wartość lokalu rośnie do 1,25 mln zł. Jeśli inwestorowi faktycznie udałoby się sprzedać lokal za taką cenę zarobiłby 250 tys. zł, czyli 25% (minus podatek).

Oczywiście w tej strategii czynników ryzyka można upatrywać w tym, że nie uda się znaleźć stabilnego najemcy, czynsz możliwy do osiągnięcia okaże się niższy lub po prostu długo na odpowiedniego najemcę będzie trzeba czekać ponosząc koszty utrzymania nieruchomości.

Inwestycja w ziemię z niską płynnością

Modnym sposobem lokowania pieniędzy są też inwestycje w ziemię rolną. Trudno się dziwić, skoro w ciągu roku przeciętny hektar zdrożał w kraju o 14,7%, a od końca 2004 roku progres wynosi aż 298% (średnio 18,2% w skali roku) – wynika z indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion’s Bank. Oczywiście trzeba być świadomym tego, że nie jest to inwestycja pozbawiona ryzyka - trend może się szybko odwrócić. Do zalet tego typu inwestycji można zaliczyć:

• Fiskalne zachęty dla rolników – niskie koszty podatkowe posiadania nieruchomości (w przypadku większości gruntów rolnych stawka nie przekracza 369,82 zł za ha rocznie, podczas gdy w przypadku gruntów zajętych pod działalność gospodarczą jest to 8,4 tys. zł na ha rocznie) oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych (KRUS).
• Możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych skierowanych do sektora rolniczego. W 2013 roku podstawowa stawka dopłaty wynosi 732,06 zł/ha.
• Oczekiwania związane ze zniesieniem ograniczeń możliwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców (nastąpi to w drugiej połowie 2016 roku). Już w 2015 roku może to wywołać wzrost popytu na grunty. Trzeba bowiem pamiętać, że w większości krajów „starej” UE ziemia jest droższa niż w Polsce.

Największym minusem lokowania kapitału w nieruchomościach gruntowych jest ich bardzo niska płynność – wyjście z takiej inwestycji może zająć kilka lat. Dlatego tego typu rozwiązania powinny rozważać wyłącznie osoby mające bardzo długi horyzont inwestycyjny.